TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

16 Avril 2024

2ème Chambre civile

72A

N° RG 23/08476 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KRAH

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 2]

C/

S.C. ZANPE

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.

JUGEMENT

Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties

En premier ressort, réputé contradictoire,

prononcé par Madame Jennifer KERMARREC

par sa mise à disposition au Greffe le 16 Avril 2024,

date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers

Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la SAS FONCIA ARMOR, inscrite au Registre du Commerce et des Société de RENNES sous Ie numéro 411.331.580, agissant poursuites et diligences de son représentant legal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C. ZANPE

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillante, assignée à personne morale le 02/11/2023

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 2 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ARMOR (SASU), a fait assigner la société civile ZANPE devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

“Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1231-6 du Code civil,

CONDAMNER la société ZANPE au paiement de la somme de 24.333,79 € au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 7 septembre 2023 outre intérêts au taux légal sur la somme de 7.621,54 € à compter de la signification du commandement de payer et sur le solde à compter de la délivrance de la présente assignation.

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

LA CONDAMNER au versement d’une somme de 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts.

LA CONDAMNER au remboursement du coût du commandement de payer en date du 18 février 2021, soit la somme de 164,42 €.

LA CONDAMNER aux entiers dépens ainsi qu’au versement d’une somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile”.

Régulièrement citée à personne morale, la société civile ZANPE n’a pas constitué avocat.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a fait connaître son accord pour que la procédure se déroule sans audience et la clôture de l’instruction a été ordonnée le 22 février 2024, la date limite fixée pour le dépôt du dossier au greffe étant fixée au 15 mars suivant au plus tard.

Le syndicat des copropriétaires a déposé son dossier au greffe le 4 mars 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande de règlement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires justifie de la propriété de la société civile ZANPE concernant le lot n°1 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables du 5 décembre 2019 au 5 décembre 2024 avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de relance et de mise en demeure.

Il fournit également le procès-verbal des assemblées générales extraordinaires ou ordinaires des 7 décembre 2017, 6 décembre 2018, 5 décembre 2019, 30 novembre 2020, 23 juin 2021, 15 décembre 2021 et 16 mars 2023, ayant, entre autres, approuvé les différents travaux mis en oeuvre et les comptes des exercices du 1er juillet 2016 au 30 juin 2022 inclus, outre voté le le budget prévisionnel des années suivantes jusqu’au 30 juin 2024.

Est également produit un décompte détaillé des charges et travaux dus, incluant les frais de recouvrement engagés, arrêté au 7 septembre 2023.

Au vu de ces pièces et à défaut d’élément de contestation soulevé par la société civile ZANPE, la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée, sous réserve des déductions suivantes :

— d’une mise en demeure et d’une relance facturées respectivement à hauteur de 46 et 37 euros les 9 novembre et 1er décembre 2020, frais ne présentant aucune utilité compte tenu d’une mise en demeure et une relance déjà adressées deux mois auparavant,

— des intérêts de retard pour 13,64 euros faute de précision sur le mode de calcul (assiette, taux et période),

— des frais de “constitution dossier huissier” facturés le 2 décembre 2020 pour un montant de 430 euros qui sont prévus uniquement en cas de diligences exceptionnelles dont il n’est nullement justifié,

— de même, des frais de “constitution dossier avocat ” facturés le 2 juillet 2021 pour 132 euros et le 13 juillet 2023 pour un montant de 444 euros qui sont prévus uniquement en cas de diligences exceptionnelles dont il n’est nullement justifié,

— des frais de “suivi procédure de recouvrement” facturés le 7 septembre 2023 à hauteur de 104 euros qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic applicable.

En tenant compte de ces déductions, la société civile ZANPE doit être condamnée à régler la somme totale de 23 127,15 euros arrêtée au 7 septembre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 441,41 euros à compter du 18 février 2021, date du commandement de payer, et pour le solde à compter du 2 novembre 2023, date de l’assignation valant mise en demeure.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Il n’y a pas lieu non plus de faire droit à la demande de remboursement du coût du commandement de payer du 18 février 2021, lequel, s’il est utile, ne constitue pas pour autant un acte indispensable en la matière et ne fait donc pas partie des dépens.

II – Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société ZANPE a déjà été condamnée le 20 mai 2014 pour non paiement des charges de copropriété.

Malgré ce précédent, elle persiste à ne pas s’acquitter de ses obligations et n’a réglé aucune somme, même partielle, depuis la fin de l’année 2018, accusant un retard conséquent qui met en péril l’équilibre financier de l’ensemble de la copropriété.

En réparation du préjudice ainsi subi par le syndicat des copropriétaires, il convient de condamner la société ZANPE à verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

III – Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société civile ZANPE, partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation partielle, il convient de lui allouer une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la société civile ZANPE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme totale de 23 127,15 euros au titre des charges, travaux et frais de recouvrement arrêtés au 7 septembre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 441,41 euros à compter du 18 février 2021 et pour le solde à compter du 2 novembre 2023,

CONDAMNE la société civile ZANPE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

REJETTE le surplus des demandes, en particulier la demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE la société civile ZANPE aux dépens,

CONDAMNE la société civile ZANPE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière,Le Tribunal,