Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 5] – [Localité 4] – tél : [XXXXXXXX01]

09 Décembre 2024

1re chambre civile

50G

N° RG 21/06211 – N° Portalis DBYC-W-B7F-JMQM

AFFAIRE :

S.C.I. LA PEUPLERAIE

[F] [G] [M] [K]

C/

[Z] [U] [S]

[X] [J] [O]

[I] [A] es qualité de liquidation judiciaire de la SARL [K]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

GREFFIER :Séraphin LARUELLE lors des débats et Karen RICHARD lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Mai 2024

Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Dominique FERALI ,

par sa mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2024,

après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.

-2-

ENTRE :

DEMANDEURS :

S.C.I. LA PEUPLERAIE

Monsieur [F] [G] [M] [K]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentés par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Madame [Z] [U] [S]

Monsieur [X] [J] [O]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Jean-louis TELLIER de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO, avocats plaidant

INTERVENANT :

Maître [I] [A] es qualité de liquidation judiciaire de la SARL [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 28 février 2019, la société civile immobilière (SCI) La peupleraie, la société à responsabilité limitée (SARL) [K], société en liquidation et M. [F] [K] ont consenti à M. [E] [O] et à Mme [Z] [S], son épouse, une promesse unilatérale de vente d’un ensemble immobilier, composé de bâtiments à usage professionnel et de terrains, situé [Adresse 8] et [Adresse 7] à [Localité 6] (35) au prix de 250 000 €.

La vente a été soumise à l’accomplissement de conditions suspensives, notamment d’obtention d’un ou plusieurs prêts par les bénéficiaires et une indemnité d’immobilisation, d’un montant de 25 000 € a, par ailleurs, été stipulée dont la moitié à verser dans les huit jours entre les mains du notaire rédacteur.

Un terme extinctif a été fixé au 30 mai 2019 mais il a été prévu que la réalisation de la condition suspensive tenant au financement, par l’obtention du ou des prêts, devait intervenir au plus tard le 30 avril précédent.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 décembre 2019, M. [F] [K] a mis en demeure les bénéficiaires d’avoir à lui justifier de la défaillance ou de la réalisation de cette condition suspensive.

Par autre lettre recommandée avec accusé de réception du 24 décembre suivant, le même les a ensuite mis en demeure de verser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation sous peine de « poursuites judiciaires » (en caractères gras dans le texte).

Les parties n’ont tenté aucun mode alternatif de règlement des différends.

Par actes d’huissiers de justice des 17 et 22 septembre 2021, la SCI La peupleraie et M. [F] [K] ont assigné les époux [O] devant le tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement des articles 1103, 1124 et 1343-2 du code civil, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 25 000 €, avec intérêts de droit à compter du 23 décembre 2019 et capitalisation, sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées par le RPVA le 9 mars 2023, la SCI La peupleraie, M. [F] [K] et la SARL [K], prise en la personne de son mandataire ad hoc, Maître [I] [A], intervenante volontaire, demandent désormais au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1124, 1344-1 et 1343-2 du code civil,

Vu l’article 789 1° et 6°du code de procédure civile,

Juger que le tribunal judiciaire est incompétent pour statuer sur l’exception de nullité et la fin de non-recevoir opposées par Monsieur [E] [O] et son épouse Madame [Z] [O] née [S] ;

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 25.000 €, outre intérêt au taux légal à compter du 23 décembre 2019 ;

Ordonner la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamner solidairement Monsieur [E] [O] et son épouse au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

les Débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Par conclusions n°2 notifiées par le RPVA le 09 janvier 2023, M. et Mme [O] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1124 du code civil,

Débouter Monsieur [F] [K] et la SCI La peupleraie de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire,

Dire et juger que Monsieur [F] [K] et la SCI La peupleraie ne peuvent prétendre qu’aux deux tiers de l’indemnité d’immobilisation soit 16.666,67 € ;

En toute hypothèse,

Débouter Me [A] es qualité de son intervention volontaire ;

Condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI La peupleraie à leur payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

les condamner solidairement aux entiers dépens.

Par ordonnance du 05 octobre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et a fixé l’audience de plaidoirie à la date du 27 mai suivant.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire

Le tribunal rappelle qu’il n’est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Si M. et Mme [O] sollicitent, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, le débouté de Maître [A] ès qualités de son intervention volontaire, ils n’articulent toutefois pas clairement, ni dans ce dispositif, ni dans leur discussion, une fin de non recevoir sur laquelle il faudrait statuer.

Sur la demande en paiement formée au titre de l’indemnité d’immobilisation :

Il résulte des articles 1103, 1104, 1304, 1304-3 et 1353 du code civil qu’il appartient à l’acquéreur d’un bien immobilier de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et qu’à défaut de cette preuve, la condition suspensive doit être réputée comme accomplie (Civ. 1ère 7 mai 2002 n° 99-17.520 Bull. n° 124 et Civ. 1ère 13 novembre 1997 n° 95-18.276 Bull. n° 310).

Il revient, ensuite, au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, a empêché l’accomplissement de la condition (Civ. 3ème 06 octobre 2010 n° 09-69.914 Bull. n° 183 et Civ. 3ème 26 mai 2010 n° 09-15.317 Bull. n° 103).

Les demandeurs sollicitent la condamnation solidaire des époux [O] à leur verser le montant de l’indemnité d’immobilisation stipulée à l’acte. Ils soutiennent que ces derniers n’ont ni levé l’option, ni justifié de la défaillance d’une des conditions suspensives et n’ont pas, notamment, produit de refus de prêt.

M. et Mme [O] répondent qu’ils n’ont pas été effectivement en mesure de justifier de l’obtention d’un refus de prêt dans les délais initiaux qui leur étaient impartis. Ils soutiennent, toutefois, pour s’opposer à la demande que des discussions se sont poursuivies entre les parties et qu’une prorogation tacite, mais non équivoque de la date de la caducité de la promesse est intervenue. Ils affirment qu’en conséquence, ils étaient encore « parfaitement » (page 8) en droit de demander sa réalisation le 7 mai 2020, date à laquelle ils disent avoir justifié auprès du notaire instrumentaire de la possession des fonds nécessaires. Ils prétendent que la non réalisation de la vente est dès lors imputable « à la solidarité des trois promettants ».

Les demandeurs répliquent que cet argument est « radicalement » inopérant dans la mesure où, une fois le délai de réalisation de la promesse expiré, celle-ci est « irrémédiablement » caduque et il est alors « parfaitement » indifférent que des discussions aient pu se poursuivre après l’expiration dudit délai (page 9).

Les parties ont stipulé, en page 7 de la promesse (pièce demandeurs n°1), que sa prorogation ne pourrait résulter que « d’un accord écrit du promettant sur demande du bénéficiaire ».

Les défendeurs, en conséquence, ne peuvent pas utilement se prévaloir de sa prorogation tacite.

Ils admettent, ensuite, ne pas pouvoir justifier d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et déposée dans les conditions de temps sur lesquelles les parties s’étaient accordées.

Il en résulte, en application de l’article 1304-3 du code civil, qu’ayant empêché par leur fait l’accomplissement de la condition suspensive relative au financement, celle-ci est dès lors réputée accomplie.

Les défendeurs ne soutiennent pas, par ailleurs, que les conditions suspensives de droit commun stipulées à la promesse ont défailli.

La non réalisation de la vente n’est pas discutée.

Les parties ont convenu, comme suit, du sort de l’indemnité d’immobilisation (page 11) :

« En cas de non réalisation de la vente dans les conditions de la promesse, et aucun sinistre rendant les biens impropres à leur destination n’étant intervenu, l’indemnité d’immobilisation sera libéré en faveur du promettant, si :

(i) les conditions suspensives stipulées aux présentes ont été réalisées (…) ».

Il s’ensuit que la vente du bien litigieux ne s’étant pas réalisée, par la défaillance des époux [O], ceux-ci sont solidairement redevables, la solidarité ayant été stipulée à la promesse (page 4), de l’indemnité d’immobilisation sur laquelle se sont accordées les parties.

Leur prétention consistant à voir cette somme réduite d’un tiers, à l’appui de laquelle aucun moyen en droit et en fait n’est véritablement développé dans leur discussion et qui ne repose que sur l’affirmation erronée de l’absence au procès de la SARL [K], mal fondée, est rejetée.

M. et Mme [O] seront, en conséquence, solidairement condamnés à payer aux demandeurs la somme de 25 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2019, date de leur mise en demeure (pièce demandeurs n° 2).

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus à compter du jugement, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts.

Sur les demandes annexes :

Parties succombantes, M. et Mme [O] seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande, en outre, de condamner dans les mêmes formes à payer aux demandeurs la somme de 3 000 € au titre des frais non compris dans les dépens.

DISPOSITIF :

Le tribunal :

CONDAMNE solidairement M. [E] et Mme [Z] [O] à payer à la SCI La peupleraie, à la SARL [K] et à M. [F] [K] la somme de 25 000 € (vingt-cinq mille euros), avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2019 ;

PRECISE que les intérêts échus à compter du jugement, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

CONDAMNE in solidum M. [E] et Mme [Z] [O] aux dépens ;

les CONDAMNE in solidum à payer aux demandeurs précités la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière La présidente