TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

7 Rue Pierre Abélard – CS 73127

35031 RENNES CEDEX

JUGEMENT DU 07 Novembre 2024

N° RG 24/02456 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K45R

Jugement du 07 Novembre 2024

[H] [Y]

C/

[M] [T]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à madame [Y]

CERTIFIE CONFORME DELIVRE

LE

à madame [T]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Novembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffière ;

Audience des débats : 12 Septembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [H] [Y]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparante

ET :

DEFENDEUR :

Mme [M] [T]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante

FAITS ET PRÉTENTIONS :

Madame [M] [T] a donné à bail à Madame [H] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat du 9 décembre 2014, pour un loyer mensuel de 670 €, outre 100 € de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 670 € a été versé par la locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 18 décembre 2014.

Le 1er décembre 2021, Madame [H] [Y] a adressé à Madame [M] [T] un courrier recommandé dans lequel elle se plaint du dysfonctionnement de certains équipements, à savoir la chaudière, le four, le réfrigérateur et un store, ainsi que d’avoir dû prendre en charge des travaux de plomberie. Par déclaration au greffe déposée le 22 mars 2022, Madame [Y] a sollicité la convocation de sa propriétaire devant le tribunal. Par jugement du 16 mars 2023, Madame [T] a été condamnée, sous astreinte, à remplacer le four et le réfrigérateur du logement.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2023, Madame [T] a fait délivrer à Madame [Y] un congé pour vendre à la suite Madame [Y] a quitté les lieux le 7 septembre 2023.

Un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 7 septembre 2023.

Madame [T] ayant retenu différentes sommes sur le dépôt de garantie versé par sa locataire, Madame [Y] a saisi un conciliateur de justice. Le 21 mars 2024, le conciliateur de justice saisi a dressé un procès verbal de non conciliation.

Par requête reçue au greffe le 4 avril 2024, Madame [H] [Y] a sollicité la convocation de Madame [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation de cette dernière à lui verser les sommes suivantes :

* 358,24 €, correspondant au remboursement de la retenue opérée par Madame [T] sur le dépôt de garantie à hauteur de 277,046 € et de la moitié du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice, soit 81,20 €,

* 335 € au titre de la pénalité de 10% du loyer hors charges (67 € x 5 mois).

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 12 septembre 2024 lors de laquelle Madame [H] [Y], comparant en personne, a maintenu ses demandes. Elle explique que, n’ayant pu se mettre d’accord avec sa propriétaire sur la fixation d’une date d’état des lieux de sortie, elle a dû faire appel à un commissaire de justice. Elle ajoute que cet état des lieux de sortie ne mentionne pas que la porte de garage ne s’ouvre pas.

Madame [M] [T], présente en personne, a sollicité le rejet de toutes les demandes en indiquant que, puisqu’elle était présente lors de l’état des lieux de sortie, elle n’a pas à en supporter la moitié du coût, sa locataire ayant choisi de faire intervenir un commissaire de justice. Elle a joute que la porte de garage ne s’ouvre plus et qu’elle a notifié à sa locataire la retenue opérée sur le dépôt de garantie par courrier.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024.

MOTIFS :

— Sur la résolution amiable des litiges :

L’article 750-1 du code de procédure civile issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, impose une tentative de conciliation préalablement à l’introduction d’une demande en justice tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

En l’espèce, Madame [H] [Y] justifie avoir effectué une demande de conciliation auprès d’un conciliateur de justice, laquelle a abouti à un rédaction d’un procès verbal de non conciliation.

Les demandes présentées par Madame [Y] sont donc recevables.

— Sur le coût de l’état des lieux de sortie :

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que:

“Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.(…)”

En l’espèce, les pièces produites permettent d’établir que Madame [Y] a sollicité l’établissement de l’état des lieux de sortie le 7 septembre 2023, mais qu’elle n’a pas obtenu de réponse positive de sa propriétaire, si bien qu’elle a fait appel à un commissaire de justice, ce d’autant plus que les relations avec Madame [T] étaient conflictuelles, comme en attestent, le procès verbal de constat dressé le 7 septembre 2023 par commissaire de justice, le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes du 16 mars 2023 et la présente procédure.

Ces éléments permettent d’établir qu’aucun état des lieux n’a pu être amiablement établi entre Madame [T] et Madame [Y], lorsque cette dernière a quitté les lieux, si bien que le coût du procès verbal de constat établi par commissaire de justice doit être pris en charge par moitié par le bailleur et par moitié par la locataire.

Madame [Y] est donc bien fondée à demander à Madame [T] de lui rembourser la moitié de ce coût, soit la somme de 81,20 €, au vu de la facture produite.

Madame [M] [T] sera donc condamnée à payer la somme de 81,20 euros à Madame [H] [Y] au titre du remboursement de la moitié du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice.

— Sur les réparations locatives :

L’article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ;”

En l’espèce, Madame [M] [T] a retenu la somme de 277,04 € sur le dépôt de garantie qui lui a été versé par sa locataire en produisant un devis de ce montant dressé le 25 octobre 2023 par la SARL BRETAGNE SECURITE SERVICES relatif à l’ouverture d’une porte (97,17 € HT) et le changement du cylindre (53,20 € HT pour la fourniture du cylindre et 76,95 € HT pour le déplacement).

L’état des lieux dressé le 18 décembre 2014, lors de l’entrée de Madame [H] [Y] dans les lieux fait notamment état, en page 12, d’une porte de garage qui fonctionnait.

Le procès verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 7 septembre 2023 par commissaire de justice fait notamment état d’une porte basculante de garage grippée.

A la demande de Madame [Y], le commissaire de justice qui a réalisé cet état des lieux a pu préciser par la suite, le 11 avril 2024, les éléments suivants :

“De mémoire, la porte était difficile à ouvrir, le mécanisme semblait grippé dans le sens où l’ouverture se faisait difficilement.

Madame [T] était bien présente lors de l’ouverture de cette porte. Elle n’est absolument pas restée dans l’appartement puisque nous avons dû l’attendre lors de notre arrivée dans le garage.

Je me rappelle qu’elle vous avez demandé de mettre un produit dégrippant pour faciliter l’ouverture de la porte”.

Dès lors, ces éléments ne démontrent absolument pas que la porte de garage ne s’ouvrait pas lors du départ de la locataire, mais seulement que la serrure était difficile à ouvrir, étant grippée. Alors même que l’état des lieux a été réalisé depuis plus d’un an, Madame [T] ne démontre d’ailleurs absolument pas avoir changé la serrure de cette porte, produisant seulement un devis relatif à l’ouverture de la porte et au changement du cylindre qui semble avoir été dressé sans déplacement sur les lieux puisqu’il comporte la réserve suivante : “Devis sous réserve de faisabilité technique”.

Madame [T] échoue donc à démontrer que la porte du garage ne s’ouvrait pas lors de la restitution des lieux et que le changement du cylindre était nécessaire à raison d’un défaut d’entretien imputable au locataire.

De plus, un simple cylindre de porte de garage “grippé” après dix ans d’occupation des lieux, et alors même que la porte n’était pas neuve lors de l’entrée dans les lieux, ne caractérise pas un défaut d’entretien par le locataire, mais relève d’une vétusté normale.

Madame [T] est donc mal fondée à retenir une somme sur le dépôt de garantie de sa locataire. Elle sera donc condamnée à rembourser à Madame [Y] la somme retenue à tort sur le dépôt de garantie, soit la somme de 277,04 euros.

— Sur la pénalité de 10% :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […].

Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […].

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile".

En l’espèce, les clés du logement ont été restituées à Madame [T] lors de l’état des lieux de sortie le 7 septembre 2023, mais cette dernière n’a pas restitué à la locataire l’intégralité de son dépôt de garantie, retenant des sommes pour de prétendues dégradations locatives dont il vient d’être démontré qu’elles n’étaient pas justifiées.

La pénalité sollicitée par Madame [Y] à hauteur de 335 € est donc due par Madame [T].

Il sera donc fait droit à cette demande.

— Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

En l’espèce, il convient donc de constater que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

— Sur les dépens :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Madame [M] [T] succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [M] [T] à payer à Madame [H] [Y] les sommes suivantes :

—  81,20 € au titre de la moitié du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie,

—  277,04 € au titre du reliquat de la restitution du dépôt de garantie,

—  335 € au titre de la pénalité de 10% ;

CONDAMNE Madame [M] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance.

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection