RE F E R E

N°

Du 08 Août 2025

N° RG 25/00026 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LL64

50D

c par le RPVA

le

à

M^e Maud AVRIL-LOGETTE, M^e Aurélie GRENARD, M^e Tiphaine GUYOT-VASNIER

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Maud AVRIL-LOGETTE, M^e Aurélie GRENARD, M^e Tiphaine GUYOT-VASNIER

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

Monsieur [E] [M], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Maud AVRIL-LOGETTE, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e GRAND-COIN, avocat au barreau de Rennes,

DEFENDEURS AU REFERE:

Société SCCV HF MADERA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélie GRENARD, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e CHEKKAT, avocat au barreau de Rennes,

Syndic. de copro. L’ESTAMPE représenté par son syndic en exercice la Société KEREDES GESTION IMMOBILIERE (ANCIENNEMENT HF GESTION), dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Tiphaine GUYOT-VASNIER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e CHEKKAT, avocat au barreau de Rennes,

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 09 Juillet 2025,

ORDONNANCE: contradictoire , prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 08 Août 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 9] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Le 13 septembre 2021, par acte de vente en l’état futur d’achèvement reçu par Maître [P] [X], la société SCCV HF MADERA a vendu à Monsieur [E] [M] plusieurs lots dans un ensemble immobilier sis [Adresse 10] [Localité 9] (35).

L’ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, et est géré par le SYNDICAT DE COPROPRIETE (SDC) L’ESTAMPE.

Les lots ont été livrés avec réserves le 14 décembre 2022 (pièce n°3).

Par courriel en date du 22 janvier 2023, Monsieur [M] signalait à la SCCV HF MADERA des infiltrations dans le soffite traversant la salle de bain et la chambre n°2, des joints de carrelage réalisés avec du silicone, et du carrelage qui sonne creux (pièce n°4).

Suivant procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 06 décembre 2023, il est notamment relevé que (pièce n°16) :

— les carreaux de carrelage sonnent creux et claquent,

— les joints du carrelage sont en silicone,

— il existe un coffrage important dans la chambre, avec un angle vif à son extrémité,

— il y a des traces de moisissures dans la salle de bain.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 13 et 14 décembre 2023, Monsieur [E] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires L’ESTAMPE et la SCCV HF MADERA devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— condamner la SCCV HF MADERA à verser une indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été retirée du rôle le 10 juillet 2024.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience utile du 09 juillet 2025, Monsieur [E] [M], représenté par son conseil, demande au juge des référés de bien vouloir :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— débouter le SDC L’ESTAMPE de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— débouter la SCCV HF MADERA de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner la SCCV HF MADERA à verser une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, et à supporter les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose que son appartement est affecté de multiples désordres constatés dans le procès-verbal de réception, les mises en demeures, et le procès-verbal de constat.

En outre, s’agissant du syndicat des copropriétaires, il fait valoir que certaines parties communes sont susceptibles d’être concernées, notamment le coffrage de la chambre qui contient les canalisations d’eaux pluviales de l’immeuble.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience utile du 09 juillet 2025, la SCCV HF MADERA, représentée par son conseil, demande au juge des référés de bien vouloir :

— débouter Monsieur [E] [M] de ses entières demandes, fins et conclusions, en principal, au titre de l’article 700 et des dépens,

— condamner Monsieur [E] [M] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que par courrier en date du 03 avril 2025, le cabinet Iris a informé le SDC qu’une expertise avait été commandée par les assureurs DO et RC s’agissant des infiltrations de la salle de bain (pièce n°3), et qu’à ce jour le processus de chiffrage des causes et des conséquences est en cours.

S’agissant du carrelage, elle précise que les bruits de claquement ne sont pas démontrés, qu’elle a fait intervenir un carreleur pour reprendre les joints, et qu’en tout état, il ne s’agit pas de désordres.

Enfin, sur le coffrage, elle fait valoir que sa présence obéit à une nécessité technique, et que l’acte de vente prévoyait que le positionnement du soffite pouvait évoluer.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience utile du 09 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires L’ESTAMPE, représenté par son conseil, demande au juge des référés de bien vouloir :

— mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires L’ESTAMPE, sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société KEREDES GESTION IMMOBILIERE (anciennement HF GESTION),

— débouter en conséquence Monsieur [E] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées contre le syndicat des copropriétaires L’ESTAMPE,

— dire que si les opérations d’expertise judiciaire réclamées par Monsieur [M] devaient être ordonnées, elles le seront dans les seuls rapports entre Monsieur [M] et la SCCV HF MADERA,

— condamner Monsieur [M] et à défaut la SCCV HF MADERA à verser au syndicat des copropriétaires L’ESTAMPE représenté par son Syndic, une indemnité de 1 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le caractère commun de la canalisation n’est pas établi, le soffite n’étant qu’un coffrage décoratif du plafond pour masquer une canalisation qui n’est pas une partie commune.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juridiction se réfère aux conclusions déposées et soutenues par elles, à l’audience utile précitée, comme le lui permettent les articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

En application de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de constat en date du 06 décembre 2023, que (pièce n°16) :

— les carreaux de carrelage sonnent creux et font des bruits de claquement,

— les joints du carrelage sont en silicone,

— il existe un coffrage important dans la chambre, avec un angle vif à son extrémité,

— il y a des traces de moisissures dans la salle de bain.

Il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que ces réserves ont été reprises.

Par ailleurs, s’agissant des traces de moisissures, en l’absence de positionnement définitif des assureurs DO et RC, accepté par Monsieur [M], il subsiste un éventuel procès en germe, indépendamment de l’expertise amiable actuellement diligentée.

En outre, s’agissant du coffrage, il n’appartient pas à la présente juridiction de se prononcer sur la conformité du soffite, et notamment sur la conformité de sa position et de sa hauteur, conformément à l’acte de vente.

Dès lors, Monsieur [M] justifie d’un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d’expertise afin de faire judiciairement constater les désordres allégués et établir les responsabilités encourues.

Eu égard aux recours en responsabilité qu’il détient à l’encontre de la SCCV HF MADERA, vendeur des lots en l’état de futur achèvement, il sera fait droit à sa demande à son égard, selon les modalités précisées au présent dispositif, et aux frais avancés de Monsieur [M].

Par ailleurs, si le caractère privatif ou commun des canalisations se trouvant derrière le coffrage n’a pas été établi avec certitude, il y a également lieu de relever que Monsieur [M] ne formule aucun grief à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 8], de sorte que l’existence d’un procès en germe à son égard n’est pas caractérisée. Par conséquent, Monsieur [M] sera débouté de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires L’ESTAMPE, qui sera mis hors de cause.

En outre, compte tenu de la disponibilité actuelle limitée des experts judiciaires en construction, il sera procédé à la désignation de Monsieur [J] [B], sachant en cette matière mais non encore inscrit sur la liste des experts de la cour. En application de l’article 6 de la loi n°71-498 du 29 juin 1971 relative aux experts judiciaires, celui-ci devra prêter serment devant le juge chargé du contrôle « d’accomplir sa mission, de faire son rapport et de donner son avis en son honneur et conscience. »

Sur les autres demandes

Monsieur [M] conservera les dépens de l’instance.

L’équité commande de débouter Monsieur [M] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Toutefois, succombant en ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires L’ESTAMPE, Monsieur [M] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Prononçons la mise hors de cause du SYNDICAT DE COPROPRIETE L’ESTAMPE ;

Déboutons Monsieur [M] de ses demandes dirigées contre le SYNDICAT DE COPROPRIETE L’ESTAMPE ;

Ordonnons une mesure d’expertise, et désignons pour y procéder Monsieur [J] [B], expert non-inscrit qui dès lors prêtera serment dans les conditions sus énoncées, domicilié [Adresse 5], tel [XXXXXXXX01], mel [Courriel 6], lequel aura pour mission de :

1) Se rendre sur les lieux, en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée,

2) Énumérer et décrire les désordres constatés et en indiquer la nature,

3) Préciser leur date d’apparition, leur origine et leurs conséquences, préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

4) Dire quelles sont les causes de ces désordres en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, ou à toute autre cause que l’expert indiquera,

5) Dire quels travaux sont nécessaires pour rendre l’immeuble conforme aux prescriptions de l’acte de vente conclu entre les parties ; en évaluer le coût et la durée d’exécution,

6) Dire si, après l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble restera affecté d’une moins-value et donner, en ce cas, son avis sur son importance,

7) Évaluer le préjudice subi par le maître de l’ouvrage du fait des malfaçons ou désordres constatés (trouble de jouissance notamment),

8) D’une façon générale et dans le cadre de la mission ci-dessus définie, rechercher tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction compétente, d’apprécier les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis,

9) Répondre à tous dires écrits des parties et au besoin, entendre tous sachants ;

Fixons à la somme de 3 000 euros (trois mille euros), la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Monsieur [M] devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur de ce tribunal dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la première réunion des parties ou au plus tard de la deuxième réunion, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de huit mois à compter de l’avis de versement de la consignation en un seul original (ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée) ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Condamnons Monsieur [E] [M] aux dépens de l’instance ;

Condamnons Monsieur [E] [M] à verser au SYNDICAT DE COPROPRIETE L’ESTAMPE la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejetons toutes les demandes plus amples ou contraires.

La greffière, La juge des référés,