TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Cité [9]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 30 Juin 2025

N° RG 25/02420 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LQIF

JUGEMENT DU :

30 Juin 2025

S.D.C. NEOCITY SIS [Adresse 6] représenté par son syndic LAMY [Localité 10] REPUBLIQUE

C/

[W] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Juin 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 22 Avril 2025.

En présence de [U] [Y], greffier stagiaire.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.D.C. NEOCITY SIS [Adresse 6] représenté par son syndic LAMY [Localité 10] REPUBLIQUE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Alexandre BOUCHER, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE

Madame [W] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [P] est propriétaire des lots de copropriété n°19 et 77 correspondants respectivement à un appartement et un parking au sein d’un immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 11].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées et de précédentes mises en demeure demeurées infructueuses, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC NEOCITY, représenté par son syndic en exercice, la société Nexity Lamy, et par l’intermédiaire de son conseil, a adressé une dernière mise en demeure de payer lesdites sommes à M. [W] [P], par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 mars 2024.

Dans les suites de celle-ci, un commandement de payer a été notifié au copropriétaire le 19 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC NEOCITY à Rennes (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société Nexity Lamy a fait assigner M. [W] [P] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement de l’arriéré de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de son assignation. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [W] [P] au paiement des sommes suivantes :

—  2.119,13 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, échéance du 1er trimestre 2025 incluse outre la capitalisation des intérêts,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires actualise sa créance et précise que celle-ci s’élève désormais à 2.263,58 euros.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que malgré de nombreuses relances et mises en demeure, M. [W] [P] ne règle plus les charges de copropriété depuis plusieurs mois. Il soutient que sa créance est certaine, liquide et exigible puisqu’elle résulte des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes et fixé le montant du budget prévisionnel. Elle considère que le comportement répétitif et injustifié du débiteur est constitutif d’une résistance abusive justifiant l’octroi de dommages et intérêts du fait d’un préjudice financier, ce comportement l’ayant privé des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [W] [P] n’a pas comparu ni personne pour lui.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de M. [W] [P] concernant les lots n°19 et 77 de la copropriété litigieuse.

Il produit le contrat de syndic applicable du 27 octobre 2022 au 26 octobre 2025, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 26 avril 2021, 26 septembre 2022 26 octobre 2023 et 21 novembre 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2021, 2022, 2023 et 2024 (fin d’exercice au 31 mars 2024), voté le budget prévisionnel des années 2021 à mars 2026, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 6 janvier 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Par respect du principe du contradictoire, en l’absence de comparution du défendeur et faute pour le demandeur de justifier de la notification de l’actualisation de sa demande à celui-ci, seul le montant de l’arriéré locatif demandé dans l’assignation sera pris en compte.

Les appels de fonds produits et le décompte laissent apparaître des « frais de mise en demeure » et de « relance » facturés chacun à hauteur de 52 euros, les 16 février 2023, 6 septembre 2023, 14 février 2024, 5 mars 2024, 28 mai 2024. Des frais de « dernier avis avant poursuites » sont facturés à hauteur de 53,17 euros le 8 mars 2024. L’ensemble des courriers correspondant sont communiqués. Toutefois, au vu des dates très rapprochées et de leur objet identique, la lettre de relance du 5 mars 2024 et la mise en demeure du 28 mai 2024 apparaissent inutiles, une ultime mise en demeure ayant été adressée 3 jours après la première et deux mois avant la seconde. Les frais afférents, soit deux fois 52 euros, ne sauraient être imputés au débiteur.

Le décompte mentionne également des frais de « BJA commandement de payer » de 54 euros en date du 12 juillet 2024, de « CDH du 19.07.24 » de 123,74 euros et des « honoraires de suivi contentieux » à hauteur de 112,20 euros facturés le 20 septembre 2024.

Il convient de relever qu’au vu de la teneur de l’ « ultime mise en demeure », selon les termes employés dans ledit courrier, adressée le 7 mars 2024, laquelle mentionnait qu’à défaut de règlement dans un délai de 8 jours, une procédure judiciaire serait introduite, les frais de commandement de payer, acte non prescrit par la loi, n’étaient pas nécessaires et ne seront donc pas imputés au débiteur.

Enfin, les frais dits d'« honoraires de suivi contentieux » non prévus dans le contrat de syndic ni dans leur montant ni dans leur principe ne sauraient davantage être imputés au copropriétaire défaillant.

Le décompte arrêté au 6 janvier 2025 mentionne une somme due de 2.119 ,13 euros. Il convient de déduire de celle-ci 393,94 euros de frais injustifiés (52 € + 52€ + 54 € + 123,74 € + 112,20 €). Ainsi la créance peut être fixée à 1.725,19 euros.

En conséquence, M. [W] [P] sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC NEOCITY à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la société Nexity Lamy la somme de 1.725,19 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 6 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025, date de l’assignation.

En application de l’article 1343-2 du Code civil, faute d’intérêts dus pour une année entière la demande d’anatocisme sera rejetée.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour M. [W] [P] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressé et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude du débiteur, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

3/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [P], partie perdante, doit supporter les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [W] [P] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC NEOCITY à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la société Nexity Lamy, la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE M. [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC NEOCITY à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la société Nexity Lamy, la somme de la somme de 1.725,19 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 6 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025, date de l’assignation,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC NEOCITY à [Localité 10] de sa demande de capitalisation des intérêts,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC NEOCITY à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la société Nexity Lamy, la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [P] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,