TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

18° chambre

1ère section

N° RG 22/01773

N° Portalis 352J-W-B7F-CVW6N

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

13 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 17 Octobre 2024

DEMANDEUR

S.A.S. Oteis France

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître Natacha LOREAU de la SELEURL NPJ AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2108

DÉFENDEURS

Société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, société civile de placement immobilier à capital variable

[Adresse 7]

[Localité 6]

Société EDISSIMMO,

Société civile de placement immobilier à capital variable,

[Adresse 7]

[Localité 6]

Société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER, Société Anonyme à conseil d’administration

[Adresse 1]

[Localité 9]

Tous trois représentés par Maître Jean-Olivier D’ORIA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1060

Décision du 17 Octobre 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 22/01773 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVW6N

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sandra PERALTA, Vice-présidente,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Madame Camille BERGER, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS

A l’audience du 25 Juin 2024, tenue en audience publique, devant Madame Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 juin 2012, la S.A.S. SPE II MATISSE a donné à bail commercial à la S.A. GINGER, aux droits de laquelle est venue la S.A.S. OTEIS FRANCE des locaux commerciaux dépendant d’un ensemble immobilier dénommé “Horizon 17", sis [Adresse 2] [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 10] pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2012, moyennant un loyer principal annuel de 440.620 euros, à destination de l’usage exclusif de bureaux.

Les locaux loués consistaient en :

—  692 m² de surface à usage de bureaux situés au 5ème étage, incluant la quote-part des parties communes spéciales et une terrasse accessible,

—  104 m² de surface à usage d’archives, situés au 3ème sous-sol,

—  15 emplacements de stationnement au 1er et 3ème sous-sol.

Par acte authentique en date du 2 juin 2016, la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE sont devenues propriétaires en indivision de l’ensemble immobilier. Elles ont confié la gestion de leur immeuble et de ses baux à la société UNIBIENS, aux droits de laquelle se présente aujourd’hui le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION.

Par avenant en date du 10 février 2016, avec effet rétroactif au 1er janvier 2016, la société bailleresse a donné à bail à la S.A.S. OTEIS FRANCE trois emplacements supplémentaires de stationnements, moyennant un loyer supplémentaire de 5.400 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 3 mars 2021, la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE ont délivré à la S.A.S. OTEIS FRANCE un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2021.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 juillet 2021, la S.A.S. OTEIS FRANCE a accepté le congé et refusé l’offre de renouvellement et indiqué qu’elle restituerait les locaux le 30 septembre 2021.

Par acte extrajudiciaire des 13 et 14 décembre 2021, la S.A.S. OTEIS FRANCE a assigné la S.C.P.I. EDISSIMO, la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et la S.A. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER devant la présente juridiction, aux fins de :

“Condamner les sociétés RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, EDISSIMO et le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER à rembourser à la société OTEIS France la somme de 366 160 € TTC, au titre des provisions sur charges réglées du 1 er janvier 2016 au 30 septembre 2021, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

Condamner les sociétés RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, EDISSIMO et le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER à rembourser à la société OTEIS France la somme de 121 467,83€, au titre du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1 er octobre 2021, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

Condamner les sociétés RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, EDISSIMO, et CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER à payer in solidum la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner les sociétés RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, EDISSIMO, et CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER à payer in solidum la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire. “

Par ordonnance du 16 mars 2023, le juge de la mise en état a :

— Déclaré irrecevables les demandes formées par la S.A.S. OTEIS FRANCE à l’encontre de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER et mis cette dernière hors de cause ;

— Désigné Mme [J] en qualité de médiateur ;

— Ordonné la redistribution de l’affaire à la 18ème Chambre du Tribunal de céans.

La mesure de médiation n’a pas abouti.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 23 février 2024, la S.A.S. OTEIS FRANCE demande au tribunal, aux visas des articles 1103 et suivants, 1231-1 et 1344-1 du code civil, de :

“A titre principal,

Condamner solidairement les sociétés RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et EDISSIMO à rembourser à la société OTEIS France la somme de 334 320,09 € TTC au titre des provisions sur charges réglées du 1er janvier 2016 au 30 septembre 2021, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

Rejeter les demandes des défendeurs.

A titre subsidiaire,

Condamner solidairement les sociétés RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et EDISSIMO à rembourser à la société OTEIS France la somme de 5 303, 24 € TTC au titre de la taxe sur les bureaux pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2021 ;

En tout état de cause,

Condamner solidairement les sociétés RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et EDISSIMO à rembourser à la société OTEIS France la somme de 122 293,49 € TTC, au titre du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1 er octobre 2021, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

Condamner solidairement les sociétés RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et EDISSIMO à payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner solidairement les sociétés RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et EDISSIMO à payer la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les sociétés RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et EDISSIMO aux entiers dépens. “

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 8 janvier 2024, la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE demandent au tribunal, aux visas des articles 1103 et suivants, 1231-1 et suivants, anciens 1134 et suivants et anciens 1147 et suivants du code civil, L. 145-40-2 du code de commerce, 700 du code de procédure civile, de :

“A titre principal –

— RAPPELER que les demandes formées par OTEIS FRANCE à l’encontre de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER ont été déclarées irrecevables et que le Juge de la mise en état de la 8 ème chambre du Tribunal Judiciaire de Paris l’a mise hors de cause selon ordonnance du 16/03/2023 (n° RG 22/01773) ;

— CONSTATER que le bailleur a procédé à la reddition des charges pour les exercices 2016 à 2021 ;

En conséquence,

— DEBOUTER la Demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, à titre accessoire ou principal ;

A titre reconventionnel –

— CONSTATER que les comptes du bailleur comprennent d’ores et déjà une compensation entre le montant de l’arriéré locatif et le montant du dépôt de garantie à hauteur de 122 293,49 € ;

— JUGER que le bailleur était bien fondé – en application des dispositions du bail [article 6], comme des dispositions légales – à procéder à la restitution du montant du dépôt de garantie, par compensation comptable, ladite somme étant déduite du montant de l’arriéré locatif ;

— CONDAMNER la société OTEIS France au paiement d’une somme de 68 115,86 € TTC correspondant au montant de sa dette locative, déduction faite du montant du dépôt de garantie d’un montant de 122 293,49 €;

En tout état de cause –

— CONDAMNER la société OTEIS FRANCE aux entiers dépens ;

— CONDAMNER la société OTEIS FRANCE au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ;

— DIRE ET JUGER que l’ensemble des condamnations prononcées bénéficieront à l’indivision propriétaire composée des sociétés EDISSIMMO et RIVOLI AVENIR PATRIMOINE. “

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 21 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 25 juin 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir ”rappeler”, “constater”, “dire et juger”, “juger” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

— sur la demande de condamnation au titre des provisions sur charges :

La S.A.S. OTEIS FRANCE sollicite la condamnation solidaire de la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à lui rembourser la somme de 334.320,09 euros toutes taxes comprises au titre des provisions sur charges réglées du 1er janvier 2016 au 30 septembre 2021. Elle soutient que les charges ont augmenté de manière significatives sans explications; que les augmentations n’ont jamais été justifiées malgré de très nombreuses demandes; que ce n’est que dans le cadre de la pression de la présente procédure que la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE lui ont fait connaître le montant des régularisations pour les exercices 2019 et 2020; qu’entre 2016 et fin 2020, les charges ont augmenté de 47,11%; que cette augmentation n’est pas justifiée; qu’elles n’ont transmis la régularisation des charges pour l’exercice 2021 que le 9 octobre 2023; qu’elles ne justifient pas de ces augmentations substantielles; que le tableau de charges pour l’année 2021 est illisible; que le bail ne comportait pas de clé de répartition des charges afférentes à l’immeuble; que la clé de répartition a été modifiée en 2016 sans qu’aucune explication ne lui ait été fournie; qu’en l’absence de clé de répartition contractuelle, elles ne sont pas fondées à recouvrer les charges; que les régularisations de charges doivent intervenir dans un délai raisonnable; que ce délai raisonnable n’a jamais été respecté par les bailleresses.

La S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE s’opposent à cette demande. Elles soutiennent que les bailleurs peuvent, en cours de bail, créer une nouvelle charge qui sera supportée par le preneur; que le contrat de bail prévoit expressément que la clé de répartition des charges n’est pas limitative et que de nouvelles charges peuvent être créées; que le contrat de bail stipule également que le bailleur se réserve la possibilité de modifier la répartition des charges; que l’augmentation des charges a été justifiée et notifiée au preneur sur sa demande; qu’elles ont justifié de la répartition des charges; qu’elles justifient des redditions de charges pour les exercices 2016 à 2021; que le bailleur est en droit d’exiger du preneur le remboursement des charges, même en cas de reddition tardive, dès lors que cette dernière a eu lieu dans limite de la prescription quinquennale; que la reddition des charges pour les exercices 2016 à 202 a eu lieu dans la limite de la prescription quinquennale; que la jurisprudence ne sanctionne pas la reddition tardive des charges par le remboursement des provisions.

Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour du contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En matière de bail commercial, les parties, avant la loi du Pinel du 14 juin 2014 qui n’est pas en l’espèce applicable, étaient libres de choisir la clé de répartition des charges entre le bailleur et le preneur. Dès lors, seules les dispositions contractuelles déterminent l’étendue du transfert des charges sur le preneur.

En l’espèce, le contrat de bail stipule à l’article 4.3.1 intitulé “Refacturation des charges” qu’ “à compter de la date de Prise d’Effet du bail, le Preneur acquittera sa quote-part de la totalité des charges toutes taxes comprises afférentes à l’Ensemble Immobilier à l’Immeuble, en ce compris celles relatives aux espaces communs, espaces verts communs, locaux techniques, équipement collectif (dans les proportions indiquées ci-dessous), ainsi que la totalité des charges toutes taxes comprises afférentes aux Locaux Loués, la liste ci-dessous n’étant pas limitatives et ne couvrant notamment pas les nouvelles charges ou taxes qui pourraient dans l’avenir être créées”.

S’agissant des charges de copropriété, le contrat de bail stipule que les charges comprennent “les honoraires afférents à la gestion de l’Ensemble immobilier et de l’Immeuble tant locative que technique, en ce compris les honoraires du syndic professionnel” ainsi que “l’ensemble des charges et provisions sur charges appelées par le(s) syndic(s) de copropriété dont dépend l’immeuble et l’ensemble des charges, frais et taxes dues à la copropriété par le Bailleur”

Il n’est pas contesté que le contrat de bail ne stipule pas de clé de répartition. Il est indique simplement que le preneur acquittera “sa quote-part de la totalité des charges toutes taxes comprises afférentes à l’Ensemble Immobilier à l’Immeuble”. Force est de constater que cette“quote-part” n’est pas définie dans le contrat de bail.

Il ressort des pièces versées aux débats que le précédent bailleur des locaux loués calculait cette quote-part au prorata de la surface louée. La S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE ont décidé unilatéralement à compter de 2016 de modifier le calcul de cette quote-part en ne la calculant plus au prorata de la surface louée mais au prorata des tantièmes de copropriété. En outre, il ressort des nombreux échanges entre les sociétés bailleresses et le preneur que ce dernier n’a pas été informé en amont de cette modification du calcul du prorata et qu’il l’a immédiatement contestée.

S’agissant de la possibilité pour le bailleur de modifier le calcul des charges, l’article 4.3.7 intitulé “Modification de charges” stipule que “le Bailleur se réserve la possibilité:

— de modifier la répartition des charges, notamment en cas de changement dans l’utilisation des installations, de suppression ou d’installation nouvelle, ainsi qu’en cas de modification du règlement intérieur de l’Ensemble Immobilier ou de l’Immeuble ou de la législation,

— d’imposer un service de gardiennage complémentaire à l’Ensemble Immobilier et/ou de l’Immeuble à tout moment sans que le Preneur puisse prétendre à aucune indemnité ou réduction de Loyer, et ne puisse contester l’augmentation corrélative des charges. Il est convenu entre les Parties que ce service complémentaire de gardiennage ne saurait constituer une obligation qui pourra le supprimer à tout moment sans justification et sans indemnité due au Preneur.”

Or, en l’espèce, les sociétés bailleresses ne justifient ni d’une modification de la répartition des charges, ni d’une suppression ou une installation nouvelle, ni d’une modification du règlement intérieur de l’Ensemble Immobilier ou de l’Immeuble ou de la législation.

Il ressort des échanges produits que la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE se contentent d’affirmer le montant des tantièmes de copropriété relatifs aux surfaces louées à la S.A.S. OTEIS FRANCE sans le justifier.

En outre, elles ne produisent à l’appui de leurs prétentions ni le règlement de copropriété justifiant des nouveaux tantièmes appliqués ou même d’un relevé de géomètre justifiant de ces mêmes tantièmes. Ainsi, les différentes régularisations de charges produites ne permettent pas sans autre précision de justifier que ces sommes correspondent à la quote-part prévue au bail commercial.

Les sociétés bailleresses ne justifient donc pas du montant des tantièmes appliqués pour calculer le montant réclamé au preneur au titre des charges de copropriété et au titre des charges communes générales. Par ailleurs, il ne revient pas au tribunal d’interpréter les pages de relevés de charges communiquées par le bailleur sans autre précision pour y trouver la description des charges dues par le preneur.

Dès lors, faute pour la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE de justifier du montant des charges contesté, il sera ainsi fait droit à la demande de la S.A.S. OTEIS FRANCE de remboursement de charges à hauteur de 334.320,09 euros TTC.

En conséquence, la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE seront donc condamnées solidairement à rembourser à la S.A.S. OTEIS FRANCE la somme de 334.320,09 euros TTC au titre des provisions sur charges réglées du 1er janvier 2016 au 30 septembre 2021. Les circonstances ne justifient pas que cette condamnation soit prononcée avec une astreinte. La S.A.S. OTEIS FRANCE sera déboutée de sa demande en ce sens.

— sur l’arriéré locatif :

La S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE soutiennent que la S.A.S. OTEIS FRANCE est redevable de la somme de 68.115, 86 euros TTC qui se décompose comme suit :

— décompte du 17 mai 2022 : 37.443,64 euros TTC, montant comprenant les redditions de charges pour les exercices 2016 à 2020, déduction faite du dépot de garantie,

— reddition de charges 2021 : 30.672,22 euros TTC (reddition de charges exercice 2021).

La S.A.S. OTEIS FRANCE s’y oppose. Elle soutient que le premier poste de 37.443,64 euros TTC est composé d’un solde de 6.163 euros TTC dont il ne sait à quoi il correspond et une somme de 31.279,74 euros TTC au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2020; que compte tenu de l’absence de précision de la somme de 6.163,90 euros et du défaut de justificatifs de charges de l’exercice 2020, les bailleresses devront être déboutées de ce premier poste; que s’agissant du second poste, l’unique pièce produite ne saurait valoir justificatif du montant des charges pour l’exercice 2021.

La S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE produisent à l’appui de leur demande :

— une facture du 2 février 2022 dans laquelle le dépôt de garantie d’un montant de 122.293,49 euros est déduit. Cette facture fait état d’un solde de 6.163,90 euros. Force est de constater que cette facture n’apporte aucune précision sur le solde antérieur et sur la nature des créances justifiant ce solde,

— une facture du 17 mai 2022 dans laquelle il est fait état, sans autre précision, d’une régularisation de charges pour l’année 2020 d’un montant de 31.279,74 euros,

— une facture du 9 octobre 2023 dans laquelle il est fait état, sans autre précision, d’une régularisation de charges pour l’année 2021 d’un montant de 30.672,22 euros. Cette facture fait apparaître un solde de 68.115,86 euros.

Elle produit enfin un décompte en date du 17 mai 2022 qui est difficilement lisible ce qui rend son exploitation impossible par le tribunal.

Au demeurant, s’agissant des redditions de charges, le tribunal a jugé précédemment que leurs montants n’étaient pas justifiés. Par ailleurs, le solde de 6.163,90 euros de la facture du 2 février 2022 n’est nullement justifié.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, force est de constater que la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE ne justifient pas de leur créance. Elles seront donc déboutées de leur demande de condamnation de la S.A.S. OTEIS FRANCE à leur verser la somme de 68 115,86 euros TTC correspondant au montant de sa dette locative, déduction faite du montant du dépôt de garantie d’un montant de 122.293,49 euros.

— sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

La S.A.S. OTEIS FRANCE soutient que les locaux ont été restitués dans l’état contractuellement prévu ; qu’après réalisation de travaux de remise en état, les bailleurs ne lui ont pas restitué le dépôt de garantie d’un montant de 122.293,49 euros; que c’est elle qui est créancière des bailleurs; qu’ils ne peuvent déduire cette somme du décompte locatif.

La S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE s’opposent à cette demande en soutenant que le dépôt de garantie a été restitué sous forme d’un avoir comptable.

Le contrat de bail stipule à l’article 6 intitulé “DEPOT DE GARANTIE” que le dépôt de garantie “sera remboursé au Preneur en fin de jouissance après déménagement, remise des clefs, justification par le Preneur de l’acquit de ses contribution, taxes ou droits quelconques, exécution des réparation à sa charge, et déduction faites de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable pour lui à quelque titre que ce soit”. Cet article stipule également que le “bailleur aura le droit de prélever sur ledit dépôt, en cours de Bail, sans formalité, le montant des Loyers échus et non réglés ainsi que toute autre somme exigible à un titre quelconque, auquel cas le Preneur sera tenu de compléter à première demande le dépôt de garantie pour maintenir toujours égal au nombre de termes de Loyers convenus. La compensation étant expressément prévue, le Bailleur exercera ainsi que les sommes nanties à son profit toutes les prérogatives y attachées en conformité avec les articles 2355 et suivants du Code civil “.

Il n’est pas contesté que la S.A.S. OTEIS FRANCE a effectué des travaux de remise en état et a satisfait à ses obligations contractuelles relatives à la restitution des locaux.

La S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE ne justifiant pas d’une créance à l’encontre de la S.A.S. OTEIS FRANCE, elles ne peuvent procéder à une compensation avec le montant du dépôt de garantie. Il y a lieu en conséquence de les condamner solidairement à restituer à la S.A.S. OTEIS FRANCE le dépôt de garantie d’un montant de 122.293,49 euros. Les circonstances ne justifient pas que cette condamnation soit prononcée avec une astreinte. La S.A.S. OTEIS FRANCE sera déboutée de sa demande en ce sens.

— sur la demande de dommages et intérêts :

La S.A.S. OTEIS FRANCE sollicite la condamnation solidaire de la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle soutient que l’attitude du bailleur qui retient, de manière abusive, le dépôt de garantie, doit être sanctionnée; que l’absence ou le retard de la régularisation des charges de la part du bailleur devra également être sanctionné; que n’ayant pu exercer sa faculté de sortie anticipée, son préjudice s’est aggravé, compte tenu de l’augmentation exponentielle des charges qui lui étaient réclamées.

La S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE s’opposent à cette demande. Elles soutiennent que la retenue du dépôt de garantie n’était pas abusive; que le retard dans la régularisation des charges n’a causé aucun préjudice à la S.A.S. OTEIS FRANCE.

En l’espèce, la S.A.S. OTEIS FRANCE ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par le remboursement de la somme de 334.320,09 euros TTC au titre des provisions sur charges réglées du 1er janvier 2016 au 30 septembre 2021, ainsi que la restitution du dépôt de garantie. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

— sur les demandes accessoires :

La S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, qui succombent, seront condamnés in solidum à payer les dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner in solidum la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à payer à la S.A.S. OTEIS FRANCE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à payer à la S.A.S. OTEIS FRANCE la somme de 334.320,09 euros TTC au titre des provisions sur charges réglées du 1er janvier 2016 au 30 septembre 2021;

DEBOUTE la S.A.S. OTEIS FRANCE de sa demande de condamnation sous astreinte;

CONDAMNE solidairement la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à restituer à la S.A.S. OTEIS FRANCE le dépôt de garantie d’un montant d’un montant de 122.293,49 euros;

DEBOUTE la S.A.S. OTEIS FRANCE de sa demande de restitution sous astreinte;

DEBOUTE la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE de leur demande de condamnation de la S.A.S. OTEIS FRANCE au titre de l’arriéré locatif;

DEBOUTE la S.A.S. OTEIS FRANCE de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à payer à la S.A.S. OTEIS FRANCE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.C.P.I. EDISSIMO et la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE aux dépens de l’instance,

REJETTE toute autre demande des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Fait et jugé à Paris le 17 Octobre 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sandra PERALTA