TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

23 Juin 2025

2ème Chambre civile

N° RG 21/03623 -

N° Portalis DBYC-W-B7F-JIYV

AFFAIRE :

S.A.R.L. J3M,

C/

S.C.I. SACHANA,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX

l’an deux mil vingt cinq, le vingt trois Juin

Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu du décret du 30 Septembre 1953 et du décret du 3 Janvier 1966 le modifiant, et assisté de Fabienne LEFRANC, Greffier,

ONT COMPARU

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. J3M, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 515 032 357, exerçant sous l’enseigne LE FOURNIL DE LA GRANGE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET

S.C.I. SACHANA, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 514 919 034, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Dominique DE FREMOND de l’ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-MALO

Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 26 Mai 2025, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 23 Juin 2025,

Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes authentiques des 09 juillet 2009 et 05 novembre 2010, la société civile immobilière (SCI) Sachana a donné à bail commercial, à la société à responsabilité limitée (SARL) J3M, un immeuble à usage de boulangerie, restauration rapide, revente de produits bio et terroir et formation aux métiers de la boulangerie situé dans la zone d’activité dite de la Montgervalaise, sur la commune de La Mézière (35).

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 15 janvier 2010, soit jusqu’au 14 janvier 2019. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 50 232 € TTC, payable mensuellement et d’avance. Le bail s’est, ensuite, tacitement poursuivi entre les parties.

Par acte d’huissier de justice en date du 28 mars 2019, la SARL J3M a fait signifier à son bailleur une demande de renouvellement de son bail à compter du 01er avril 2019, pour une nouvelle durée de neuf années, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré mais moyennant un loyer annuel ramené à la valeur locative des lieux qu’elle a dit être inférieure à celle du loyer plafond.

Faute d’accord entre les parties sur le montant de ce loyer de renouvellement, par un nouvel acte d’huissier de justice en date du 03 juin 2021, la SARL J3M a ensuite fait assigner la SCI Sachana, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir, au visa de l’article L 145-33 du code de commerce et sur le fondement d’une expertise amiable réalisée à son initiative, principalement, fixer à compter du 01er avril 2019 ledit montant à la somme de 25 000 € HC et HT.

Évoquée dès l’audience du 21 juin 2021, l’affaire a ensuite été renvoyée, à trois reprises, à la demande des avocats des parties.

Aux termes de son mémoire, non daté mais régulièrement notifié le 18 septembre 2021 à son bailleur, la SARL J3M a persisté dans sa demande, soutenant, en effet, que le montant du loyer stipulé dans le bail expiré excède nettement les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents au sien et elle a versé aux débats, pour en justifier, l’expertise amiable sus évoquée. Elle a réclamé, mais à titre subsidiaire, le bénéfice d’une mesure d’instruction et en toutes hypothèses, la condamnation de son bailleur aux dépens ainsi qu’à lui verser une somme de 2 500 € au titre de ses frais irrépétibles.

Au moyen de son mémoire en date du 08 novembre 2021, dont la notification à son preneur n’a pas été justifiée mais qui n’a pour autant pas suscité de débat, la SCI Sachana a demandé au juge des loyers commerciaux de débouter ce dernier au motif que la valeur locative des locaux litigieux est – très légèrement, NDR – supérieure à celle du montant du loyer plafonné. Elle a sollicité, en conséquence, que le loyer de renouvellement soit fixé, à compter du 01er avril 2019, au montant du loyer plafonné, soit à la somme, selon ses calculs, de 46 741,86 € HC et HT par an. A titre subsidiaire, elle a indiqué ne pas être opposée à la mise en place d’une expertise judiciaire mais aux frais avancés de son preneur.

A l’audience utile du 17 janvier 2022, les parties, toutes deux représentées par avocat, se sont référées à leurs écritures respectives mais ont indiqué que la réalisation d’une expertise apparaissait indispensable.

Par jugement avant dire droit du 17 janvier 2022, la juridiction a ordonné une mesure d’expertise aux fins de détermination de la valeur locative des lieux, conformément aux critères posés par les articles L 145-33 et R 145-3 à 8 du code de commerce.

Le technicien judiciaire a déposé son rapport le 27 octobre 2023 et l’instance s’est poursuivie par le réenrôlement de l’affaire à l’audience du 22 janvier 2024, date à laquelle elle a toutefois été renvoyée, à six reprise, à la demande des avocats des parties.

En leur absence sans motif lors de l’audience sur renvoi du 24 mars 2025, l’affaire a été renvoyée une dernière fois, sous peine de radiation, à celle du 26 mai suivant.

A cette audience, la SARL J3M, représentée par avocat, a sollicité au moyen de son mémoire n°3 notifié à son bailleur à une date qui ne peut être déterminée, l’homologation d’une transaction régularisée en cours d’instance par les parties.

La SCI Sachana n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions des parties, la juridiction se réfère à leurs mémoires précités, en application des dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’homologation de la transaction

Vu les articles 2044, 2048 et 2052 du code civil et 384 du code de procédure civile :

Selon le premier de ces textes, la transaction est un contrat, rédigé par écrit, par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Aux termes du second, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

Il résulte du troisième que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Selon le dernier de ces textes, en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction et cette extinction de l’instance est constatée par une décision de dessaisissement. Il appartient au juge de donner force exécutoire à l’acte constatant l’accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors sa présence.

La SARL J3M a remis à la juridiction la copie d’un contrat écrit valant transaction (sa pièce n°9), non daté mais signé par les parties, établi avec l’assistance de leurs avocats respectifs et aux termes duquel elles se sont accordées sur le prix du loyer de renouvellement, soit la somme annuelle de 36 250 € HT et HC à compter du 01er avril 2019 et sur les modalités d’apurement de la dette du bailleur découlant de ce nouveau prix.

Elle en a sollicité l’homologation, prétention sur laquelle son bailleur n’a formé aucune observation.

Compte tenu de cet accord ainsi intervenu, dans lequel les parties ont fait des concessions réciproques pour y parvenir, il convient de l’homologuer et de lui donner force exécutoire ainsi que de constater l’extinction corrélative de l’action et de la présente instance.

Sur les demandes annexes

Les parties ont également transigé sur le sort des dépens et sur celui de leurs frais non compris dans ces derniers, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer à leur sujet.

DISPOSITIF

La juridiction des loyers commerciaux, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

CONSTATE la régularisation par les parties d’une transaction ;

CONSTATE l’existence de concessions réciproques ;

en conséquence, HOMOLOGUE cette transaction et lui DONNE force exécutoire ;

en conséquence, CONSTATE l’extinction de l’action et, accessoirement, de la présente instance ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des dépens.

La greffière Le juge des loyers commerciaux