Minute n°

N° RG 24/01939 – N° Portalis DBZO-W-B7I-DHJV

[M] [X]

C/

[D] [S] [N] [W]

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [X]

né le 11 Août 1942 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Guy DELOMEZ, avocat au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [S] [N] [W]

né le 22 Octobre 1967 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Catherine LACOSTE

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 24 Avril 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 19 Juin 2025 par Catherine LACOSTE , Juge des contentieux de la protection, assistée de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e DELOMEZ

Copie certifiée conforme le :

à : M. [W]

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé sous seing privé en date du 1er juin 2022, Monsieur [M] [X] a donné à bail à Monsieur [D] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 620 euros, outre 35 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 820 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, Monsieur [M] [X] a fait assigner Monsieur [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise faute de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et, par conséquent, la résiliation du bail du 1er juin 2022,

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 30 euros par jour de retard,

de l’autoriser, le cas échéant, à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls du locataire,

— condamner le locataire à lui payer la somme de 2 188 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 12 juillet 2024 ainsi que ceux échus au jour du jugement,

— condamner le locataire à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer en cours à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à lui payer une indemnité égale au prix du bail, du jour de la libération des lieux par le locataire jusqu’à la relocation selon l’article 1760 du code civil,

— condamner le locataire à lui payer la somme de 555 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le locataire en tous les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025 suite à deux renvois.

À cette audience, Monsieur [M] [X] est représenté par son conseil, qui actualise la dette locative à 3 868 euros au mois d’avril 2025 et s’en rapporte à l’assignation. Il soutient que le loyer courant n’est pas payé hormis quelques acomptes. Il n’y a pas d’APL. Il signale avoir envoyé régulièrement le décompte par LRAR au locataire. Sur les travaux, il indique que la chaudière a été mise en route par le chauffagiste et que les travaux ont été faits. Il demande à ce que l’épouse du locataire lui transmette les relevés bancaires qu’elle mentionne au cours des débats. Il maintient ses demandes.

Monsieur [D] [W] comparait lors de l’audience et se fait assister de son épouse. Monsieur [D] [W] indique que le bail est à son nom mais que son épouse l’a également signé. Ils contestent la dette locative, ils disent ne devoir que 3 mois de loyer, qu’ils précisent être de 620 euros. Ils payent en effet 620 par mois par virement car ils ne payent pas l’indexation. Ils ont payé le mois d’avril. Ils disent vouloir trouver un arrangement sur les loyers dus et qu’il existe un rapport de l'[Localité 4] ainsi qu’un arrêté préfectoral. Son épouse soutient que les travaux n’ont pas été faits et qu’ils ne sont pas opposés à l’intervention du chauffagiste. Ils ont eu une facture de 1 900 euros de régularisation de gaz. Monsieur [D] [W] soutient qu’ils vont payer mais ils exigent que le bailleur fasse les travaux. L'[Localité 4] doit repasser dans leur logement la semaine prochaine. Ils cherchent un autre logement. Son épouse indique qu’elle va demander à leur banque le détail des versements depuis 2022. Ils soutiennent que le bailleur n’a pas respecté l’arrêté préfectoral. Ils demandent à rester dans les lieux le temps de trouver un autre logement. Ils aimeraient trouver un arrangement pour le paiement de la dette.

Le juge autorise l’épouse de Monsieur [D] [W] à transmettre ses documents avant le 30 avril.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande en résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du NORD par la voie électronique le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [M] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du locataire le 24 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule une clause résolutoire visant le défaut de paiement des loyers.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Il ressort du décompte locatif produit par Monsieur [M] [X] arrêté au 15 avril 2025 que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer délivré au locataire le 7 mai 2024 pour la somme en principal de 820 euros.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies. Il conviendra de retenir la date du 8 juillet 2024 pour prononcer la résiliation du bail conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la condamnation au paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [M] [X] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Monsieur [D] [W] verse également l’attestation de ses versements bancaires pour les mois d’avril, de mars et de février 2025.

Il ressort des pièces fournies qu’au 15 avril 2025, la dette locative de Monsieur [D] [W], seul titulaire du bail, s’élève à la somme de 3 824 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Monsieur [D] [W] conteste le montant de l’arriéré locatif indiquant ne devoir que 3 mensualités d’un montant de 620 €.

Il sera rappelé au locataire qu’il est tenu par les stipulations du contrat de bail s’agissant des modalités de révision du loyer, lesquelles indiquent que « Le loyer sera automatiquement révisé le 1er juin chaque année, selon l’indice de référence des loyers du 1er juin 2022 ». Il ne peut donc s’abstenir de payer le surplus lié à l’indexation du loyer.

Monsieur [D] [W] a transmis en cours de délibéré un extrait des mouvements de ses comptes bancaires à destination du compte de M. [M] [X]. Ce document a été transmis au-delà de la date autorisée par le juge et il n’est pas démontré qu’il ait été communiqué au conseil de M. [M] [X].

Dans ces conditions, en vertu du principe du contradictoire, il convient d’écarter cette pièce.

De ce fait, Monsieur [D] [W] n’apporte pas la preuve qu’il ne serait redevable que de 3 mensualités d’un montant de 620 €.

Il n’apporte ainsi aucun élément pour contester le décompte produit par le bailleur.

Il convient ainsi de condamner le locataire au paiement de la somme de 3824 €, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 820 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la réalisation des travaux

En vertu de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le locataire demande à ce que soient réalisés des travaux concernant la chaudière au sein du logement.

Il verse aux débats un rapport de l’association SOLIHA en date du 14 janvier 2022, déclarant le logement non décent, ainsi qu’un rapport de l'[Localité 4] en date du 23 octobre 2024 déclarant également le logement non décent et préconisant la « mise à disposition d’un moyen de chauffage suffisant et sécurisé, adapté aux caractéristiques du logement et notamment à l’isolation ». Il y est également annexé l’arrêté préfectoral du 19 décembre 2024 portant mise en demeure pour Monsieur [M] [X] de faire cesser un danger ponctuel imminent pour la santé et la sécurité des occupants du logement.

Monsieur [M] [X] déclare, lors de l’audience, avoir réalisé les travaux demandés. Il verse ainsi aux débats une facture du 6 janvier 2025 réalisée par l’entreprise DP CHAUFFAGE PRUVOT DIDIER ainsi qu’une facture du 28 février 2021 réalisée par le chauffagiste TROUILLET PHILIPPE. Il verse également deux factures réalisées par l’entreprise PRO CHAUFF en date du 8 et du 17 avril 2025 attestant de l’impossibilité d’entrer dans le logement en raison de l’absence du locataire, prévenu en amont de ces visites comme l’atteste les lettres recommandées avec accusé de réception fournies pour chaque facture, les accusés de réception étant datés au 29 mars et au 11 avril 2025.

En l’espèce, il convient d’écarter le rapport de l’association SOLIHA du 14 janvier 2022, réalisé plus de 3 ans avant le présent litige, impropre à caractériser l’état actuel du logement. Concernant le rapport de l'[Localité 4] du 23 octobre 2024, il relève la nécessité de travaux concernant le mode de chauffage du logement.

La preuve que les travaux aient été réalisés postérieurement à ce rapport est apportée par Monsieur [M] [X] par la facture de l’entreprise DP CHAUFFAGE PRUVOT DIDIER du 6 janvier 2025.

En outre, le propriétaire démontre également sa bonne foi en ce qu’il a mandaté une autre entreprise de chauffage afin de réaliser un autre diagnostic et des éventuels travaux en avril 2025. A deux reprises, bien qu’avertis en amont dans un délai suffisant de la visite du technicien, Monsieur [D] [W] et son épouse ne l’ont pas laissé accéder au logement.

Par conséquent, Monsieur [M] [X] s’est conformé à la mise en demeure qui lui été adressée par l’arrêté préfectoral du 19 décembre 2024.

Il convient donc de débouter Monsieur [D] [W] de sa demande en réalisation de travaux.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…) ».

Aux termes de l’article 24 VIII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionnés au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du décompte locatif que le loyer, hors la part correspondant à l’indexation du loyer d’origine, est versé de manière irrégulière. Toutefois, sur les 12 derniers mois, le loyer a été versé pour 8 d’entre eux, dont les 3 derniers mois précédant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater la reprise du paiement des loyers.

En outre, il apparaît que le défaut de paiement du loyer, ou son versement partiel, soit lié aux relations existantes entre le locataire et le propriétaire et non à de réelles difficultés financières.

Des délais de paiement seront donc octroyés à Monsieur [D] [W], par 35 mensualités de 100 euros et une 36ème soldant l’intégralité de l’arriéré locatif.

Les effets de la clause résolutoire demeurent suspendus pendant le cours des délais accordés, soit pendant 36 mois à compter de la première mensualité.

Il sera rappelé que dans l’hypothèse où Monsieur [D] [W] ne respecterait pas les délais de paiement prévus au dispositif de la décision ou ne s’acquitterait pas du loyer courant, la clause résolutoire reprendrait son plein effet et le locataire deviendrait alors sans droit ni titre pour occuper ce logement. Il serait alors condamné à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant serait équivalent au montant du loyer et des charges dus en l’absence de résiliation.

Le cas échéant, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Toutefois, il ne serait pas nécessaire de condamner le locataire à une astreinte à hauteur de 30 euros par jour jusqu’à exécution de son obligation de quitter les lieux en ce que la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation apparaîtrait comme un moyen suffisamment dissuasif.

Enfin, le bailleur sera également débouté de sa demande de condamnation en paiement d’une indemnité égale au prix du bail, en cas d’expulsion, du jour de la libération des lieux au jour de la relocation du bien en ce que l’absence de relocation après la libération des lieux ne saurait être imputée au locataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [X], Monsieur [D] [W] sera condamné à lui verser la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2022 entre Monsieur [M] [X], d’une part, et Monsieur [D] [W], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 8 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à verser à Monsieur [M] [X] la somme de 3 824 euros (décompte arrêté au 15 avril 2025, mois d’avril inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 7 mai 2024 pour la somme de 820 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [D] [W] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [M] [X] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [D] [W] soit condamné à verser à Monsieur [M] [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit pour un montant de 664 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à verser à Monsieur [M] [X] une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à supporter la charge de tous les dépens ;

DEBOUTE Monsieur [D] [W] de sa demande reconventionnelle en réalisation de travaux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge,