Min N° 24/00872

N° RG 24/03909 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVGX

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4]

C/

Mme [N] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 13 novembre 2024

DEMANDERESSE :

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [H]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur LEUTHEREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 25 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice NORET

Copie délivrée

le :

à : Madame [N] [H]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [N] [H] est propriétaire des lots n°4 et 6 dans l’immeuble en copropriété du [Adresse 4] à [Localité 7].

Invoquant la défaillance de la propriétaire dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic en exercice l’Agence CAP, a, par acte de commissaire de justice du 06 septembre 2024, fait assigner Mme [N] [H] à l’audience du 25 septembre 2024 du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

—  3 705,27 euros au titre des charges et travaux impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  759,14 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Mme [N] [K] ne comparaît pas ni n’est représentée. Le présent jugement étant susceptible d’appel, il sera dès lors réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux notes d’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la non-comparution de la défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [N] [H] a régulièrement été assignée à domicile par acte de commissaire de justice du 06 septembre 2024. Elle n’a cependant pas comparu et n’était pas représentée lors de l’audience. Il sera dès lors fait application des textes qui précèdent.

2. Sur la demande en paiement au titre des charges

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

— un extrait de matrice cadastrale,

— des décomptes couvrant la période du 01er avril 2021 au 01er juillet 2024,

— les appels budget, fonds travaux et régularisations de charges sur l’ensemble de cette période,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2020, 27 mai 2021, 11 mai 2022 et 14 juin 2023, qui ont approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022 et voté des travaux ainsi que le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024.

Il ressort des éléments produits que Mme [N] [H] est propriétaire des lots n°4 et 6 de l’état descriptif de division de la résidence.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte montre un solde débiteur à hauteur de 3 705,27 euros au 01er juillet 2024, déduction faite des frais de recouvrement.

Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 3 705,27 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 01er septembre 2019 au 01er juillet 2024, 1er appel de fonds travaux, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte de la défenderesse.

Mme [N] [H] sera dès lors condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 06 septembre 2024, date de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

3. Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 , sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de contentieux, d’un montant total de 759,14 euros, ne peuvent être retenus en intégralité, seule la sommation de payer du 04 avril 2023, pour un coût de 145,30 euros ayant été produite.

Aucun autre élément n’est cependant communiqué afin de démontrer la réalité, la nature et le coût des diligences qui auraient été accomplies, notamment des frais de relances qui ne peuvent faire suite qu’à des mises en demeure préalables, adressées dans les formes prévues à l’article 64 précité du décret du 17 mars 1967, conformément aux dispositions du a) de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Il en va de même des frais d’assignation, ceux-ci relevant des frais irrépétibles et des dépens.

En conséquence, Mme [B] [H] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, au titre des frais de recouvrement, une somme de 145,30 euros.

Les frais de recouvrement non retenus à son encontre, soit pour un total de 613,84 euros doivent dès lors être recrédités sur son compte.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés de la défenderesse à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété sur plusieurs années, démontrent sa mauvaise foi et causent un préjudice financier à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Mme [B] [H] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 code de procédure civile, Mme [B] [H], succombant principalement à l’instance, il convient de le condamner aux entiers dépens.

Mme [B] [H] étant condamnée aux dépens, elle sera également condamnée, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE Mme [B] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]), représenté par son syndic, la somme de 3 705,27 euros au titre charges dues sur la période du 01er septembre 2019 au 01er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 06 septembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [B] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]), représenté par son syndic, la somme de 145,30 euros au titre des frais de recouvrement du 01er septembre 2019 au 01er juillet 2024 ;

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de Mme [B] [H], soit pour un montant de 613,84 euros, doivent être recrédités sur son compte ;

CONDAMNE Mme [B] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]), représenté par son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [B] [H] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [B] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]), représenté par son syndic, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION