TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/04728 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XG3M

N° de Minute : BX25/00247

JUGEMENT

DU : 27 Février 2025

S.A. VILOGIA

C/

[O] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [T] [K], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [O] [I], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Emilie DELATTRE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 Novembre 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 3 mai 2022, S.A. VILOGIA a donné en location à Madame [O] [I] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 7].

Le 15 février 2023, S.A. VILOGIA a fait signifier à Madame [O] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier de justice du 17 mai 2023, S.A. VILOGIA a fait assigner Madame [O] [I], pour l’audience du cinq Octobre deux mil vingt trois, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, auquel il demande de :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges;

— ordonner l’expulsion;

— condamner Madame [O] [I] au paiement :

— de la somme de 2823,80 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux égal;

— d’une indemnité mensuelle d’occupation;

— de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [O] [I] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, S.A. VILOGIA a actualisé sa dette à 2882,10 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2024. Elle précise également qu’elle ne s’oppose pas à cette demande de délais de paiement.

Le bailleur ne demande qu’une condamnation au paiement, Madame [I] ayant quitté les lieux le 5 mars 2024 (elle a été relogée).

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 18 avril 2024.

En cours de délibéré, la S.A. VILOGIA indique qu’elle n’est pas en mesure de produire un justificatif éventuel sur les motivations de mutation formulées à l’époque par Madame [I].

La mutation ayant abouti, ces données ne sont plus accessibles au sein du SNE.

Dans le cadre de la réouverture des débats, Madame [I] produit la décision de validation du moratoire imposé par la commission de surendettement le 24 janvier 2024 avec une entrée en application le 29 février 2024 (moratoire de 24 mois suspendant l’exigibilité de la créance de 3829,81 euros au taux de 0,00%).

Madame [I] n’a pas d’autres pièces à produire concernant ses réclamations auprès de la S.A. VILOGIA.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025 puis prorogée au 27 Février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [I] :

Au préalable, il convient d’observer que la demande de suspension de la clause résolutoire n’a plus d’objet dans la mesure où Madame [I] a quitté le logement.

Suivant l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

En application des articles 1719,1720 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur version applicable à la date de souscription du bail, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 septembre 2002.

Le bailleur est également tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et l’entretien normal des locaux loués.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose encore que le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, satisfait aux critères de la décence un logement :

— qui assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

— dont la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Suivant l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce un état des lieux d’entrée a été établi le 6 mai 2022 les lieux étaient en bon état général sauf :

— meuble sous évier : état moyen

— peinture plafond du cellier : état moyen.

Madame [I] indique que lorsqu’elle a pris à bail le logement, elle n’avait constaté que quelques traces noires dans la salle de bain mais que dès le 1er hiver elle a été confrontée à des problèmes importants d’humidité ; qu’elle a recherché de l’aide auprès de l’association [W] et de la mairie de [Localité 6], sans succès ; que ce n’est qu’au mois de septembre 2023 que la S.A. VILOGIA a fait le nécessaire pour qu’elle soit relogée. Elle accepte la proposition de la S.A. VILOGIA formulée le 28 décembre 2023.

Elle fait état de l’humidité et des moisissures dans le logement l’obligeant à jeter du mobilier (meubles, matelas, vêtements, télévision…).

Elle produit des certificats médicaux, des factures et des photographies.

Elle demande 2000 euros pour son préjudice matériel et 1000 euros pour le préjudice moral et de santé.

La S.A. VILOGIA réplique que les pièces versées aux débats par Madame [I] sont insuffisantes pour prospérer, et affirme que c’est elle qui a commandé l’accompagnement de Madame [I] par [W].

En l’espèce, Madame [I] ne justifie d’aucune réclamation effectuée auprès de la S.A. VILOGIA et portant sur un problème d’humidité affectant son logement.

Ce problème n’est pas évoqué non plus dans l’enquête-assignation remplie par Madame [I] le 27 juin 2023. Les impayés sont motivés par une baisse de ressources.

Elle précise également que la S.A. VILOGIA a proposé un accompagnement [W].

Les photographies produites ne sont pas localisées.

Les factures concernant la télévision, le réfrigirateur et l’aspirateur sont antérieures à son entrée dans les lieux.

Aucune facture n’est produite concernant les meubles meublants, le matelas, les vêtements, et aucune déclaration n’a été faite à son assurance.

Les certificats médicaux ne précisent pas si leur auteur a constaté personnellement l’état du logement.

En tout état de cause, Madame [I] ne justifie pas d’une demande d’enquête auprès des services d’hygiène et de santé de sa commune, ni d’un constat d’huissier.

Par conséquent l’indécence du logement n’est pas établie, et Madame [I] sera déboutée de ses demandes reconventionnelles ainsi que de sa demande au titre de l’article 700-2° du code de procédure civile.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 31 mai 2024, à la somme de 2443,04 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l’enquête sociale sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale.

Il convient d’oberver que le moratoire couvre la totalité de la dette locative.

Madame [O] [I] sera condamnée à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA la somme de 2443,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Madame [O] [I], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Condamne Madame [O] [I] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA la somme de 2443,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Rapelle que la commission de surendettement des particuliers du Nord [Localité 5] a imposé au profit de Madame [I] une suspension de l’exigibilité de la créance locative d’un montant de 3829,81 euros en application de l’article L733-1-4° du code de la consommation d’une durée de 24 mois à compter du 29 février 2024 au taux de 0,00% ;

Déboute Madame [I] de ses demandes reconventionnelles ;

Déboute Madame [I] de sa demande au titre de l’article 700-2° du code de procédure civile;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [O] [I] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 27 Février 2025 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT