Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 25/01085 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2PO

Minute n°

copie le 28 avril 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 28 avril

2026 à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— M. [S] [B]

— Mme [C] [B]

pièces retournées

le 28 avril 2026

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

28 AVRIL 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE SA NOUVEAU LOGIS DE L’EST

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°552 046 484

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par M^e Gregory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [S] [B]

né le 16 Mars 2000

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [C] [B]

née le 03 Mars 1998

demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [S] [B], son époux, muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[A] [V], Attaché de justice, lors de l’audience

Julienne ROCHEREAU, Auditeur de justice, lors de l’audience

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 mars 2026

ORDONNANCE :

contradictoire rendue en premier ressort,

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 28 janvier 2022, la S.A. C.D.C. Habitat social venant aux droits de la S.A. Nouveau logis de l’Est a consenti un bail d’habitation avec M. [S] [B] et Mme [C] [B], ci-après les époux [B], portant sur un logement dans un immeuble sis [Adresse 4], auquel s’est ajouté une place de stationnement le 18 mars 2024, pour un loyer mensuel de 683,05 euros, incluant une provision sur charges.

Le 5 décembre 2024, un commandement de payer dans un délai de 2 mois la somme de 2 794,10 euros, visant l’acquisition de la clause résolutoire du bail, a été adressé aux locataires par exploit du commissaire de justice.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ci-après CCAPEX, a été saisie par mail le 06 décembre 2024.

Suivant acte du commissaire de justice délivré le 22 juillet 2025, la S.A. C.D.C. Habitat social a fait assigner en référé M. [S] [B] et Mme [C] [B] devant le tribunal de proximité de Schiltigheim en résolution du bail et paiement des arriérés locatifs.

La préfecture a été informée de cette action le 23 juillet 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, en se référant à ses conclusions qu’elle a complétées oralement, la S.A. C.D.C. Habitat social sollicite du tribunal de :

— constater la résiliation de plein droit du bail consenti par la S.A. C.D.C. Habitat social à M. [S] [B] et Mme [C] [B] par l’effet du commandement de payer du 5 décembre 2024 demeuré infructueux ;

— libérer des lieux, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [C] [B] à payer à la S.A. C.D.C. Habitat social une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros augmenté du montant des charges à compter du 5 mars 2025 ;

— condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [C] [B] à payer la somme actualisée de 2733,17 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [C] [B] aux dépens ;

— condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [C] [B] à payer à la S.A. C.D.C. Habitat social la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société bailleresse ne s’oppose pas à la demande de délai de paiement.

Au soutien de sa demande d’expulsion, la S.A. C.D.C. Habitat social invoque les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les stipulations du contrat de bail, en vertu desquels la résiliation du bail est acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Elle affirme que la dette n’a pas été régularisée 2 mois après le commandement de payer du 5 décembre 2024 ce qui permet, selon elle, de considérer acquise la clause résolutoire, de condamner les locataires à payer une indemnité d’occupation et de procéder à la libération des lieux. Au soutien de sa demande de paiement de la somme de 2733,17 euros, elle produit un décompte actualisé de la créance. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au vu de la reprise du paiement des loyers courants.

A l’audience, M. [S] [B], muni du pouvoir de représentation de Mme [C] [B] remet en cause la créance relative aux charges d’eau chaude. De plus, il sollicite du tribunal la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de paiement.

Pour remettre en cause le montant de sa créance d’eau chaude, il invoque une hausse inattendue du montant de cette charge, un volume de consommation d’eau impossible en raison de la faible présence au domicile des époux [B], tous deux en activité, et une impossibilité de vérifier le relevé du compteur en raison d’une difficulté d’accès.

Les époux [B] font expressément la demande de suspension des effets de la clause résolutoire à la juridiction et soutient avoir repris le paiement des loyers.

Au soutien de la demande d’octroi délais de paiement, les époux [B] affirment être en capacité de régler des mensualités de 100 euros.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de plein droit du contrat de bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la CCAPEX. Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la S.A. C.D.C. Habitat social justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la CCAPEX le 6 décembre 2025, par la transmission du commandement de payer, de sorte que la saisine est réputée constituée au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2025.

Elle a notifié une copie de l’assignation à la préfecture du Bas-Rhin le 23 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2026.

La demande en constat de résiliation du bail de la S.A. C.D.C. Habitat social est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par exploit du 05 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 794,10 euros au titre des loyers et charges échus.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur et non contesté par le locataire, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois dans la mesure où la dette n’a pas été régularisée en dépit du paiement constant des loyers pendant cette période.

Ce défaut de régularisation fonde la S.A. C.D.C. Habitat social à se prévaloir de la résiliation du bail, à la date du 05 février 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

***

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le jour de l’audience, M. [S] [B] sollicite l’octroi de délais de paiement, demande à laquelle la bailleresse ne s’oppose pas.

Dans un premier temps, il convient de constater que les locataires ont intégralement repris le paiement d’au moins un loyer courant avant l’audience.

Ensuite, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du diagnostic social et financier que les ressources financières des défendeurs les placent en situation de régler la dette locative. En effet, selon le diagnostic social et financier ainsi que les déclarations faites à l’audience, il apparaît que les revenus des locataires s’élèvent à environ 2 200 euros par mois pour des charges estimées à un peu moins de 800 euros par mois. Dès lors, M. [S] [B] et Mme [C] [B] sont raisonnablement en mesure d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant durant 23 échéances afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, et notamment au regard de l’absence d’opposition de la demanderesse à l’octroi de délais de paiement, il convient d’accorder aux défendeurs de tels délais pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur le montant de la dette locative

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, la S.A. C.D.C. Habitat social verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2026, M. [S] [B] et Mme [C] [B] lui devaient la somme de 2 215,97 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Sur ce montant, M. [S] [B] et Mme [C] [B] contestent la somme de 1 746,71€ correspondant à la consommation d’eau chaude sur la période courant du 28 février 2022 au 30 septembre 2022 qui a fait l’objet d’une régularisation de charges le 22 août 2025.

M. [S] [B] allègue à l’audience que cette consommation d’eau est impossible car disproportionnée. S’il ne peut être que constaté que cette somme correspond à une importante partie de la dette, il sera retenu que M. [S] [B] allègue ce fait sans étayer sa demande au regard des obligations du bailleur en matière de régularisation de charges. Le seul fait d’alléguer l’importance d’un montant ne permet pas d’en obtenir sa suppression, le tribunal ne pouvant suppléer la carence d’une partie dans l’élévation d’une prétention et d’un moyen, ainsi que dans l’administration de la preuve. En définitive, ce moyen sera écarté.

M. [S] [B] et Mme [C] [B] seront condamnés solidairement à payer la somme de 2 215,97€ avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025, date de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [B] et Mme [C] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

En conséquence, en cas non paiement de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire ne seront plus suspendus et les époux [B] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle qu’il convient de fixer à la somme de 635,41 euros par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges avec revalorisation telle que prévue au bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

M. [S] [B] et Mme [C] [B] seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, M. [S] [B] et Mme [C] [B], partie tenue aux dépens, seront condamnés à payer à la S.A. C.D.C. Habitat social une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 200€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation de plein droit du bail consenti entre M. [S] [B], Mme [C] [B] et la S.A. C.D.C. Habitat social venant aux droits de la S.A. Nouveau logis de l’Est ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 05 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail conclu le 28 janvier 2022 entre la S.A. C.D.C. Habitat social, d’une part, et M. [S] [B] et Mme [C] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 05 février 2025 ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de stationnement conclu le 18 mars 2024 entre la S.A. C.D.C. Habitat social, d’une part, et M. [S] [B] et Mme [C] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 05 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [B] et Mme [C] [B] à payer à la S.A. C.D.C. Habitat social la somme de 2 215,97€ (deux mille deux cent quinze euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 ;

AUTORISE M. [S] [B] et Mme [C] [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 23 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100€ (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [B] et Mme [C] [B] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée cinq jours après son échéance,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 05 février 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [B] et Mme [C] [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [S] [B] et Mme [C] [B] seront solidairement condamnés à verser à la S.A. C.D.C. Habitat social une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [B] et Mme [C] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer et des assignations ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [B] et Mme [C] [B] à payer à la S.A. C.D.C. Habitat social la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge