TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

N° RG 24/03406 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K7BN

Jugement du 22 Mai 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[K] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 22 mai 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 16 janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile. Le délibéré a par la suite été prorogé.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par madame [J], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [K] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

FAITS ET PRÉTENTIONS :

L’OPH de [Localité 9] métropole ARCHIPEL HABITAT a donné à bail à Mme [E] [Y] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], par contrat du 14 janvier 2008, pour un loyer mensuel de 458,90 € hors charges. Un dépôt de garantie de 459 € a été versé par le locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 16 janvier 2008 en présence de Mme [Y].

Mme [E] [Y] s’est mariée avec M. [K] [Z] le 1er juillet 2017. Elle est décédée le 9 février 2020.

Par acte du 2 mars 2021, l’OPH ARCHIPEL HABITAT a fait assigner M. [K] [Z] aux fins de résiliation du bail. M. [Z] a comparu à l’audience du 14 mai 2021 et a indiqué ne plus résider dans le logement, Mme [Z] l’ayant expulsé du logement. Par jugement du 4 juin 2021, au visa de l’article 1751 du code civil, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a notamment prononcé la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de M. [Z] et l’a condamné au paiement de l’arriéré de loyers et charges.

Un procès verbal de reprise des lieux a été dressé le 3 novembre 2021, étant précisé que le commissaire de justice a alors relevé que l’appartement était manifestement inhabité, l’électricité étant coupée à l’intérieur du logement, les placards étant vides de vêtements et la douche très poussiéreuse. Il n’y avait pas de réfrigérateur.

Un procès verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 6 janvier 2022 par commissaire de justice en l’absence de M. [Z], le commissaire de justice ayant précisé que ce dernier a été régulièrement convoqué.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, l’OPH de Rennes métropole ARCHIPEL HABITAT a fait assigner M. [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, au paiement des sommes suivantes :

* 6 354,15 €, correspondant à la somme de 6 813,15 € au titre des réparations locatives, sous déduction du dépôt de garantie de 459 € versé lors de la conclusion du bail,

* 90,76 €, correspondant à la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie,

* 100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, si des délais de paiement étaient accordés, ARCHIPEL HABITAT demande à ce qu’il soit prévu qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 janvier 2025 lors de laquelle l’OPH de [Localité 9] métropole ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement cité par acte remis en étude de commissaire de justice, M. [K] [Z] n’a pas comparu.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, date à laquelle la décision a été prorogée au 22 mai 2025.

MOTIFS :

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

— Sur la demande principale en paiement :

* Sur la cotitularité du droit au bail :

L’article 1751 du code civil dispose que : “Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.

En cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément.”

En l’espèce, il résulte du jugement du 4 juin 2021 que M. [Z] a déclaré lors de l’audience du 14 mai 2021 à laquelle a avait été assigné que Mme [Z] l’a expulsé du logement. Il en résulte que M. [Z] a bien résidé dans le logement sis [Adresse 7] à [Localité 9] et il n’est pas démontré que ce dernier a renoncé au droit au bail après le décès de son épouse. M. [Z] était donc titulaire du droit au bail, si bien qu’il lui appartenait de restituer le logement au bailleur après le décès de son épouse s’il n’y résidait plus.

* Sur les réparations locatives :

L’article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ;”

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 16 janvier 2008 lors de l’entrée de Mme [Y] dans le logement fait état d’un logement alors à l’état neuf, sans plus de précisions.

Le procès verbal d’état des lieux de sortie dressé le 6 janvier 2022 fait état d’un logement comportant des sols, murs et plafonds en état d’usage avec des traces et rayures notamment, une porte dégondée avec une serrure percée, un meuble sous l’évier de la cuisine et un évier sale et en mauvais état, des joints de faïence sales, plusieurs portes sales et dégradées, des lavabos, une douche, une baignoire et des WC sales, des portes coulissantes de placard non liées au rail et un placard sans portes, ainsi que 2 étagères en mélaminé en état d’usage.

Le bailleur produit des factures et bons de travaux relatifs à la réfection de ces désordres.

Au vu de la durée d’occupation du logement (presque 14 ans) et de la vétusté normale affectant les peintures et tapisseries des murs et plafonds et les sols, aucune somme ne sera mise à la charge de M. [Z] au titre de la réfaction des sols, murs et plafonds. De même, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas d’établir que des clés, remises lors de l’entrée des lieux, n’ont pas été restituées. Aucune somme ne saurait donc être mise à al charge de M. [Z] à ce titre.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et des factures produites, il convient, en revanche, de mettre à la charge de M. [Z] les sommes sollicitées par le bailleur au titre de la dépose des installations non conformes (81,92 €), de la dépose, fourniture et pose d’un meuble sous évier (449,91€), fourniture d’éléments de réparation des portes et tête de robinet (34 € + 41,22 € + 34 € + 42,33 € + 68 €), fourniture d’un abattant WC (18,04 €), nettoyage du logement (241,26 €).

M. [Z] est donc redevable de la somme de 1 010,68 euros au titre des réparations locatives.

Il convient de déduire de cette somme celle de 459 euros versée au titre du dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux.

M. [K] [Z] sera donc condamné à verser la somme totale de 551,68 euros au titre des réparations locatives dues suite au départ des lieux, déduction faite du dépôt de garantie.

— Sur le coût de l’état des lieux de sortie :

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que:

“Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.(…)”

En l’espèce, aucun état des lieux n’a pu être amiablement établi lorsque M. [Z] a quitté les lieux, si bien que le coût du procès verbal de constat établi par commissaire de justice doit être pris en charge par moitié par le bailleur social et par moitié par M. [Z].

Ce dernier sera donc condamné à payer la somme de 90,76 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

En l’espèce, il convient donc de constater que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…).”

L’équité ne commande pas de faire application, en l’espèce, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. ARCHIPEL HABITAT sera donc débouté de sa demande présentée à ce titre.

M. [K] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [K] [Z] à verser à l’OPH de [Localité 9] métropole ARCHIPEL HABITAT la somme de 551,68 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, suite à l’occupation du logement sis [Adresse 6] ;

CONDAMNE M. [K] [Z] à payer à l’OPH de [Localité 9] métropole ARCHIPEL HABITAT la somme de 90,76 € au titre de la moitié du coût d’établissement du constat d’état des lieux de sortie ;

DEBOUTE ARCHIPEL HABITAT de sa demande d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [K] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance.

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection