TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NARBONNE

AFFAIRE N° RG 25/00272

N° Portalis DBWX-W-B7J-DJFU

AFFAIRE :

[B] [J]

C/

[T] [D]

Composition :

Xavier BAISLE, Président

Clémence GARIN, Greffière

APPEL

N°

du

Jugement rectificatif

N°

du

☒ Copie exécutoire

délivrée à

M^e FUSTER

☒ Copie à

M^e FUSTER

M^e DUBOIS

☒ copie dossier

JUGEMENT

PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Délibéré du 24 Juin 2025 : par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Audience publique du 20 Mai 2025 présidée par Xavier BAISLE, président, assisté de Clémence GARIN, greffière dans l’affaire opposant :

Madame [B] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Inès FUSTER, avocat au barreau de NARBONNE

A

Monsieur [T] [D]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par Maître Perrine DUBOIS, avocat au barreau de NARBONNE

DÉBATS

Après avoir entendu les représentants des parties à l’audience du 20 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025 et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DE LA PROCEDURE, DES DEMANDES ET MOYENS DES PARTIES :

Par assignation délivrée à monsieur [T] [D] le 7 février 2025, madame [B] [J] a saisi, selon la procédure accélérée, le président du tribunal judiciaire de Narbonne d’une demande tendant à :

la voir désigner en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision relative au bien indivis cadastré section B n°[Cadastre 8] d’une surface de 00 ha 05 a 76 ca, sis [Adresse 7] à [Localité 9], dire qu’en conséquence, elle a la gestion exclusive du bien précité, l’autoriser, à procéder seule à la vente du bien immobilier précité, au meilleur prix et à tout le moins pour le prix de 190 000 euros, l’autoriser, en conséquence, à signer seule l’acte de vente portant sur ledit bien et tous les actes nécessaires en vue de parvenir à ladite vente, ordonner à monsieur [D] de lui remettre l’intégralité des clés et moyens d’accès du logement en ce compris les clés de la porte d’entrée, portillon, portail, portes fenêtres et garage, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l’autoriser à procéder aux changements de l’intégralité des serrures, d’accès au bien indivis susvisé avec le concours de la force publique à défaut de restitution par monsieur [D] des clefs d’accès afférentes audit bien indivis dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, condamner monsieur [D] au règlement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure. Au soutien de ses demandes et au visa des articles 481-1, 839, 1380 du code de procédure civile ainsi que des articles 815 et suivants du code civil, elle fait valoir en substance que :

Elle a contracté mariage avec monsieur [D] le [Date mariage 4] 2002 à l’issue duquel deux enfants sont nés, [P] [D] le [Date naissance 6] 2003, et [V] [D] le [Date naissance 3] 2005, Ils se sont séparés en 2018 et leur divorce a été prononcé par jugement du 12 février 2021, Suivant ordonnance de non-conciliation du 5 juillet 2018, le juge aux affaires familiales de NARBONNE a notamment attribué à monsieur [D] la jouissance du domicile conjugal situé [Adresse 7] à [Localité 9] en mettant à sa charge les échéances mensuelles relatives au prêt immobilier, et à madame [J] la prise en charge des échéances mensuelles d’un autre immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], Suite au prononcé du divorce, seul ce dernier bien indivis a pu être vendu au prix de 93 000 euros, Le 13 avril 2023, maître [R], notaire, a constaté l’ouverture des opérations de liquidation sans qu’un accord n’ait pu être trouvé entre les parties,Le bien indivis constituant le domicile conjugal n’a pu être vendu depuis le prononcé du divorce en raison de l’attitude dilatoire et la mauvaise foi de monsieur [D] dès lors que : ▸ Il a d’abord refusé de régulariser le document « informations précontractuelles préalables à la signature du mandat de vente » auprès de l’agent immobilier mandaté, madame [F] comme en témoigne le courriel de cette dernière en date du 17 avril 2023, avant de le régulariser en octobre 2023, après mise en demeure adressée par son conseil,

▸ Il a ensuite refusé de faire réaliser les diagnostics, insultant et menaçant madame [F] par messages, refusant les visites, tel qu’il ressort des nombreux emails et sms versés aux débats,

▸ Il s’est opposé à la seule proposition d’achat qui leur a été faite le 19 mars 2024 à hauteur de 230 000 euros, avant de donner finalement son accord par courrier recommandé du 30 mars 2024 (reçu le 30 mai 2024) sauf que l’acheteur s’était néanmoins rétracté face au comportement de monsieur [D] comme l’indiquait l’agent immobilier dans son courriel du 25 mars 2024.

Ce bien indivis ne cesse de perdre de la valeur compte tenu de l’absence d’entretien du bien par monsieur [D] tel que cela ressort des échanges de mails entre ce dernier et l’agent immobilier, ainsi que des photographies et estimations successives dudit bien versées aux débats, Ce bien était initialement estimé en moyenne à 245 162 euros, puis à 235 000 euros et enfin à 209 000 euros aujourd’hui, soit une baisse totale de prix de 37 162 euros,Des devis sont également versés aux débats concernant les frais de remise en état qui s’élèvent à la somme totale de 24 814,70 euros, Monsieur [D] reconnait lui-même dans ses nombreux SMS adressés à l’agent immobilier les défauts d’entretien du bien indivis, Les seuls travaux réalisés par monsieur [D], à savoir la reprise de l’escalier, la reprise des fissures concernant le mur de clôture à l’aide de CIKA, ou encore la réparation du portillon sont insuffisants et ont été réalisés postérieurement à l’assignation de la réception de l’assignation, soit pour les besoins de la cause uniquement, Enfin, la dernière estimation réalisée par monsieur [H], agent immobilier mandaté par monsieur [D], au prix de 245 000 euros n’est absolument pas sérieuse ni crédible dès lors que le bien est à la vente au prix net vendeur de 237 500 euros depuis plus de 18 mois sans qu’aucune offre au prix n’ait jamais été reçue, et sachant qu’il n’a fait l’objet que d’une seule offre (à hauteur de 230 000 euros) sur cette longue période,Conformément aux articles 815-5 et suivants du code civil, l’urgence de vendre le bien est caractérisée tenant la détérioration du bien liée au défaut d’entretien de monsieur [D], laquelle entraine une dépréciation importante de son prix, raison pour laquelle elle sollicite donc l’autorisation de céder seul le bien indivis, au prix minimal de 190 000 euros.Dans le dernier état de ses conclusions en défense, [T] [D] conteste l’intégralité des demandes de la demanderesse et en sollicite le débouté, outre la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où madame [J] serait désignée comme administrateur provisoire de l’indivision et autorisée à vendre seul le bien indivis, il sollicite de voir fixer le prix minimal de vente à 235 000 euros net vendeur conformément aux avis de valeur et demande toutefois à ce qu’elle soit déboutée de ses autres demandes tendant à la remise des clefs du logement sous astreinte et à au changement des serrures, avec si besoin est le concours de la force publique.

Au soutien de ses demandes et au visa des mêmes articles que la demanderesse, il fait valoir en substance que :

Il a quitté le domicile conjugal sis [Adresse 7] à [Localité 9] le 1er mai 2024 mais qu’il s’y rend régulièrement les week-ends pour entretenir le bien, Les prétendues dégradations et détériorations du bien à l’origine d’une perte de valeur alléguées par la demanderesse sont fausses comme en témoignent les photographies versées aux débats, S’agissant des travaux de réparation ou d’entretien, les escaliers devant la maison ont été refaits en décembre 2024, le portillon a été repris en novembre 2024, le mur de clôture a été repris en février 2025, les volets de la maison récemment lasurés et le meuble de la salle de bain réparé.Le jardin est également entretenu malgré l’herbe qui repousse et les feuilles qui s’accumulent en raison du vent et concernant la piscine, elle est en mode hivernage et sera nettoyée comme chaque année au printemps, Les estimations immobilières réalisées en septembre 2022 par madame [F], en avril 2023 par madame [L] sont d’ailleurs la preuve, dans leur description, de ce que le bien est bien entretenu, La dernière estimation réalisée au mois de février 2025 par monsieur [H] de l’agence [10], ne fait état d’aucun défaut d’entretien de la maison et évalue le bien entre 238 000 et 241 000 euros, de sorte qu’il n’existe pas de baisse de valeur du bien,Madame [J] n’a toutefois pas encore régularisé le moindre mandat avec cet agent, Il ne peut lui être reproché de ne pas vouloir vendre la maison alors même qu’il a régularisé l’offre d’achat à 230 000 euros qui leur avait été faite par courrier du 30 mars 2024, la rétractation des acheteurs ne pouvant aucunement lui être imputé, Il souhaite également vendre le bien mais au bon prix, ce d’autant qu’il assume seul les échéances de l’emprunt ainsi que l’entretien du bien, Dans ces conditions, madame [J] échoue à démontrer qu’il ferait obstacle à la vente et devra être déboutée de ses demandes. Lors de l’audience du 20 mai 2025, les parties ont maintenu leurs demandes telles que visées dans leurs dernières conclusions respectives.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 839 du code de procédure civile dispose que, « Lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1… » (procédure accélérée au fond).

L’article 1380 du code de procédure civile dispose que, « Les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l’article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond. »

L’article 815-5 du code civil dispose que, « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier. L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut. »

L’article 815-6 du même code dispose que, « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier. Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge. »

Sur la demande d’autorisation de madame [J] de vendre seule le bien indivis

Aux termes de l’article 815-6 du code civil susvisé, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il entre à ce titre dans ses pouvoirs d’autoriser un indivisaire à vendre seul un bien immobilier indivis par dérogation au principe de l’unanimité nécessaire des indivisaires pour faire des actes de disposition sur les biens indivis, s’il apparaît que cette vente est urgente et requise par l’intérêt commun.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des éléments versés aux débats que monsieur [D] est source de blocage dans la vente du bien indivis sis [Adresse 7] à [Localité 9], depuis le prononcé du divorce en date du 12 février 2021, dès lors que :

Il ressort du procès-verbal d’ouverture des opérations de liquidation établi par Maître [X] [R] le 13 avril 2023 et notamment des dires de monsieur [D] que ce dernier est « vendeur du 8 [Adresse 7] à 220 000 euros » considérant que « l’estimation du 8 [Adresse 7] (à 265 000 euros), étant donné l’état actuel de l’immeuble par suite de la sécheresse, est trop élevée. » Or, le 17 avril 2023, l’agent immobilier en charge de la vente du bien indivis, madame [O] [F], écrivait à madame [J] que « monsieur [D] refuse de signer le mandat de vente pour votre bien situé [Adresse 7] » Monsieur [D] n’a accepté de régulariser le mandat de vente qu’après l’envoi d’une mise en demeure du conseil de madame [J] en date du 4 octobre 2023, Monsieur [D] a ensuite refusé les visites du bien indivis tel qu’en atteste madame [F] dans son courriel du 9 février 2024 adressé à madame [J] « A ce jour, il me refuse les visites sur votre bien situé [Adresse 7] à [Localité 9]. Il se permet d’être odieux par messages, le soir à des heures très tardives (…) La discussion avec lui n’est pas possible. Avec ce manque de respect, il nous fait perdre des clients car j’essaie de reporter les visites en espérant que la situation s’améliore, mais si nous ne pouvons pas entrer dans la maison, nous allons les perdre. »Il a ensuite refusé la seule offre qui leur a été faite le 19 mars 2024, au prix de 240 000 euros, soit 230 000 net vendeur, en écrivant à madame [F] « je vous ai informé à plusieurs reprises que je veux 250 000 euros et non 240 000 euros, je refuse donc votre offre ».Après l’envoi d’une nouvelle mise en demeure adressée par le conseil de madame [J] le 22 mars 2024, monsieur [D] a finalement donné son accord pour la vente par courrier recommandé daté du 30 mars 2024, réceptionné le 30 mai 2024.Or, l’acheteur s’était rétracté auparavant face au comportement de monsieur [D] comme l’indique madame [F] dans son courriel du 25 mars 2024 : « Par ce mail, je vous informe que les clients se sont rétractés sur leur offre car aujourd’hui monsieur [D] n’a toujours rien signé, ce qui ne met pas en confiance les futurs acquéreurs qui ont décidé de reprendre les visites (…) ». Monsieur [D] qui se prévaut d’une mauvaise entente et d’une perte de confiance envers l’agent immobilier n’a pourtant jamais proposé à madame [J] de faire intervenir une autre agence pendant plus de 18 mois, et ce alors que madame [F] ne disposait pas d’exclusivité,Ce n’est que dans le cadre de la présente instance qu’il a mandaté un nouvel agent, monsieur [H], pour justifier d’une évaluation du bien indivis, le 19 février 2025, entre 238 000 et 241 000 euros et ainsi s’opposer à la demande de madame [J] de vendre le bien à un prix minimal de 190 000 euros. Il est par ailleurs démontré que le bien litigieux se dégrade et perd de la valeur à travers les éléments ci-dessous versés aux débats, et ce malgré les petits travaux de reprise réalisés par le défendeur :

L’agent immobilier chargé de la vente, madame [F], écrivait le 4 novembre 2024 : « Suite à mon mail et à mon échange avec monsieur [D], j’ai envoyé un avenant de baisse de prix de 500 euros. Sur les dernières visites, les retours ont été « pas coup de cœur » car la maison semble mal entretenue, piscine avec eau sale et verte qui ne tourne pas, les vélos et moteur de bateau dans le jardin, garage très encombré, volets abimés et gouttière cassée (…) ». Le dernier avis de valeur réalisé par madame [F], le 7 janvier 2025 indiquant notamment « l’état général de la maison mal entretenue, qui nécessite des travaux de rafraichissement, peut impacter négativement son attractivité auprès des potentiels acquéreurs ».Les photographies versées aux débats qui démontrent l’état actuel du bien indivis, Les frais de remise en état du bien indivis estimés suivant devis des 7,8 et 9 janvier 2025 à la somme totale de 24 814,70 euros. Les sms adressés par monsieur [D] à l’agent immobilier dans lesquels il reconnait lui-même les défauts d’entretien indiquant notamment « je suis très impatient de voir la tête des acteurs quand ils vont voir votre bien à 250 000 euros, terrasse qui penché avec des fissures très importantes et qui vas tomber, piscine qui est monté de 7 cm impossible à nettoyer, murs de clôture qui présente de multiples faiblesses. Comment pouvez-vous évaluer un bien sans voir les défauts, terrasse qui se fend, il faut juste regarder les murs de la maison d’en face, comment ne pas voir que la piscine a bougé de 7 cm et enfin les murs de clôture. »Ces constats suffisent à démontrer que le bien se dégrade d’une façon telle qu’il est dans l’intérêt des indivisaires de le vendre, à fortiori en urgence.

Surtout, les estimations successives réalisées par madame [O] [F], le 18 septembre 2022 (à hauteur de 246 162 € net vendeur en moyenne), puis par madame [M] [L] le 17 avril 2023 (à hauteur de 235 000 € net vendeur en moyenne) et enfin à nouveau par madame [F] le 7 janvier 2025 (à hauteur de 209 000 € net vendeur en moyenne), révèlent une baisse significative de la valeur du bien concerné, estimée à environ 37 162 euros en 4 ans, justifiant sa vente en urgence.

Il y a lieu de préciser que la seule estimation du bien produite par monsieur [D] entre 238 000 euros et 241 000 euros, réalisée par l’agence [10], n’apparait pas sérieuse dès lors que le bien est à la vente au prix net vendeur de 237 500 euros depuis plus de 18 mois sans qu’aucune offre au prix n’ait jamais été reçue, une seule offre d’achat au prix de 230 000 euros net vendeur ayant été faite aux vendeurs durant toute cette période.

Il résulte de la combinaison de l’ensemble de ces éléments que l’urgence de vendre le bien immobilier indivis est caractérisée, tout comme le risque pour l’indivision compte tenu notamment de la valeur du bien immobilier indivis qui va nécessairement continuer de baisser si aucune vente n’intervient rapidement ; les conditions fixées par l’article 815-6 du code civil étant réunies, il convient de faire droit à la demande de madame [J] et de l’autoriser en conséquence à vendre seul le bien indivis sis [Adresse 7] à [Localité 9], au prix minimal net vendeur de 190 000 euros eu égard à l’ensemble des avis de valeur versés aux débats.

Sur la demande de gestion exclusive des biens indivis

Compte tenu des circonstances de l’espèce, telles que rappelées précédemment, et de l’attitude de monsieur [D] qui a rendu impossible jusqu’alors la vente du bien indivis, il convient de faire droit à la demande de madame [J] tendant à être désignée en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision conformément aux dispositions de l’article 815-6 du code civil, et de lui conférer ainsi la gestion du bien indivis en sa qualité d’administrateur provisoire dudit bien.

Par ailleurs, il convient d’ordonner à monsieur [D] de remettre et de communiquer à madame [J] l’intégralité des clés et moyens d’accès du logement en ce compris les clés de la porte d’entrée, portillon, portail, portes fenêtres et garage, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, et pendant une durée d’un mois.

Pour les nécessités de l’administration provisoire du bien indivis, madame [J] est autorisée, à défaut de remise des clés au terme du délai d’astreinte, à procéder aux changements de l’intégralité des serrures d’accès au bien indivis avec le concours de la force publique au besoin, et ce, aux frais avancés de l’indivision.

Sur les frais et dépens de l’instance :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [T] [D], partie perdante, supportera les dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du même code, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais nécessairement exposés pour assurer sa représentation en justice et non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner monsieur [T] [D] à payer à [B] [J] la somme de 2 000 € à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Nous Xavier BAISLE,

Président du tribunal judiciaire de Narbonne

Statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition des parties au greffe,

DESIGNONS madame [B] [J] en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision relative au bien indivis cadastré section B n°[Cadastre 8], sis [Adresse 7] à [Localité 9],

DISONS qu’en conséquence, [B] [J] aura la gestion exclusive du bien précité,

AUTORISONS madame [B] [J] à vendre seule, pour le compte de l’indivision, le bien indivis cadastré section B n°[Cadastre 8], sis [Adresse 7] à [Localité 9], au meilleur prix et à tout le moins pour un prix net vendeur minimal de 190 000 euros ;

AUTORISONS en conséquence, [B] [J] à signer seule l’acte de vente portant sur ledit bien et tous les actes nécessaires en vue de parvenir à ladite vente,

ORDONNONS à monsieur [T] [D] de remettre à madame [B] [J] l’intégralité des clés et moyens d’accès du logement en ce compris les clés de la porte d’entrée, portillon, portail, portes fenêtres et garage, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, et pendant une durée d’un mois,

AUTORISONS madame [B] [J] à procéder aux changements de l’intégralité des serrures, d’accès au bien indivis susvisé au besoin avec le concours de la force publique à défaut de restitution par monsieur [T] [D] des clefs d’accès afférentes audit bien indivis dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision,

CONDAMNONS monsieur [T] [D] à payer à madame [B] [J] la somme de 2 000 € au titre des frais non compris dans les dépens,

CONDAMNONS monsieur [T] [D] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Clémence GARIN Xavier BAISLE