TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 09 Octobre 2025

N° RG 24/08509 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LJSO

Jugement du 09 Octobre 2025

S.A. [Localité 8] CONSTRUCTION

C/

[G] [S]

[J] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à [Localité 8] CONSTRUCTION

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Octobre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 15 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

[Localité 8] CONSTRUCTION

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [D], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [G] [S]

[Adresse 6]

[Localité 5]

décédé

Mme [J] [U]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

FAITS ET PRÉTENTIONS :

La société [Localité 8] CONSTRUCTION a donné à bail à Mme [J] [U] et M. [G] [S] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] et un stationnement, par contrat du 24 août 2022, pour un loyer mensuel total de 462,96 €, outre 63,16 € de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 462,96 € a été versé par les locataires au bailleur à la conclusion du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2023, la société [Localité 8] CONSTRUCTION a fait délivrer à Mme [J] [U] et M [G] [S], un commandement de payer les loyers visant alors un arriéré locatif de 1 043,86 €.

Par courrier reçu par [Localité 8] CONSTRUCTION le 16 octobre 2023, Mme [J] [U] et M [G] [S] ont donné congé à leur bailleur. Par courrier reçu par ARCHIPEL HABITAT le 15 janvier 2021, M. [T] a ensuite donné à son bailleur les clés du logement.

Par acte du 19 octobre 2023, [Localité 8] CONSTRUCTION a mis en demeure ses locataires de justifier de l’occupation du logement. Le 12 décembre 2023, un procès verbal de constat d’abandon du logement a été dressé et, par ordonnance du 24 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a constaté la résiliation du bail et ordonné la reprise des locaux.

Un procès verbal d’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 28 février 2024, en l’absence de Mme [J] [U] et M [G] [S], pourtant régulièrement convoqués.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, la société [Localité 8] CONSTRUCTION a fait assigner Mme [J] [U] et M [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation de ces derniers, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de la somme de 12 463,58 €, dont 4385,29 € au titre de l’arriéré de loyers et charges, 7495,20 € au titre des frais de remise en état du logement et 583,09 € au titre des frais de procédure engagés et déjà réglés par [Localité 8] CONSTRUCTION.

[Localité 8] CONSTRUCTION demande également la condamnation des défendeurs aux dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 mai 2025 lors de laquelle la société [Localité 8] CONSTRUCTION, régulièrement représentée, a maintenu ses demandes uniquement contre Mme [J] [U], précisant abandonner toutes ses demandes contre M [G] [S], décédé.

Bien que régulièrement assignés par acte remis en étude, Mme [J] [U] et M [G] [S] n’ont pas comparu.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025, date à laquelle la décision a été prorogée au 9 octobre 2025.

MOTIFS :

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

— Sur le montant de l’arriéré locatif :

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En l’espèce, la société [Localité 8] CONSTRUCTION produit un décompte démontrant que Mme [J] [U] reste lui devoir la somme de 3735,29 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er février 2024, sous déduction du FSL versé en octobre 2024.

Mme [J] [U], qui n’a pas comparu, ne conteste pas cette somme.

Elle sera donc déclarée redevable de la somme de 3735,29 euros au titre de l’arriéré locatif.

— Sur les réparations locatives :

L’article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1731 du même code dispose que “S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.”

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ;”

En l’espèce, [Localité 8] CONSTRUCTION sollicite le paiement par Mme [U] des factures suivantes :

— facture de la société LUCAS du 29 mars 2024 pour la somme de 6861,12 € TTC relative à la réfaction des plafonds et murs du logement et du sol en PVC d’une chambre, du séjour et de la cuisine.

— facture de la société GALLAIS du 31 mai 2024 pour une somme totale de 660 € TTC relative au remplacement du meuble sous évier 3 portes et du tablier de la baignoire.

— facture de 339,04 € du 30 avril 2024 établie par la société [Localité 8] CONSTRUCTION, elle même, relative au remplacement d’un abattant WC, de la serrure de la boîte aux lettres, de deux manivelles de volets roulants, de 5 butées de porte, de deux cylindres de serrure et d’une douille.

— bon de commande de la société ASL DEPANNAGE du 1er mai 2024 pour 385 € TTC relative à la réparation d’un placard (portes, roulettes et rails).

Il n’est pas produit d’état des lieux d’entrée, si bien qu’en application des dispositions de l’article 1731 du code civil, le logement est réputé avoir été en bon état de réparations locatives lors de l’entrée des locataires dans les lieux.

Le constat d’état des lieux de sortie fait notamment état :

— de sols en linoléum sale et tâché dans l’entrée, comportant des traces de brûlure, des éclats de peinture et des traces d’enfoncement de meubles dans une chambre, brûlé dans une autre chambre, brûlé et tâché avec des carreaux collés au sol dans la cuisine et sale, tâche et comportant des traces d’enfoncement de meuble dans la pièce de vie.

— des murs avec papier peint tâché, comportant des traces de frottement et avec des trous rebouchés, du papier peint qui se décolle dans la salle de bain, à l’exception d’une chambre dans laquelle le papier est décrit comme étant en bon état avec seulement quelques traces de moisissure dans l’angle.

— des plafonds peints en état d’usage avec quelques tâches et, dans une chambre, des traces de peinture sur les arrêtes, à l’exception de plafonds en bon état dans la salle de bain.

Au vu de ces constatations, sur la facture de la société GALLAIS, aucune somme ne peut donc être mise à la charge des locataires au titre de la réfaction du plafond de la salle de bain et du papier peint de chacune des 3 chambres, puisqu’il n’est pas démontré de dégradation de ces revêtements par les locataires. Il convient donc de déduire la somme de :

(68,75 € + 187,26 €) x 10% = 281,61 €.

Les locataires sont restés un an et demi dans les lieux et, il n’est pas démontré que les revêtements muraux et de sol étaient neufs lors de l’entrée des locataires dans les lieux, faute de production d’un état des lieux de sortie. Il convient donc d’appliquer un coefficient de vétusté de 40 % sur l’ensemble de la facture de la société GALLAIS.

Au titre de la réfaction des sols, murs et plafonds, il sera donc mis à la charge des locataires, la somme suivante :

(6861,12 € – 281,61 € – 40 % = 3947,71 €.

Le constat d’état des lieux de sortie fait également état des désordres suivants :

— évier et meuble sous évier, douille et ampoules manquants dans la cuisine,

— lunette plastic des WC démontée,

— dans le couloir : portes de placard déposées et interrupteur manquant,

— une baignoire sale et entartrée avec une plaque sous la baignoire déposée,

— un placard, dans une chambre, avec les portes coincées,

— un cache de porte fenêtre cassé dans une autre chambre,

— trois interrupteurs manquants dans le couloir,

— aucune clé n’a été remise par les locataires sortants.

Il est, en revanche, fait état de volets roulants en bon état de fonctionnement, dans ce logement.

Dès lors, au vu de l’ensemble des désordres constatés et ci-dessus listés, il convient de mettre à la charge des locataires, le paiement des factures des sociétés GALLAIS pour le remplacement du meuble sous évier et du tablier de la baignoire (660 €) et ASL DEPANNAGE pour la réparation des placards (385 €).

En revanche, en l’absence de désordre relevé dans l’état des lieux de sortie relativement aux butées de porte et manivelles de volets roulants, seule la somme de 200 € sera mise à la charge des locataires au titre de la facture du 30 avril 2024 d'[Localité 8] CONSTRUCTION.

Aucune autre somme ne sera mise à la charge des locataires au titre des dégradations locatives.

Au vu de l’état des lieux de sortie, la somme totale de 5192,71 euros ( = 3947,71 € + 660 € + 385 € + 200 €) sera mise à la charge de Mme [U] au titre des réparations locatives.

Il convient toutefois de déduire de cette somme celle de 462,96 € correspondant au dépôt de garantie versé par les locataires lors de leur entrées dans les lieux.

Mme [U] sera donc déclarée redevable de la somme de 4729,75 euros, au titre des réparations locatives, sous déduction du dépôt de garantie.

— Sur les sommes réclamées par [Localité 8] CONSTRUCTION au titre des frais de procédure :

[Localité 8] CONSTRUCTION sollicite la condamnation de Mme [U] à lui verser la somme de 583,09 € au titre des frais de procédure déjà engagés par [Localité 8].

Or, les frais de commandement de payer, de dénoncé à la CCAPEX, de mise en demeure, de serrurier et de témoins, de PV de constat d’abandon et de requête sont des dépens au titre desquels il a déjà été statué dans l’ordonnance sur requête du 24 janvier 2024.

[Localité 8] CONSTRUCTION sera donc débouté de sa demande présentée à ce titre.

S’agissant du coût de l’état des lieux de sortie, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que:

“Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.(…)”

En l’espèce, aucun état des lieux n’a pu être amiablement établi lorsque les locataires ont quitté les lieux puisque le logement a été abandonné. Le coût du procès verbal de constat établi par commissaire de justice doit donc être pris en charge par moitié par le bailleur social et par moitié par les locataires.

[Localité 8] CONSTRUCTION produit une note de frais établie par la SELARL NEDELLEC LE BOURHIS LETEXIER VETIER [R] qui fait état d’un coût de 211,95 € TTC pour l’établissement du procès verbal de constat du 28 février 2024.

La moitié de cette somme, soit la somme de 105,97 euros sollicitée, sera donc mise à la charge de Mme [J] [U].

— Sur la condamnation à paiement :

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient donc de condamner Mme [J] [U] à verser à son ancien bailleur, la société [Localité 8] CONSTRUCTION, la somme de 8 571,01 euros (= 3735,29 euros + 4729,75 euros + 105,97 euros).

— Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

En l’espèce, il convient donc de constater que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Mme [J] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [J] [U] à verser à la société [Localité 8] CONSTRUCTION la somme de 8 571,01 euros avec intérêts au taux légal courant à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE la société [Localité 8] CONSTRUCTIOn du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [J] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection