TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

Cité [12]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

N° RG 25/01136 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LNUZ

JUGEMENT DU :

03 Novembre 2025

Syndic. de copro. [Adresse 18] représenté par son syndic la Société LEFEUVRE

Syndic. de copro. PARKINGS BRITTANIA sis [Adresse 19] représenté par son syndic de copropriété la Société LEFEUVRE

C/

[T] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Novembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 08 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Syndicat de copropriété Résidence [10] [Adresse 2] représenté par son syndic la Société LEFEUVRE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Syndicat de copropriété PARKINGS BRITTANIA sis [Adresse 19] représenté par son syndic de copropriété la Société LEFEUVRE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Benoît BOMMELAER, avocat plaidant au barreau de RENNES, substitué par M^e Chloé ARNOUX, avcat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE

Madame [T] [E]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [E] est propriétaire des lots de copropriété n°1135 et 1545 correspondant respectivement à un appartement et un cellier au sein d’un immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 16].

Mme [T] [E] est également propriétaire du lot de copropriété n°2209 correspondant à un garage au sein des parkings Brittania.

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées, les syndicats des copropriétaires de la Résidence [8] et de l’immeuble Parkings Brittania, représentés par leur syndic en exercice, la société LEFEUVRE, et par l’intermédiaire de leur conseil, ont adressé une mise en demeure de payer lesdites sommes à Mme [E], par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 novembre 2024.

Le conciliateur de justice a dressé un procès-verbal de carence le 16 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires la Résidence [8] sis [Adresse 3] à Rennes (35000), et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parkings Brittania, ensemble immobilier sis [Adresse 19] à Rennes (35000), représentés par leur syndic en exercice, la société LEFEUVRE, ont fait assigner Mme [T] [E] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement de l’arriéré de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 septembre 2025.

A l’audience, les syndicats des copropriétaires de la Résidence [8] et de l’immeuble Parkings Brittania ont comparu, représentés par leur conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et dont il a justifié de la signification préalable à la partie adverse.

Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 55 du décret du 17 mars 1967, les syndicats des copropriétaires sollicitent la condamnation de Mme [T] [E] au paiement des sommes suivantes :

—  5.491,49 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au syndicat des copropriétaires la [Adresse 17], arrêté au 6 août 2025, majoré des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2024 et jusqu’à parfait paiement,

—  971,64 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parkings Brittania, arrêté au 6 août 2025, majoré des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2024 et jusqu’à parfait paiement,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts,

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts au bénéfice du syndicat des copropriétaires la Résidence [8],

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parkings [Adresse 9],

—  1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des syndicats de copropriétaires, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, les syndicats des copropriétaires rappellent qu’il entre dans le rôle du syndic de recouvrer les charges de copropriété et que l’approbation des comptes par l’assemblée générale de copropriété rend la créance de celle-ci certaine, liquide et exigible. Ils soulignent que Mme [E] a un arriéré de charges de copropriété et que, malgré l’exécution de précédentes condamnations, et les démarches amiables entreprises outre les mises en demeure, elle ne régularise pas la situation et ne fournit aucune explication. Ils soutiennent justifier du caractère nécessaire des frais entrepris pour recouvrer leurs créances, que les frais imputés sont prévus dans le contrat de syndic et qu’ils n’ont pas à rester à la charge des autres copropriétaires. Ils considèrent démontrer la mauvaise foi de Mme [E] en ce qu’elle n’a eu aucune réaction aux démarches entreprises et que cela lui cause un préjudice en ce qu’ils doivent faire face au paiement des charges de fonctionnement et d’entretien des copropriétés.

Bien que régulièrement convoquée, par acte de commissaire de justice signifié en l’étude, Mme [T] [E] n’a pas comparu ni personne pour elle.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur les demandes de règlement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 13],

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les contrats de syndic applicables du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 22 juin 2022, 21 juin 2023, 19 juin 2024 et 18 juin 2025 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2021, 2022, 2023 et 2024, voté le budget prévisionnel des années 2022 à 2026, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 6 août 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Les appels de fonds produits et le décompte laissent apparaître des « frais de mise en demeure » d’un montant de 36 euros chacun imputés les 3 avril 2023, 6 décembre 2023, 26 février 2024 et 16 octobre 2024, des frais de « dépôt dossier avocat » de 120 euros imputés le 5 novembre 2024 et des frais d’assignation d’un montant de 59,15 euros imputés le 6 février 2025.

Il est justifié des facturations et de l’envoi des mises en demeure. Les frais d’envoi du dossier à l’avocat sont également prévus dans le contrat de syndic.

Le décompte arrêté au 6 août 2025 mentionne une somme due de 5.491,49 euros. Il convient de déduire de celle-ci 59,15 euros de frais d’assignation lesquels doivent être inclus dans les dépens et non dans les frais nécessaires. Ainsi la créance peut être fixée à 5.432,34 euros.

En conséquence, Mme [T] [E] sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la Résidence Brittania à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, la société LEFEUVRE la somme de 5.432,34 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 6 août 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.154,79 euros à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2024 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14],

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les contrats de syndic applicables du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 22 juin 2022, 21 juin 2023, 19 juin 2024 et 18 juin 2025 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2021, 2022, 2023 et 2024, voté le budget prévisionnel des années 2022 à 2026, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 6 août 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Les appels de fonds produits et le décompte laissent apparaître des « frais de mise en demeure » d’un montant de 36 euros chacun imputés les 3 avril 2023, 6 décembre 2023, 26 février 2024 et 16 octobre 2024, des frais de « dépôt dossier avocat » de 120 euros imputés le 5 novembre 2024.

Il est justifié des facturations et de l’envoi des mises en demeure. Les frais d’envoi du dossier à l’avocat sont également prévus dans le contrat de syndic.

Le décompte arrêté au 6 août 2025 mentionne une somme due de 971,64 euros. Au vu des justifications des charges et frais imputés à la copropriétaire, elle sera condamnée à payer ce montant.

En conséquence, Mme [T] [E] sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, la société LEFEUVRE la somme de 971,64 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 6 août 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 572,67 euros à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2024 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

2/ Sur les demandes de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour Mme [T] [E] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Les syndicats des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressé et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude de la débitrices, il convient de rejeter les demandes de dommages et intérêts formulées.

3/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [T] [E], partie perdante, doit supporter les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenue aux dépens, Mme [T] [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la Résidence Brittania à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, la société LEFEUVRE, la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur le même fondement, elle sera condamnée à régler la même somme au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parkings Brittania.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la Résidence [8] sis [Adresse 3] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société LEFEUVRE, la somme de 5.432,34 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 6 août 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.154,79 euros à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2024 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parkings Brittania, ensemble immobilier sis [Adresse 19] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société LEFEUVRE la somme de 971,64 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 6 août 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 572,67 euros à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2024 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires la Résidence [8] sis [Adresse 3] à [Localité 16] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parkings Brittania, ensemble immobilier sis [Adresse 19] à [Localité 16] ;

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la Résidence [8] sis [Adresse 3] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société LEFEUVRE, la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parkings Brittania, ensemble immobilier sis [Adresse 19] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société LEFEUVRE, la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [E] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,