TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 Janvier 2025

N°R.G. : 24/00663

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZFIA

N° Minute :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis à [D] ([Adresse 5], représenté par son syndic, la société ALBERT STOOPS exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER

c/

[F] [U],

[M] [U]

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis à [Localité 4], [Adresse 6] [Adresse 1], représenté par son syndic, la société ALBERT STOOPS exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [M] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 19 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [U] et Madame [M] [U] sont propriétaires indivis des lots n° 27, 291 et 348 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 04 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [F] [U] et Madame [M] [U] de régler leurs charges de copropriété à hauteur de la somme de 8455,36 euros.

Vu l’exploit d’huissier en date du 24 janvier 2024, par laquelle le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Monsieur [F] [U] et Madame [M] [U] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir leur condamnation à lui payer les sommes de :

9636,26 euros au titre des charges de copropriété échues avec intérêts au taux légal à compter du 04 décembre 2023, date de la mise en demeure,2456,91 euros au titre des provisions d’appels de fonds futurs à échoir, pour la période du 1er avril au 31 décembre 2024,116,43 euros au titre des appels fonds travaux,3000 euros à titre de dommages et intérêts,- 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire étant venue une première fois à l’audience du 21 mai 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a sollicité un renvoi pour faire le point sur le montant de la créance, suite à différents règlements effectués par les défendeurs.

L’affaire est alors revenue à l’audience pour être évoquée le 19 novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, indique que sa créance a été ramenée à la somme de 4498,58 euros due au 1er novembre 2024, dont il réclame le paiement. Il maintient ses autres demandes au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.

Assigné en étude, Monsieur [F] [U] a comparu en personne, précisant qu’il aurait passé un accord avec le syndic pour régler sa dette par mensualité de 600 euros en sus des charges et sollicite en conséquence des délais de paiement.

Assignée également en étude, Madame [M] [U] n’a pas comparu à l’audience.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Aux termes de l’article 760 du code de procédure civile, les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat devant le tribunal judiciaire.

En référé, la représentation par avocat est obligatoire, si la demande porte sur un montant supérieur à 10.000 euros.

En l’espèce, la demande initiale formée par le syndicat des copropriétaires porte sur un montant de 14.909,60 euros, soit supérieur au seuil de 10.000 euros.

Il en résulte que le ministère par avocat est obligatoire, malgré le fait qu’aux termes d’une demande incidente, le montant finalement réclamé par le demandeur serait passé en-dessous de ce seuil en raison de versements effectués par les défendeurs en cours d’instance.

Nonobstant la comparution personnelle de Monsieur [F] [U], assigné en étude et n’ayant pas constitué avocat, celui-ci doit être considéré comme non comparant. Il ne peut dès lors être tenu compte des prétentions et moyens dont il a fait état à lors de l’audience.

La présence décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment de la matrice cadastrale, des procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2022, 27 juin 2023, 07 novembre 2023 et 20 juin 2024 approuvant les dépenses des exercices allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et les budgets prévisionnels pour les années 2022, 2023 et 2024, des attestations de non-recours des trois assemblées générales, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues au 1er novembre 2024 que les défendeurs sont redevables d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [F] [U] et Madame [M] [U] ne se sont pas acquittés de la totalité des charges depuis plus d’une année. De plus, ils ne se sont pas acquittés de la provision échue dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 04 décembre 2023 de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir de l’exercice 2024 devenues exigibles.

Il s’ensuit que Monsieur [F] [U] et Madame [M] [U] seront condamnés au paiement de la somme de 2646,05 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 1er novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 06 décembre 2023, date de la réception de la mise en demeure du 04 décembre 2023.

En dernier lieu, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Dans son décompte, le demandeur comptabilise divers frais à hauteur de la somme totale de 1846,03 €.

Parmi ceux-ci, il fait état de la somme de 66,38 euros au titre du coût de l’assignation qui doit être intégré dans les dépens, ainsi que de la somme de 936,15 euros à titre d’honoraires d’avocat qui doivent être pris en compte au niveau des frais irrépétibles.

Il est comptabilisé à deux reprises des honoraires de transmission du dossier avocat 300 et 350 euros), sans justification de ce doublon, de sorte qu’à ce titre, conformément au contrat de syndic, il conviendra de retenir seulement la somme de 350 €.

En dernier lieu, il n’est fourni aucun élément justifiant le montant de 144 euros au titre du poste intitulé « MTRE [J] – Honoraires ».

Dès lors, il conviendra de faire droit à la demande en paiement à ce titre à hauteur de la somme de 400 euros, comprenant les honoraires de mise en demeure (50 €) et de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice (350 €).

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

La mauvaise foi des défendeurs est caractérisée en l’espèce puisqu’il apparaît des décomptes produits que ces manquements sont répétés et anciens, que Monsieur [F] [U] et Madame [M] [U] ne paient pas leurs charges de copropriété depuis plus d’une année.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, les défendeurs étant mariés et le paiement de charges de copropriété constituant une dette ménagère, Monsieur [F] [U] et Madame [M] [U] seront donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de l’article 220 du code civil.

En outre, cette solidarité s’évince également du règlement de copropriété prévoyant qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, les indivisaires sont tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférente au lot considéré.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Monsieur [F] [U] et Madame [M] [U], parties succombantes, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [M] [U] à lui payer la somme de 1200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [M] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic la société ALBERT STOOPS, les sommes de :

—  2646,05 euros au titre des charges de copropriété échues, selon décompte arrêté au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 06 décembre 2023,

—  400,00 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [M] [U] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût de l’assignation,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 07 Janvier 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

François PRADIER, 1er Vice-président