RE F E R E

N°

Du 13 Juin 2025

N° RG 25/00136

N° Portalis DBYC-W-B7J-LN5F

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Ludovic DEMONT

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Ludovic DEMONT

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Monsieur [E] [U] [V] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Ludovic DEMONT, avocat au barreau de RENNES

Madame [B] [I] [Y] [P] épouse [F], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Ludovic DEMONT, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.R.L. ROSY LA SALAMANDRE (LA BOITE A PIZZ),

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée,

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 14 Mai 2025,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 13 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 5] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 04 octobre 2021, M. [E] [F] et Mme [B] [P], son épouse, ont donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) La boîte à pizz un local à usage de restauration situé [Adresse 3] à [Localité 4] (35), pour un loyer mensuel de 670 € HT, payable d’avance, outre une provision sur charges d’un montant de 35,85 € ainsi que le remboursement par le locataire à ses bailleurs de la taxe foncière.

Par acte authentique en date du 23 novembre 2023, le preneur a cédé son fonds de commerce à la SARL Rosy la salamandre.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer la somme en principal de 1 389,70 €, correspondant aux loyers des mois de décembre 2024 et janvier 2025 restés impayés.

Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Par un nouvel acte de commissaire de justice du 20 février 2025, les bailleurs ont ensuite fait assigner la SARL Rosy la salamandre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion sous astreinte des lieux précités pour défaut de paiement des loyers.

Les bailleurs sollicitent également, notamment, sa condamnation à leur payer :

• la somme provisionnelle de 1 563,41 € TTC, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 07 février 2025 ;

• une indemnité d’occupation provisionnelle équivalant au montant du loyer majoré de 50 % jusqu’à la libération effective des lieux ;

• la somme de 1 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les dépens.

A l’audience utile du 14 mai 2025, les bailleurs, représentés par avocat, ont sollicité le bénéfice de leur assignation.

La SARL Rosy la salamandre n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l’espèce, le juge des référés ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion du locataire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où elle a été signifiée, le 25 février 2025, aux deux créanciers inscrits sur le fonds de la société locataire, à savoir la SARL La boîte à pizz et la société anonyme (SA) Banque populaire du grand-Ouest.

Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleurs n°1), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Suite à la délivrance du commandement de payer du 07 janvier 2025 (pièce bailleurs n°3), il n’est pas contesté, en l’absence du preneur, que celui n’ a pas procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai d’un mois. Par conséquent, le bail est, sans conteste, résilié à la date du 07 février 2025 et la SARL Rosy la salamandre, devenue dès lors occupante sans droit, ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

La possibilité ouverte aux bailleurs de requérir le concours de la force publique, dans les termes de la loi, rend dès lors inutile à ce stade le prononcé d’une astreinte.

S’agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande d’assistance de la force publique

L’article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l’organisation judiciaire dispose que :

« Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ».

Il n’entre pas, en application de ces dispositions, de valeur constitutionnelle, dans les pouvoirs du juge judiciaire de disposer de la force publique, ni de toute autre administration. La demande des bailleurs, sur ce point, ne pourra dès lors qu’être rejetée.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.

L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Le maintien dans les lieux de la société locataire causant un préjudice à ses bailleurs, ceux-ci sont en conséquence fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu’il est privé de la libre disposition de son bien.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant de cette indemnité et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires (Civ. 3ème avis 04 juillet 2017 n°17-70.008).

Au cas présent, les bailleurs, en application de la clause intitulée « restitution des lieux » stipulée au bail, sollicitent la condamnation provisionnelle de la société locataire à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant majoré de 50 %, soit la somme de 1 005 €. Compte-tenu de cette très importante différence entre le loyer mensuel et l’indemnité d’occupation ainsi réclamée et de ce que la juridiction est tenue de restituer aux faits et aux actes leur exacte qualification, il doit être considéré que, draconienne, cette indemnité pourrait être regardée par le juge du fond comme constituant, en réalité, une pénalité excessive soumise à son pouvoir de modération (Civ. 3ème 18 janvier 1989 n° 87-16.847).

En conséquence, le quantum réclamé souffre d’une contestation sérieuse que la juridiction se doit de soulever en application de l’article 472 du code de procédure civile.

Au vu des éléments d’appréciation versés aux débats et en l’absence de preuve d’un préjudice autre que celui constitué par l’absence de règlement du loyer, lequel n’est tout simplement pas allégué, il y a dès lors lieu en l’espèce de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 670 €, correspondant à la valeur équitable des lieux sur laquelle, d’ailleurs, les parties se sont accordées lors de la signature du bail et de la cession du fonds de commerce du premier preneur (pièces bailleurs n°1 et 2), de sorte qu’elle n’est pas sérieusement contestable, somme que la société locataire sera condamnée à verser à titre provisionnel, en deniers ou quittances, à compter du 08 février 2025 seulement, puisque telle est la demande des bailleurs et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers et taxes

Le principe de l’obligation de la société locataire au titre des loyers et provisions sur charges est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce bailleurs n°1) et, en l’absence de cette dernière, n’est d’ailleurs pas contesté.

Le quantum de l’obligation s’élève à la somme non sérieusement contestable de 1 538,59 € au titre des loyers et provisions sur charges restant dus pour la période du 01er décembre 2024 au 06 février 2025 inclus, somme au paiement de laquelle la SARL Rosy la salamandre sera condamnée par provision, en deniers ou quittances.

Sur le dépôt de garantie

Les bailleurs sollicitent d’être autorisés à conserver le dépôt de garantie stipulé au bail, à titre d’indemnisation forfaitaire de leur préjudice.

Cette prétention, qui n’est ni fondée sur l’urgence, ni une demande de provision, en ce qu’elle excède en conséquence les pouvoirs de la juridiction des référés, ne pourra qu’être rejetée comme étant irrecevable (Civ. 2ème 08 janvier 2015 n° 13-21.044).

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, la SARL Rosy la salamandre supportera, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d’instance dont la liste est limitativement fixée par l’article 695 du même code et à laquelle les parties voudront bien se reporter.

Aux termes de l’article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des caractéristiques de l’espèce et de la situation respective des parties, la SARL Rosy la salamandre versera de ce chef la somme de 800 € à ses bailleurs.

DISPOSITIF

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

ORDONNE en conséquence du constat de la résiliation du bail liant les parties intervenue le 07 février 2025, l’expulsion de la SARL Rosy la salamandre ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 4] (35) ;

la CONDAMNE à payer, en deniers ou en quittances, à M. [E] [F] et à Mme [B] [P] une indemnité provisionnelle d’occupation égale à 670 € (six cent soixante-dix euros) par mois à compter du 08 février 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux ;

la CONDAMNE à payer aux mêmes et dans les mêmes formes, la somme provisionnelle de 1 538,59 € (mille cinq cent trente-huit euros et cinquante-neuf centimes) au titre des loyers et provisions sur charges restés impayés entre le 01er décembre 2024 et le 06 février 2025 inclus ;

la CONDAMNE aux dépens de la présente instance, dont la liste est limitativement fixée par l’article 695 du code de procédure civile ;

la CONDAMNE à payer à M. [E] [F] et à Mme [B] [P] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés