Tribunal Judiciaire de Rennes, Juge cx protection, 6 juin 2025, n° 24/02565

TJ Rennes 6 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement du loyer par le locataire
La cour a constaté que le contrat de bail a été signé et que les locataires n'ont pas respecté leur obligation de paiement, justifiant ainsi la condamnation de Mme [N] [P] au paiement des loyers impayés.
Rejeté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a estimé que les bailleurs n'ont pas fourni les états des lieux d'entrée et de sortie, éléments nécessaires pour prouver les dégradations, et a donc rejeté la demande.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que, étant donné que Mme [N] [P] a succombé dans l'instance, elle doit indemniser les bailleurs pour leurs frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, juge cx protection, 6 juin 2025, n° 24/02565
Numéro(s) :	24/02565
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Axel DE VILLARTAY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

N° RG 24/02565 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K5IQ

Jugement du 06 Juin 2025

N°: 25/516

[T] [F]

[D] [V] épouse [F]

[N] [P]

[Y] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

à M^e DE VILLARTAY

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Juin 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [T] [F]

[Adresse 1]

représenté par M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

Mme [D] [V] épouse [F]

[Adresse 1]

représentée par M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [N] [P]

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

M. [Y] [H]

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2012, à effet au 22 octobre 2012, M. [T] [F] et Mme [D] [V] épouse [F], par l’intermédiaire de leur mandataire la société Giboire Métropole Sud, ont donné à bail à Mme [N] [P] un logement d’habitation situé [Adresse 3]) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 690,94 euros et d’une provision pour charges de 12 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, les bailleurs ont fait délivrer à Mme [N] [P] et M. [Y] [H] un commandement de payer la somme principale de 2.508,75 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [N] [P] et M. [Y] [H] le 25 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, M. [T] [F] et Mme [D] [V] épouse [F] ont fait assigner Mme [N] [P] et M. [Y] [H] par devant le tribunal judiciaire de RENNES aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 novembre 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 17 janvier 2025.

A cette date, constatant l’absence des demandeurs, un jugement de caducité a été prononcé.

Le relevé de caducité a été accepté le 31 janvier 2025 et les parties convoquées, par les soins du greffe, à l’audience du 28 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, les demandeurs ont fait délivrer une nouvelle citation à Mme [N] [P] et M. [Y] [H].

L’affaire a été rappelée à l’audience du 28 mars 2025.

A cette date, M. [T] [F] et Mme [D] [V] épouse [F] ont comparu représentés par leur conseil.

Soutenant oralement les termes de leur citation, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa de la loi du 6 juillet 1989, ils sollicitent la condamnation in solidum de Mme [N] [P] et M. [Y] [H] au paiement des sommes suivantes :

—  5.971,53 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

—  83,81 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les locataires ont quitté les lieux le 7 mai 2024. Ils précisent que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ont mis en évidence un état de saleté général, des dégradations et la perte de clés. Ils soulignent que lors de leur départ, il existait une dette de loyers laquelle n’a pas été régularisée malgré la notification d’un commandement de payer.

Bien que régulièrement cités, respectivement à étude et à personne, Mme [N] [P] et M. [Y] [H] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail a été signé entre les bailleurs et Mme [N] [P] seule.

Force est de constater que les demandeurs ne justifient aucunement de l’occupation des lieux par M. [Y] [H]. En dehors du commandement de payer également signifié à celui-ci, les courriers du mandataire des bailleurs sont uniquement adressés à la locataire en titre et ne porte pas mention de la présence dans le logement de M. [H].

Si le décompte arrêté au 7 mai 2024 mentionne un virement créditeur de M. [Y] [H] pour un montant de 1.584 euros en date du 19 juillet 2023, cet élément est insuffisant à lui seul pour justifier d’une quelconque obligation à paiement des loyers de celui-ci.

Dès lors, aucune condamnation à paiement ne saurait être prononcée à l’encontre de M. [Y] [H].

Le contrat de bail décrit les lieux loués comme constitués, notamment, d’une maison de type 4, d’un garage et d’un parking. Il précise que le loyer mensuel est de 690,94 euros auquel s’ajoute une provision pour charges de 12 euros, soit un total de 702,94 euros. Il est également prévu que le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit le 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers.

Il convient de relever que le dernier décompte produit, outre le montant du loyer de 710,75 euros et de la provision pour charges de 12 euros, prévoit le règlement de 49,08 euros pour le loyer du garage et de 20,32 euros pour le parking.

Force est de constater que ces deux accessoires du logement étaient déjà mentionnés dans le bail sans qu’un loyer spécifique à ceux-ci ne soit prévu. Faute pour les bailleurs de justifier d’une modification contractuelle sur ce point, les sommes dues au titre des loyers du parking et du garage seront déduites du montant total dû.

Au vu du décompte arrêté au 7 mai 2024 mentionnant une somme globale due de 5.971,63 euros, il convient de déduire 485,80 euros (loyers garage – parking de mai à novembre 2023) et 377,80 euros (loyers parking – garage de décembre 2023 à mai 2024).

Ainsi, l’arriéré locatif peut être fixé à 5.108,03 euros.

En conséquence, Mme [N] [P] sera condamnée à payer à M. [T] [F] et Mme [D] [V] épouse [F] la somme de 5.108,03 euros au titre de l’arriéré locatif définitif, arrêté au 7 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025.

2/ Sur les demandes au titre des réparations locatives

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ”

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1315 devenu 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, force est de constater que si les demandeurs produisent des devis de nettoyage et de changement de serrure, ils ne versent pas aux débats les états des lieus d’entrée et de sortie du logement, éléments indispensables pour s’assurer de la réalité des réparations locatives imputées aux locataires.

Dès lors, les consorts [F] seront déboutés de leur demande au titre des réparations locatives.

3/ Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, Mme [N] [P] sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenue aux dépens, Mme [N] [P] sera condamnée à payer à M. [T] [F] et Mme [D] [V] épouse [F] la somme de 300 euros à ce titre.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE M. [T] [F] et Mme [D] [V] épouse [F] de leurs demandes de condamnations à paiement à l’encontre de M. [Y] [H],

CONDAMNE Mme [N] [P] à payer à M. [T] [F] et Mme [D] [V] épouse [F] la somme de 5.108,03 euros au titre de l’arriéré locatif définitif, arrêté au 7 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025,

DEBOUTE M. [T] [F] et Mme [D] [V] épouse [F] de leur demande au titre des réparations locatives,

CONDAMNE Mme [N] [P] à payer à M. [T] [F] et Mme [D] [V] épouse [F] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [P] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,