TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 06 Février 2025

N° RG 24/06671 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LF55

Jugement du 06 Février 2025

S.C.I. FONCIERE DI 01/2011

C/

[Z] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à maitre BOMMELAER

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Février 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffière, lors des débats et de Emmanuelle BADUFLE, Greffière, lors du prononcé ;

Audience des débats : 05 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2011

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES substituée par maitre Chloé ARNOUX, avocate au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [B]

domicilié : chez M. [J]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé en date du 21 août 2019, la SCI Foncière DI 01/2011 a donné à bail d’habitation à M. [Z] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Un état des lieux à l’entrée a été dressé par les parties le 14 septembre 2019 et un état des lieux de sortie le 2 juillet 2022.

Suite au départ du locataire, le bailleur a sollicité le paiement des loyers impayés et les frais de remise en état du logement.

La SCI Foncière DI 01/2011 a adressé à M. [Z] [B] le 27 septembre 2022, une lettre recommandée avec accusé de réception, reçue le 29 septembre 2022, lui demandant de payer la somme de 9 574,73€ au titre des loyers impayés et dégradations locatives.

Faute d’accord amiable la SCI Foncière DI 01/2011 a demandé, par assignation délivrée le 29 août 2024, au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir:

— condamner M. [Z] [B] au paiement de la somme de 9 618,89€ majorée des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [Z] [B] au paiement de la somme de 1 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner M. [Z] [B] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de commandement de payer.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 5décembre 2024.

A cette audience, la SCI Foncière DI 01/2011 a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales, rappelant que le locataire n’était pas à jour du paiement des loyers lors de son départ du logement et que des dégradations avaient été constatées lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie.

Assigné selon les modalités de l’article 659 du Code de Procédure Civile, M. [Z] [B] ne s’est pas présenté, ni fait représenter à l’audience.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant de l’arriéré locatif :

L’article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI Foncière DI 01/2011 produit un décompte démontrant que M. [Z] [B] restait devoir la somme de 4 974,37€ à la date du 4 juillet 2022, correspondant aux loyers et charges impayés à la date de son départ du logement.

Défaillant dans le cadre de la présente procédure, M. [Z] [B] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [Z] [B] à payer à la SCI Foncière DI 01/2011 la somme de 4 974,37€, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2022.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives:

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces disposions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.

En l’espèce, il M. [Z] [B] est resté moins de trois années dans les lieux, il conviendra de prendre en compte la vétusté liée à cette durée d’occupation.

L’état des lieux d’entrée réalisé le 14 septembre 2019 ne comporte pas de réserves sur l’état du logement nécessitant préalablement une remise en état. Le logement est décrit comme étant en bon état général avec quelques éléments en état d’usage et six éléments en mauvais état (joints silicone, prises électriques, spot et volet roulant). En revanche, l’état des lieux de sortie mentionne de nombreux éléments en état d’usage ou en mauvais état, ainsi qu’un état de saleté important.

Il convient, cependant, de comparer avec précision les deux états des lieux afin d’établir la réalité des sommes sollicitées au titre de la rénovation du logement:

— s’agissant de l’état général du logement: il est relevé dans l’intégralité des pièces une absence de nettoyage avant le départ du locataire des lieux, tant concernant les revêtements des sols que concernant les éléments des différentes pièces. Les photographies de l’état des lieux de sortie permettent de constater un état de saleté avancé, avec des traces et tâches sur les portes, les sols, l’évier, les meubles de cuisines (intérieur et extérieur), le lavabo, la baignoire, les meubles de salles de bain, ainsi qu’une accumulation de poussière sur les sols et les équipements. Dès lors, le coût du nettoyage et du lessivage de l’appartement doit être mise à la charge du locataire. La SCI Foncière DI 01/2011 réclame à ce titre la somme de 989,45€. Cette somme paraît relativement élevée au regard des saletés constatées qui relèvent manifestement uniquement d’une absence d’entretien et non de dégradations sévères. Par ailleurs, certaines sommes sollicitées paraissent particulièrement excessives au regard de l’opération réalisée: nettoyage prise ou interrupteur électrique dans la cuisine: 72,45€, lessivage plinthe salon: 81,84€. Au regard de ces observations, un forfait de 500€ au titre du nettoyage de l’ensemble de l’appartement sera donc mis à la charge de M. [Z] [B].

— s’agissant de l’entrée: La comparaison des états des lieux entrant et sortant permet de retenir l’absence d’ampoule au niveau de l’éclairage du plafond. Aucune vétusté ne peut être appliquée sur la somme réclamée au titre de cette dégradation (11€).

— s’agissant du séjour/cuisine: L’état des lieux sortant relève le mauvais état de la peinture des murs dans cette pièce avec notamment des écailles importantes côté porte fenêtre. Cependant, l’état des lieux mentionnait déjà une peinture en état d’usage avec des tâches, des chocs, des traces de colle, des empreintes de meubles et de cadres. Au regard de l’état initial de la peinture et de la durée d’occupation du logement, il convient d’appliquer à la somme réclamé un coefficient de vétusté et de retenir la somme de 158,07€ au titre des travaux de peinture dans le salon. Le détecteur du fumée non fonctionnel et le bouchon manquant du robinet d’arrivée de gaz seront également mis à la charge du locataire (63,45€+15,53€).

La prise du four était déjà notée dans l’état des lieux entrant comme étant mal fixée et le cache manquant et le joint d’étanchéité comme étant en mauvais état (moisi). Les réparations à ce titre ne peuvent donc être mis à la charge de M. [Z] [B].

— s’agissant du dégagement: Le remplacement de l’ampoule manquante du plafonnier doit être assumé par le locataire (11,00€).

— s’agissant des chambres 1 et 2: L’état des lieux sortant relève le mauvais état de la peinture des murs dans ces deux pièces. Cependant, l’état des lieux mentionnait déjà une peinture en état d’usage avec des tâches et des chocs , des empreintes de meubles et de tête de lit. Au regard de l’état initial de la peinture et de la durée d’occupation du logement, il ne peut qu’être retenue que la valeur résiduelle des travaux de peinture réalisés dans ces pièces, soit 42,90€ et 51,48€. Il sera, en outre, retenu le remplacement de la barre de seuil dans la chambre 1 (barre décollée et cassée) à hauteur de 15,53€.

— s’agissant de la salle de bain: La SCI Foncière DI 01/2011 sollicite le remplacement de la barre de seuil mais aucune mention ne figure sur ce point dans l’état des lieux de sortie. En revanche, les sommes réclamées au titre du réglage du meuble sous évier et de la fixation du miroir sont justifiées (24,87€ et 20€). Concernant la peinture des murs de la salle de bain, les remarques sont identiques à celles des pièces précédentes. La somme de 15,44€ sera donc mis à la charge du locataire à ce titre.

— s’agissant des WC: Conformément aux précédentes observations, la somme retenue pour les travaux de peinture sera fixée à 8,58€. Le coût de la réfection du joint silicone sera également mis à la charge du locataire (19,75€).

— s’agissant des clés et serrures: Les clés manquantes (boîte aux lettres, clé magnétique et bip d’accès au garage) seront facturées à M. [Z] [B] pour un montant total de 143,21€, ainsi que le défaut d’entretien d’appareil à gaz (97,05€). En revanche, les sommes sollicitées au titre du remplacement du barillet de la porte palière et de la serrure de la porte du garage ne pourront être retenues faute pour l’état des lieux de sortie de mentionner des dégradations sur ces éléments.

— s’agissant de la terrasse/loggia: Les dalles sont décrites comme étant en état d’usage et très tachées lors de l’entrée dans les lieux du locataire, tout comme le garde-corps (mousse). Les constations sont identiques lors du départ du locataire. Il n’y a donc pas lieu de lui faire assumer les charges d’entretien à ce titre.

Au regard de l’ensemble de ces observations, les travaux de remise en état du logement pouvant être attribués au locataire s’élèvent à la somme totale de 1 197,86€. Il convient de déduire de cette somme le dépôt de garantie d’un montant de 455,88€ conservé par le bailleurs. M. [Z] [B] sera donc condamné à payer à la SCI Foncière DI 01/2011 la somme de 741,98€ au titre des dégradations locatives.

Sur les demandes accessoires:

L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de M. [Z] [B] les dépens de la présente instance. Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens […] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”.

Tenus aux dépens, M. [Z] [B] sera condamné à payer à la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement reputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable et bien fondée la demande en paiement de la SCI Foncière DI 01/2011 dirigée à l’encontre de M. [Z] [B];

CONDAMNE M. [Z] [B] à payer à la SCI Foncière DI 01/2011 la somme de 5 716,35 euros au titre des impayés de loyers et des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 455,88€, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2022,

CONDAMNE M. [Z] [B] à payer à la SCI Foncière DI 01/2011 la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE M. [Z] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par la Vice-Présidente et par la greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE