TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 31 Mars 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 13 Janvier 2026

GROSSE :

Le 31 mars 2026

à M^e Adam BORIE BELCOUR

EXPEDITION :

Le 31 mars 2026

au défendeur

N° RG 25/07126 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7JNK

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [Y] [B]

né le 09 Septembre 1997 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13055-2025-005060 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représenté par M^e Adam BORIE BELCOUR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [K] [D]

né le 22 Janvier 1966 à , demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2022, Monsieur [V] [D] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [Y] [B] sur des locaux meublés situés au [Adresse 3].

Le 6 juin 2025, un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du local a été adopté.

Par assignation délivrée le 23 décembre 2025 Monsieur [H] [Y] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

Ordonner avant dire droit une expertise médicale et condamner l’indemnisation définitive des requérants ; A titre principal :

Condamner Monsieur [V] [D] à lui payer les sommes de : 11 890 euros au titre du préjudice de jouissance, 7 000 euros au titre du préjudice moral, 1230 euros au titre des dispositions de l’article L521-3 II, Assortir ces condamnations du taux d’intérêt légal avec anatocisme à compter du jour de la tentative de médiation ou à défaut de l’assignation, Condamner Monsieur [V] [D] à lui payer 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 13 janvier 2026, Monsieur [H] [Y] [B], représenté par son conseil, selon conclusions soutenues oralement, maintient les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la responsabilité du bailleur est engagée sur le fondement des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en n’entretenant pas les locaux et en n’assurant pas une jouissance paisible des lieux, des articles 1719 et 1720 du code civil, faute de délivrance d’un logement décent et de jouissance paisible d’un bien frappé d’un arrêté d’insalubrité, de l’article 521-2 III du code de la construction et de l’habitation. Il sollicite en conséquence la restitution de l’intégralité des loyers versés, pour un montant total de 11 890 euros pour avoir loué un local insalubre et impropre à l’habitation en raison de sa superficie et de son exiguïté. Il sollicite la somme de 1230 euros, correspondant à trois fois le montant du loyer, en application des dispositions de l’article 521-2 III du code de la construction et de l’habitation, pour manquement à l’obligation de relogement. Il sollicite enfin l’indemnisation de son préjudice moral, pour son état de santé non consolidé, résultant de la vie dans un réduit de 5 mètres carré avec une planche menaçant de s’effondrer.

Monsieur [V] [D], comparant en personne, fait valoir sa bonne foi dans la mise en location d’un logement d’un logement de 9,2 mètres carré selon les critères de la loi Carrez mais disposant d’une surface au sol de 15,58 mètres carré. Il soutient avoir satisfait à son obligation de relogement en proposant deux studios, refusés par le locataire. Il considère avoir été un bon propriétaire et souligne avoir réalisé des travaux dans le logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE la décision

SUR LA RESPONSABILITE DU BAILLEUR

1/ sur l’obligation de délivrance d’un logement décent :

Aux termes de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Le décret du 30 mars 2002 xe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

— le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants,

— certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents,

— des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

L’obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du bail constitue une obligation de résultat pour le bailleur, dont il ne peut s’exonérer que par la force majeure.

Il sera rappelé que si l’article 5 du décret n°202-120 du 30 janvier 2002, définissant les caractéristiques du logement décent, dispose que le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ne peut être considéré comme un logement décent, la caractérisation d’un état d’insalubrité n’est pas nécessaire à la caractérisation d’une indécence du logement. En effet, les notions d’insalubrité et d’indécence ne sont pas identiques. L’insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral, alors que l’indécence s’intègre dans le cadre de relations contractuelles privées. Ainsi, si tout logement insalubre est indécent, tout logement indécent n’est pas nécessairement insalubre.

En l’espèce, l’arrêté d’insalubrité n°13-2025-06-06-00017 pris le 6 juin 2025 relève que le local situé [Adresse 4] à [Localité 2] : « constitue un danger pour la santé et la sécurité physique des personnes compte tenu des désordres suivants : unique pièce principale avec une hauteur sous plafond insuffisante et inférieure à 9 mètres carré habitable » et considère que « la situation d’insalubrité est aggravée par les désordres suivants, sans toutefois que les mesures permettant d’y remédier puissent remettre en cause le caractère impropre du local à l’habitation, à savoir :

• installation électrique non sécurisée : absence de système de coupure d’urgence dans le logement ;

• raccordement de tout le système électrique du local sur le tableau électrique des parties communes et alimentant les 4 logements de l’étage ;

• absence de système de ventilation permanent dans la partie sanitaire ;

• absence d’étanchéité de la fenêtre ;

•présence, devant les sanitaires, d’un trou dans le plancher recouvert par une planche de bois d’environ 30 cm. Il en est déduit que « cette situation d’insalubrité au sens de l’article L. 1331-23 du code de la santé publique est susceptible d’engendrer les risques sanitaires suivants :

• stress, atteinte à la santé mentale ;

• survenue ou aggravation de pathologies respiratoires ;

• risque électrique ;

• risque de chute ;

• risque de blessure (choc au niveau de la tête) ».

Il constate enfin l’absence de réponse du propriétaire, au courrier du 14 février 2025 initiant la procédure contradictoire et rappelle les obligations légales du propriétaire.

En défense, Monsieur [V] [D] fait valoir son ignorance de louer un logement ayant une superficie inférieure à la norme minimale de 9 mètres carré avec hauteur sous plafond de 2,20 mètres, soutenant que selon les critères de la loi Carrez, la superficie avec plus d'1,80 mètre sous plafond est de 9,20 mètres carré et qu’après renseignement sur le site du service public, il avait compris que pour être décent le logement devait soit bénéficier d’une surface habitable de 9 mètres carré et d’une hauteur sous plafond de 2,20 mètre SOIT, disposer d’un volume habitable de 20 m3, ce qu’il prétend être le cas. Il produit le plan du logement ainsi que des photos, pour démontrer louer un logement disposant de tout le confort et correctement aménagé. Il justifie des différents achats réalisés suite aux demandes de son locataire (frigidaire, matelas, micro-ondes, ustensiles de cuisine).

Pour autant, la déclaration d’insalubrité repose sur la superficie du logement mais aussi sur la non-conformité des installations électriques, l’absence de ventilation, l’absence d’étanchéité de la fenêtre et la présence devant les sanitaires d’un trou de 30 cm dans le plancher.

Dès lors, peu importe que Monsieur [V] [D] ait eu ou non la volonté délibérée de louer un logement indécent, l’indécence du local est pleinement avérée et résulte des constatations réalisées par le service communal d’hygiène de santé, base de l’arrêté préfectoral d’insalubrité.

Monsieur [V] [D] voit sa responsabilité engagée pour avoir loué un logement indécent et manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et est tenu de réparer le préjudice subi résultant du trouble de jouissance occasionné.

2/ sur l’obligation de relogement :

Aux termes de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable à la date du bail,

« I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. […];

III.-Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par la déclaration d’insalubrité ou l’arrêté de péril.

Une déclaration d’insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l’article L. 521-3-2.

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait ».

Aux termes de l’article L.523-1-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable à la date du bail,

II.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2.

Monsieur [H] [Y] [B] soutient que le bailleur a manqué à son obligation de relogement, alléguant une obligation de résultat, indiquant avoir été pris en charge par ADOMA à compter du 4 septembre 2025. Il ne produit aucune pièce au soutien de cette prétention.

Monsieur [V] [D] soutient avoir rempli son obligation de relogement et produit à l’appui :

Un mail du 21 février 2025 adressé à Monsieur [H] [Y] [B] signalant l’inhabitabilité des lieux suite à la visite du service communal d’hygiène de santé de la ville et proposant trois annonces de logements de type studio pour des prix allant de 370 à 390 euros dans les [Localité 3] de [Localité 2] ; Un échange de mails courant mars 2025 entre Monsieur [H] [Y] [B] et l’épouse de Monsieur [V] [D] proposant des annonces dans le 5ème et le [Localité 4], ajoutant qu’une autre proposition a été faite pour un studio « dans l’immeuble derrière » et que Monsieur [H] [Y] [B] a refusé de sorte qu’il est désormais loué, Monsieur [H] [Y] [B] répondant « oui c’est vrai mais je préfère changer » ; Un mail du 17 juin 2025 adressé à Monsieur [H] [Y] [B] lui proposant un studio à la même adresse que le logement loué auquel il répond « j’ai répondu à votre mari hier que je ne veux plus habiter dans l’immeuble, merci pour la proposition » ; Un mail du 9 septembre 2025 adressé à Monsieur [H] [Y] [B] lui proposant un studio pour lequel il pourrait être prioritaire auquel il répond « merci pour votre proposition mais j’ai signé un bail avec la ville de [Localité 2] ».

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que dès la visite du service d’hygiène le 9 janvier 2025 et après l’arrêté d’insalubrité du 6 juin 2025, Monsieur [V] [D] justifie avoir proposé plus de cinq logements dont au moins deux ont été ouvertement refusées par lui.

S’agissant de leur adaptation aux besoins et aux capacités de Monsieur [H] [Y] [B], il convient de rappeler que les exigences du locataire en termes de localisation doivent être raisonnables ou justifiées par des éléments sérieux, compte tenu de la situation particulièrement tendue du marché locatif à [Localité 2] et des facilités de transports qui permettent d’envisager un relogement dans des arrondissements limitrophes.

Faute pour Monsieur [H] [Y] [B] de rapporter la preuve du caractère inadapté des offres de proposition de relogement faites par son bailleur, le manquement de Monsieur [V] [D] à son obligation de relogement ne saurait être retenu.

SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE

En application des articles 145 et 146 du code de procédure civile, une mesure d’expertise ne peut être ordonnée pour pallier à la carence d’une partie.

Monsieur [H] [Y] [B] fonde sa demande d’expertise médicale sur le fait que son état de santé n’est pas consolidé. Il produit un certificat médical daté du 13 mars 2025 au terme duquel Monsieur [H] [Y] [B] déclare « présenter un stress et des angoisses depuis 2023 ».

Il ne justifie d’aucun élément établissant un quelconque lien de causalité entre ce stress et l’état du logement, ni d’autres éléments attestant d’une dégradation de son état de santé, en l’état uniquement fondé sur des déclarations unilatérales sans autre constat médical. Il chiffre par ailleurs d’ores et déjà son préjudice moral.

Sa demande d’expertise sera rejetée.

SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES

1/ Au titre du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent :

Monsieur [H] [Y] [B] sollicite la somme de 11 890 euros correspondant à l’intégralité des loyers versés entre l’entrée dans les lieux et sa prise en charge par ADOMA. Il affirme avoir versé effectivement 11 480 euros depuis son entrée dans les lieux, tel que mentionné dans la quittance de loyer datée du 25 février 2025 qu’il joint au débat.

Monsieur [V] [D] soutient en défense que le preneur ne saurait réclamer la restitution de loyers qu’il n’a pas versés, ayant été défaillants dans le paiement des loyers comme en atteste l’activation de la garantie des loyers impayés par la SAS Action logement qui confirme avoir versé 820 euros au 31 janvier 2024 en garantie des loyers impayés pour un montant de 1 140 euros.

La nécessité de vivre quotidiennement dans un local impropre à l’habitation dès l’origine, du fait de sa superficie, de la non-conformité des installations électriques et de l’absence de ventilation est à l’origine d’un préjudice de jouissance certain subi par le locataire, indépendamment du versement effectif des loyers. Ce préjudice spécifique n’est pas indemnisé par la suspension des loyers intervenant en application de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation et du fait de l’insalubrité constatée.

L’ampleur des désordres affectant les lieux loués justifie de fixer le préjudice subi par Monsieur [H] [Y] [B] à hauteur de 30 % de la valeur locative du logement à compter du mois de septembre 2022 (au prorata de la durée d’occupation à compter du 20 septembre) jusqu’au 6 juin 2025, date de l’arrêté d’insalubrité entrainant suspension de l’obligation de paiement des loyers soit : 30 % de 410 euros sur 31,5 mois = 3 874,50 euros au titre du trouble de jouissance entre le 20 septembre 2022 et le 6 juin 2025.

L’arrêté d’insalubrité 6 juin 2025 a mis fin à l’obligation de paiement des loyers. Toutefois, Monsieur [H] [Y] [B] qui comptabilise 29 mensualités entre l’entrée et la sortie des lieux, alors qu’entre septembre 2022 et septembre 2025 il s’en est écoulé 36, ne précise pas avoir payé les loyers de sorte qu’aucune indemnisation ni restitution ne peut être ordonnée concernant la période postérieure à l’arrêté jusqu’à la date de prise en charge par la ville de [Localité 2] non justifiée.

2/ Au titre de l’article L521-3-1 II du code de la construction et de l’habitation :

Aux termes de l’article L.523-1-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable à la date du bail,

II.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2.

Cette indemnité est due afin de couvrir les frais de réinstallation et calculée sur la base du montant du nouveau loyer.

Faute de justifier de la prise à bail d’un nouveau logement pourtant allégué ni du montant du nouveau loyer, l’indemnisation ne saurait être fixée par défaut sur la base de l’ancien loyer.

Monsieur [H] [Y] [B] sera nécessairement débouté de cette demande.

3/ Au titre du préjudice moral :

Monsieur [H] [Y] [B] produit un certificat médical daté du 13 mars 2025 au terme duquel il déclare « présenter un stress et des angoisses depuis 2023 ».

Il a incontestablement subi un préjudice moral du fait d’avoir été contraint de vivre depuis la prise à bail dans un local exigu impropre à la location et depuis une date indéterminée dans un local souffrant devant les sanitaires, d’un trou dans le plancher recouvert par une planche de bois d’environ 30 cm.

Au regard de l’importance et de la nature des nuisances ainsi que de leur durée, ce préjudice sera indemnisé à hauteur de 1 000 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [V] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement d’une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à Monsieur [H] [Y] [B] la somme de 3 874,50 euros (trois mille huit cent soixante-quatorze euros et cinquante centimes) au titre du trouble de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 23 décembre 2025 ;

REJETTE la demande d’expertise médicale de Monsieur [H] [Y] [B] ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à Monsieur [H] [Y] [B] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre du préjudice moral, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 23 décembre 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [H] [Y] [B] de sa demande d’indemnisation sur le fondement de l’article L.523-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter de la date de l’assignation du 23 décembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à Monsieur [H] [Y] [B] la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge