RE F E R E

N°

Du 25 Avril 2025

N° RG 24/00732

N° Portalis DBYC-W-B7I-LGHY

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Mathieu DEBROISE

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le :

à

M^e Mathieu DEBROISE

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.C.I. KRISTEN,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Mathieu DEBROISE, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e BOIVIN-GOSSELIN, avocate au barreau de Rennes,

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.S. MCD SAINTGILLES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par M. André MALLARD, président,

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 12 Mars 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 25 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 6] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution

.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 février 2023, la société civile immobilière (SCI) Kristen a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée (SAS) MCD Saint-Gilles un local à usage commercial situé [Adresse 7] et [Adresse 4] (35), pour un loyer annuel de 36 000 € HT/HC, payable mensuellement et d’avance. Une provision mensuelle de 400 € HT, à valoir sur le règlement des charges, a également été stipulée.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, la SCI Kristen a fait délivrer à la SAS MCD Saint-Gilles un commandement de payer la somme en principal de 18 300,09 €, correspondant à des loyers, provisions sur charges et pénalités de retard restés impayés entre le 1er mars et le 30 juin 2024. Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Par un nouvel acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, la SCI Kristen a ensuite fait assigner la SAS MCD Saint-Gilles, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion sous astreinte des lieux précités, pour défaut de paiement des loyers.

Le bailleur sollicite également, notamment, sa condamnation à lui payer :

• la somme provisionnelle de 34 000,73 €, au titre de la dette locative et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

• une indemnité provisionnelle d’occupation équivalant au montant du loyer et des charges ;

• la somme de 1 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les dépens.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 12 mars 2025, la SCI Kristen, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation.

La SAS MCD [Localité 8], représentée par son président, n’a contesté aucune des prétentions formées à son encontre et a indiqué attendre la cession de son fonds de commerce pour s’acquitter de sa dette, affirmant ne disposer actuellement d’aucun fonds pour y procéder.

Toutefois, en cours de délibéré, par courriel contradictoire du 15 avril 2025, elle a informé la juridiction de ce qu’elle n’avait pu céder son fonds de commerce et qu’en conséquence, une procédure de liquidation judiciaire était en cours.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion du locataire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où elle a été notifiée, le 23 décembre 2024, à l’unique créancier inscrit sur le fonds de la société locataire, à savoir la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Ille et Vilaine.

Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°1), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Suite à la délivrance du commandement de payer du 19 août 2024 (pièce bailleur n°2), le preneur n’a pas contesté ne pas avoir procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai d’un mois. Par conséquent, le bail est sans conteste résilié à la date du 19 – et non du 20 – septembre 2024 et la SAS MCD [Localité 8], devenue dès lors occupante sans droit, ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

La possibilité ouverte à la société demanderesse de requérir le concours de la force publique, dans les termes de la loi, rend dès lors inutile à ce stade le prononcé d’une astreinte.

Sur la demande d’assistance de la force publique

L’article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l’organisation judiciaire dispose que :

« Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ».

Il n’entre pas, en application de ces dispositions, de valeur constitutionnelle, dans les pouvoirs du juge judiciaire de disposer de la force publique, ni de toute autre administration. La demande du bailleur, sur ce point, ne pourra dès lors qu’être rejetée.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.

L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Le maintien dans les lieux du locataire causant un préjudice à son bailleur, celui-ci est en conséquence fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu’il est privé de la libre disposition de son bien.

Au vu des éléments d’appréciation soumis à la juridiction et en l’absence de preuve d’un tel préjudice qui de toute façon n’est pas allégué, il y a lieu en l’espèce de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer et de la provision sur charges, comme le réclame le bailleur sans être contesté, soit la somme de 4 242,12 €.

Cette somme correspond à la valeur équitable des lieux sur laquelle les parties s’étaient accordées, somme que le locataire sera condamné à verser au demandeur à titre provisionnel, à compter du 19 septembre 2024 et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges et pénalités

Le principe de l’obligation de la société locataire au titre des loyers et charges est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce bailleur n°1) et n’est d’ailleurs pas contesté.

Le quantum de l’obligation ne l’est pas plus, de sorte que la SAS MCD Saint-Gilles sera condamnée à payer par provision à la SCI Kristen la somme de 33 796,97 € au titre de sa dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, date de l’assignation.

Le coût du commandement de payer (203,76 €), retiré de la prétention du bailleur, relève des dépens.

Sur les demandes accessoires

La SAS MCD [Localité 8], qui succombe, supportera en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile la charge des dépens d’instance, dont la liste est limitativement fixée par l’article 695 du même code et à laquelle les parties voudront bien se reporter.

Aux termes de l’article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des caractéristiques de l’espèce et de la situation respective des parties, la SAS MCD [Localité 8] versera, de ce chef, la somme de 1 000 € à son bailleur.

DISPOSITIF

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

ORDONNE, en conséquence du constat de la résiliation du bail liant les parties intervenue le 19 septembre 2024, l’expulsion de la SAS MCD [Localité 8], de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 7] et [Adresse 3] à [Localité 9] [Adresse 5] (35) ;

CONDAMNE la SAS MCD Saint-Gilles à payer, en deniers ou quittances, à la SCI Kristen une indemnité provisionnelle d’occupation égale à 4 242,12 € (quatre mille deux cent quarante-deux euros et douze centimes) par mois, à compter du 19 septembre 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux ;

la CONDAMNE à payer, dans les mêmes formes, à la SCI Kristen la somme provisionnelle de 33 796,97 € (trente-trois mille sept cent quatre-vingt-seize euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre de sa dette locative (loyers, provisions sur charges et clause pénale), avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024 ;

la CONDAMNE aux dépens de la présente instance ;

la CONDAMNE à payer à la SCI Kristen la somme de 1 000 € (mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés