Tribunal Judiciaire de Rennes, Chambre referes, 8 août 2025, n° 24/00677

TJ Rennes 8 août 2025

Arguments

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Accepté
Non-conformité aux règles d'urbanisme
La cour a estimé qu'il existait un motif légitime pour ordonner une mesure d'expertise afin de constater les désordres allégués et établir les responsabilités encourues.
Rejeté
Devoir d'information et de conseil du notaire
La cour a jugé que le notaire avait respecté son devoir d'information et de conseil, n'ayant pas négocié la vente et s'étant basé sur les déclarations du vendeur.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné Monsieur [B] à verser des frais irrépétibles à la SELARL [Z] CROUAN en raison de son échec dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, ch. réf., 8 août 2025, n° 24/00677
Numéro(s) :	24/00677
Importance :	Inédit
Dispositif :	Désigne un expert ou un autre technicien
Date de dernière mise à jour :	18 août 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Estelle GARNIERNadia CHEKKATCarine PRAT

Texte intégral

RE F E R E

N°

Du 08 Août 2025

N° RG 24/00677 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LFDY

50D

c par le RPVA

M^e Nadia CHEKKAT, M^e Estelle GARNIER, M^e Carine PRAT

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

M^e Nadia CHEKKAT, M^e Estelle GARNIER, M^e Carine [Localité 9]

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Madame [H] [O] [J] [A], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau de RENNES substituée par M^e GRAND COIN, avocat au barreau de Rennes,

Monsieur [W] [S] [T] [V], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau de RENNES

substituée par M^e GRAND COIN, avocat au barreau de Rennes,

DEFENDEURS AU REFERE:

S.E.L.A.R.L. [Z] CROUAN, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Carine PRAT, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e WITTRANT, avocat au barreau de Rennes,

Monsieur [L] [B], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nadia CHEKKAT, avocat au barreau de RENNES

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 09 Juillet 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 08 Août 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 10] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 30 juillet 2020, conclu au rapport de Maître [R] [Z] notaire associé de la SELARL [Z]-CROUAN, établi après promesse unilatérale de vente notariée du 18 juin 2020 reprenant les mêmes mentions, Monsieur [W] [V] et Madame [H] [A] ont acquis de Monsieur [L] [B] une maison située [Adresse 7] à [Localité 5] (pièce n°1).

Le vendeur a déclaré avoir réalisé divers travaux au cours des 10 années précédant à la vente, et notamment :

— transformation d’un bâtiment déjà existant en un garage fermé,

— aménagement du hall d’entrée avec création d’un dressing (pièce n°1, p19).

Le notaire avait indiqué que « les travaux, compte-tenu de la description faite par le promettant, ne nécessitaient pas de demande de permis de construire. ».

Désireux de faire réaliser une extension de l’habitation, Monsieur [V] et Madame [A] ont déposé une déclaration préalable de travaux le 24 septembre 2022, refusée par le service de l’instruction de l’urbanisme du Pays de [Localité 11] au motif que les travaux effectués par Monsieur [B] auraient dû faire l’objet d’un permis de construire (pièce n°2).

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 mars 2024, les consorts [G] ont mis en demeure Monsieur [B] de prendre en charge le montant total des travaux de démolition pour mise en conformité aux règles d’urbanisme, et de verser la somme de 25 000 euros en indemnisation de leurs préjudices (pièce n°8).

Les démarches amiables n’ont pas abouti.

Suivant actes de commissaire de justice délivré le 18 septembre 2024, madame [H] [A] et monsieur [L] [B] ont fait assigner Monsieur [L] [B] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire et réserver les dépens.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 31 mars 2025, Monsieur [L] [B] a fait assigner la SELARL [Z]-CROUAN devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :

— joindre les instances,

— ordonner que les opérations d’expertise à venir soient au contradictoire de la SELARL [Z]-CROUAN,

— condamner la SELARL [Z]-CROUAN à garantir intégralement Monsieur [B] de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— réserver les dépens.

A l’audience du 02 juillet 2025, le juge des référés a prononcé la jonction des deux instances pendantes devant sa juridiction pour se poursuivre sous le numéro de répertoire général unique RG 24/677.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 09 juillet 2025, les consorts [G], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de bien vouloir ordonner une mesure d’expertise au bénéfice de la mission détaillée dans ses écritures, et réserver les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que l’acte de vente mentionnait que le bien était conforme aux règles de l’urbanisme, et indiquent qu’ils n’auraient pas acquis ce bien s’ils avaient eu connaissance de la réalisation des travaux sans permis de construire. Ils ajoutent qu’ils doivent désormais faire face à des travaux de démolition, leur causant un préjudice important.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 09 juillet 2025, Monsieur [L] [B], représenté par son conseil, demande au juge des référés de bien vouloir :

— supprimer de la mission la partie suivante : « Indiquer l’importance, la nature et le coût et la durée des travaux de remise en état et le montant de la moins-value sur la valeur vénale du bien résultant des travaux de démolition ainsi que toutes conséquences de la non-conformité du bien aux règles de l’urbanisme »,

— lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage pour le reste de la mission,

— ordonner que les opérations d’expertise à venir et qui seront ordonnées, se dérouleront au contradictoire de la société [Z]-CROUAN.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il résultait du devoir d’information et de conseil du notaire de s’assurer que le bien était conforme aux normes d’urbanisme.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 09 juillet 2025, la SELARL [Z]-CROUAN, représentée par son conseil, demande au juge des référés de bien vouloir :

— juger n’y avoir lieu à expertise à l’encontre de la société [Z] CROUAN,

— débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société [Z] CROUAN,

— condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [B] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le notaire ne pouvait avoir connaissance ni des travaux réalisés par le vendeur et non déclarés ni de la nécessité d’obtenir, pour certains d’entre eux, une autorisation d’urbanisme, étant rappelé qu’il ne connaissait pas le bien, n’ayant pas négocié la vente.

Elle rappelle que le notaire ne s’est fondé que sur les déclarations des parties, qui n’ont formulé aucune observation lors de la signature de l’acte.

S’agissant de l’appel en garantie, elle rétorque qu’il s’agit d’une demande qui doit être présentée devant le juge du fond.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juridiction se réfère aux conclusions déposées et soutenues par elles, à l’audience utile précitée, comme le lui permettent les articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire des consorts [G]

En application de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le bien acquis par les consorts [G], et vendu par Monsieur [B], dont l’acte de vente précisait que des travaux avaient été réalisés conformément aux règles de l’urbanisme, présente plusieurs non-conformités à ces règles, relevées par le service de l’instruction de l’urbanisme du Pays de [Localité 11] (pièces n°1-2).

Monsieur [B] a formé les protestations et réserves d’usage à l’égard de cette demande et n’a pas fait apparaître le procès en germe, envisagé à son encontre, comme étant irrémédiablement compromis.

Les demandeurs justifient, dès lors, d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de faire judiciairement constater les désordres allégués et établir les responsabilités encourues.

Il sera fait droit à leur demande, selon les modalités précisées au présent dispositif, et à leurs frais avancés.

Sur la demande d’appel en cause de Monsieur [B]

En application de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En application de l’article 331 alinéa 2 du code de procédure civile, un tiers “peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement”.

Le notaire est tenu d’informer et de conseiller les parties et d’assurer la validité et l’efficacité des actes auxquels il apporte son concours. Le devoir d’information et de conseil est renforcé lorsqu’en matière immobilière, le notaire négocie la vente.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SELARL [Z]-CROUAN a rédigé le compromis de vente puis l’acte authentique mais qu’elle n’a pas négocié la vente. Le notaire n’a donc pu se convaincre lui-même des éventuels défauts de conception ou de construction du bien vendu, étant rappelé qu’en tout état de cause, le notaire est un professionnel de la vente et de la négociation immobilière et non du bâtiment ou de la construction.

En outre, il résulte de l’acte de vente que le notaire a dressé la liste des travaux réalisés par Monsieur [B] sur la base de ses déclarations, lui a notifié les différents cas dans lesquels la réalisation de travaux est soumise à une demande de permis de construire, et lui a fait confirmer que les travaux effectués ne correspondaient à aucun de ces cas. (Pièces 1a et 1b).

Dès lors, il y a lieu de constater que la SELARL [Z]-CROUAN a procédé aux vérifications nécessaires à l’accomplissement de son devoir de conseil et rappelé les règles d’urbanisme applicables, sur la base des déclarations de Monsieur [B], qui ne saurait à présent se prévaloir que d’une éventuelle erreur de déclaration de sa part, insusceptible de mettre en cause la responsabilité de la SELARL [Z]-CROUAN.

Par conséquent, Monsieur [B] qui ne parvient pas à démontrer l’existence d’un éventuel grief imputable à la SELARL [Z]-CROUAN, ne justifie pas d’un motif légitime au soutien de sa prétention, et sera débouté de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SELARL [Z]-CROUAN.

Sur les chefs de mission de l’expert

L’article 265 du Code de procédure civile dispose que : « La décision qui ordonne l’expertise : […] Enonce les chefs de la mission de l’expert ; »

Il sera fait droit à la demande de Monsieur [B] quant à l’emploi des termes « remise en état », lesquels seront remplacés par « mise en conformité aux règles de l’urbanisme ».

Pour le surplus, les chefs de mission confiés à l’expert judiciaire seront ceux énoncés au dispositif, le juge fixant librement la mission de l’expert judiciaire, et exerçant à ce titre un pouvoir souverain.

Sur les autres demandes

Monsieur [W] [V] et Madame [H] [A] conserveront les dépens de l’instance.

Succombant en ses demandes à l’encontre de la SELARL [Z]-CROUAN, Monsieur [B] sera condamné à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboutons Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SELARL [Z]-CROUAN ;

Prononçons la mise hors de cause de la SELARL [Z]-CROUAN ;

Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire, et désignons pour y procéder Monsieur [M] [D], domicilié [Adresse 2] tel : [XXXXXXXX01] mail: [Courriel 8] er, lequel aura pour mission de :

Se rendre sur les lieux, en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée ; Entendre les parties et tous sachants,Se faire communiquer tout document et pièce qu’il estime utile à l’accomplissement de sa mission,Décrire l’immeuble vendu et les travaux effectués par le vendeur et dire s’ils ont été réalisés suivant les règles de l’Art,Décrire et chiffrer les travaux à réaliser permettant la régularisation du bien auprès des services de l’urbanisme,Dire si les travaux à réaliser étaient susceptibles d’être décelés par un acquéreur normalement avisé,S’ils étaient apparents, dire si les mêmes acquéreurs pouvaient en appréhender les conséquences,Dire s’ils sont de nature à rendre l’immeuble acquis impropre à sa destination ou s’ils sont d’une importance telle qu’un acquéreur normalement avisé en aurait donné un prix moindre s’ils les avaient connus,Indiquer l’importance, la nature et le coût et la durée des travaux de mise en conformité aux règles de l’urbanisme et le montant de la moins-value sur la valeur vénale du bien résultant des travaux de démolition ainsi que toutes les conséquences de la non-conformité du bien aux règles d’urbanisme,S’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien,D’une façon générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Fixons à la somme de 3 000 euros (trois mille euros), la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Monsieur [W] [V] et Madame [H] [A] devront consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur de ce tribunal dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la première réunion des parties ou au plus tard de la deuxième réunion, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l’avis de versement de la consignation en un seul original (ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée) ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Condamnons Monsieur [B] à verser à la SELARL [Z]-CROUAN la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons Monsieur [W] [V] et Madame [H] [A] aux entiers dépens ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire ;

La greffière, La juge des référés,