TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BELLAICHE

Maître DAUMAS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/10294 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJIX

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [Q] [X],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître BELLAICHE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K103

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [D],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître DAUMAS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P56

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée d’Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/10294 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJIX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 avril 2013, M. [Q] [X] représenté par la société anonyme (SA) Walch, a donné à bail à M. [V] [D] un bail portant sur un logement sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 1 120 euros, outre 100 euros à titre de provision sur charges.

Le 4 octobre 2024, M. [Q] [X] a fait délivrer à M. [V] [D] un congé pour vendre à effet du 8 avril 2025.

M. [V] [D] s’est maintenu dans les lieux et M. [Q] [X] l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris statuant en référé, aux fins d’expulsion.

Par ordonnance rendue le 24 octobre 2025, le juge des référés a :

jugé n’y avoir lieu à référé, renvoyé les parties à l’audience de plaidoirie du fond du mercredi 4 février 2026 à 9 heures, jugé n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, réservé les dépens.

A l’audience du 4 février 2026 M. [V] [D], représenté par son conseil, a sollicité le renvoi de l’affaire et M. [Q] [X], représenté par son conseil, s’y est opposé. La demande de renvoi a été rejetée au regard de l’ancienneté du litige.

M. [Q] [X] a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— constater la validité du congé pour vente délivré le 4 octobre 2024 à M. [V] [D] avec effet au 8 avril 2025 portant sur le bail consenti le 9 avril 2013 et le logement sis [Adresse 2],

— dire que le bail est résilié depuis cette date,

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [V] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappeler que le sort du mobilier garnissant le logement est régi par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution en raison de la mauvaise foi de M. [V] [D],

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle depuis le 9 avril 2025 au montant du loyer charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux, et condamner M. [V] [D] à son paiement,

— débouter M. [V] [D] de ses demandes,

— condamner M. [V] [D] à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais de constat de non-libération des lieux, de sommation de quitter les lieux et du congé.

Il forme ses demandes au visa des articles 9-1, 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; 1103 et 1993 du code civil.

Il précise que M. [V] [D] est intervenu au bail d’une part en qualité de président directeur général de la SA Walch, à laquelle il avait donné mandat de gérer le bien le 21 septembre 2012, et d’autre part en qualité de preneur. Il soutient que le congé pour vendre a été délivré dans les formes et les délais requis, de 6 mois avant la fin du bail. Il fait valoir qu’une procédure de renouvellement du bail était prévue au contrat, laquelle n’a pas été mise en oeuvre, de sorte que le bail s’est renouvelé par tacite reconduction. Il remarque que les deux baux invoqués par le défendeur, du 8 avril 2016 et du 8 avril 2019, ne précisent pas qu’ils annulent et remplacent les précédents. Il oppose qu’un contrat de bail étant en cours, aucun nouveau bail ne pouvait être conclu. Il reproche ensuite au défendeur de ne produire aucun élément de nature à établir que la SA Walch s’est conformée au contrat de mandat en l’informant de la conclusion de ces baux.

S’agissant de Mme [T], il oppose l’absence de mention précise de son identité sur les baux, l’impossibilité de conclure un autre bail alors que le contrat s’était tacitement renouvelé et la non conformité des prétendus baux conclus postérieurement au contrat de mandat. En tout état de cause, il fait valoir qu’en application de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, la signification du congé est opposable à Mme [T] dans la mesure où il n’a pas été informé de la conclusion d’un PACS par M. [V] [D].

Il soutient par ailleurs que le congé délivré le 4 octobre 2024 permet d’identifier sans équivoque les lieux loués, dès lors qu’il est renvoyé au bail lequel décrit précisément la consistance du logement. Il observe qu’en tout état de cause, M. [V] [D] ne se prévaut d’aucun grief.

Il conclut que M. [V] [D] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 9 avril 2025.

En réponse, M. [V] [D] demande au juge des contentieux de la protection de :

— déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 4 octobre 2024,

— débouter M. [Q] [X] de ses demandes,

— subsidiairement, dire que Mme [T] dispose d’un droit au maintien dans les lieux en application de l’article 1751 du code civil,

— condamner M. [Q] [X] à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il fait valoir que postérieurement au 9 avril 2013, deux baux ont été conclus les 8 avril 2016 et 8 avril 2019 entre les parties mais également avec sa partenaire Mme [T], devenue depuis son épouse. Ainsi, il soutient que le bail en cours entre les parties est celui du 8 avril 2019, lequel a été tacitement renouvelé le 8 avril 2022. Il reproche au bailleur de ne pas avoir signifié le congé à Mme [T], co-titulaire du bail, de sorte qu’elle continue de bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux en application de l’article 1751 du code civil. Il soutient ensuite que le bail visé au congé est erroné, pour mentionner celui du 9 avril 2013 alors que celui en cours était du 8 avril 2019. En réponse à l’argumentation développée par le demandeur, il oppose que les parties peuvent décider, d’un commun accord, d’établir un nouveau contrat de bail pour formaliser le renouvellement. Il fait valoir ensuite que les éventuels reproches formulés par le mandant à son mandataire ne lui sont pas opposables, et précise avoir quitté la SA Walch en 2019. Il fait enfin grief au congé de ne pas préciser l’objet de l’offre de vente pour ne pas déterminer la consistance du bien ou sa localisation.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé délivré le 4 octobre 2024

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. […]Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[…]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

[…]

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.”

L’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que “nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur”.

En l’espèce, M. [Q] [X] a fait délivrer à M. [V] [D] un congé pour vendre le 4 octobre 2024, sur le fondement d’un bail lui ayant été consenti le 9 avril 2013.

Or, M. [V] [D] oppose à M. [Q] [X] la conclusion de deux baux postérieurs, et produit à cet égard un bail écrit signé le 8 avril 2016 entre M. [Q] [X], représenté par la SAS Wach d’une part, lui-même et sa partenaire Mme [T] d’autre part.

M. [V] [D] produit également un bail écrit signé le 8 avril 2019 entre les mêmes parties.

Si le premier bail prévoyait, conformément à la loi du 6 juillet 1989, la reconduction tacite du bail à l’issue d’une période de trois années, les parties demeuraient libres de signer un nouveau bail, notamment pour y mentionner la présence de Mme [T], lequel s’est dès lors substitué au précédent contrat conclu entre elles.

M. [Q] [X] oppose que la SA Walch, chargée de la gestion du bien, n’aurait pas respecté les termes du contrat de mandat en signant en son nom deux nouveaux baux, de sorte que ceux-ci seraient “inopérants” ; ce qui doit être compris comme n’engageant pas le mandant en application de l’article 1998 alinéa 2 du code civil.

M. [Q] [X] produit à cet effet le mandat de gestion confié à la SA Walch le 21 septembre 2012, stipulant que “le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom, tous actes d’administration notamment :

[…]

— rechercher des locataires, louer et relouer le(s) bien(s) après avoir avisé le mandant de la vacance du ou des bien(s), renouveler les baux aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos” (pièce n°6 du demandeur, page 2).

Il s’en suit que le contrat de mandat faisait obligation au mandataire d’informer le mandant de la seule vacance des lieux, ce qui n’a jamais été le cas en l’espèce dès lors que les baux ont été conclus alors que M. [V] [D] était toujours dans les lieux. La SA Walch disposait ainsi du pouvoir de louer ou relouer le bien pour le compte du mandant, de sorte que les baux conclus le 8 avril 2016 et le 8 avril 2019 engagent M. [Q] [X] en sa qualité de mandant.

Par suite, le bail en cours lors de la délivrance du congé était celui du 8 avril 2019, et M. [Q] [X] ne pouvait se fonder sur un bail ayant pris fin par l’effet de la conclusion d’un nouveau bail pour délivrer congé, au demeurant à M. [V] [D] seul alors que le bailleur avait été régulièrement été informé de la conclusion d’un PACS par son locataire, cette mention apparaissant sur le bail signé par son mandataire la SA Walch.

Dans ces conditions, M. [Q] [X] sera débouté de sa demande tendant à valider le congé délivré le 4 octobre 2024 et il sera constaté que le bail a été renouvelé le 8 avril 2025.

M. [V] [D] n’étant pas sans droit ni titre à occuper le logement, M. [Q] [X] sera également débouté de ses demandes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [Q] [X], qui succombe principalement à l’instance, supportera la charge des dépens incluant ceux de référé.

Il sera en outre condamné à verser à M. [V] [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déboute M. [Q] [X] de sa demande de validation du congé délivré le 4 octobre 2024, et de ses demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation formées à l’encontre de M. [V] [D],

Dit que le bail s’est renouvelé tacitement le 8 avril 2025,

Condamne M. [Q] [X] aux dépens de l’instance incluant ceux de référé ;

Condamne M. [Q] [X] à payer à M. [V] [D] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection, et la greffière, le 9 avril 2026.

La greffiere La juge des contentieux de la protection