TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2025/458

AFFAIRE : N° RG 22/00433 – N° Portalis DBYA-W-B7G-E22LA

Copie à :

M^e Delphine CAUSSE

Copie exécutoire à :

M^e Mélanie GUARDIOLE VIVIANI

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Madame [M] [H]

née le 22 Mars 1970 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 34032/01/2022/3365 du 26/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représentée par M^e Mélanie GUARDIOLE VIVIANI, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [Z]

né le 16 aout 1962 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Delphine CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 14 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [Z] a donné à bail à Madame [M] [H] au cours de l’année 2005 un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2]. Aucun contrat de bail écrit n’a été établi par les parties.

Madame [H] s’est plainte de désordres affectant le logement loué depuis 2018 et de l’inertie de Monsieur [Z] dans la réalisation des travaux de mise en conformité. Un constat d’indécence partielle dudit logement en date du 6 avril 2021 a été établi.

Par acte en date du 5 décembre 2022, Madame [H] a fait assigner Monsieur [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS en réalisation forcée des travaux de mise en conformité du logement loué sous astreinte et en paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Par jugement mixte en date du 9 juin 2023, le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de BEZIERS a ordonné une expertise judiciaire, rejeté la demande en suspension de paiement des loyers formée par Madame [H], et réservé le reste des demandes.

Le rapport d’expertise judiciaire a été remis le 27 juin 2024.

A l’audience du 14 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [H] demande au juge des contentieux de la protection de :

Condamner Monsieur [Z] à effectuer les travaux afin de rendre le logement décent, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, sur la base du chiffrage et des travaux préconisés par Monsieur [P] [D] ;Désigner Monsieur [P] [D] afin que celui-ci effectue un contrôle de bonne fin après réalisation des travaux ;Condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;Débouter Monsieur [Z] de l’ensemble de ses prétentions ;Dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarif huissier) devra être supporté par le débiteur,Condamner Monsieur [Z] à payer directement à Maître GUARDIOLE-VIVIANI la somme de 1 360,80 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;Condamner Monsieur [Z] aux dépens ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande en réalisation des travaux de mise en conformité sous astreinte formée contre Monsieur [Z], Madame [H], se fondant sur les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, avance que les dégâts occasionnés au logement qu’elle loue à Monsieur [Z] rendent celui-ci indécent et constituent une violation de l’obligation d’entretien du bailleur. Elle s’appuie sur les conclusions du rapport d’expertise de Monsieur [O] [P] [D] pour justifier de l’existence de désordres à la charge du bailleur. Elle ajoute avoir informé Monsieur [Z] à plusieurs reprises des désordres affectant l’appartement et l’a mis en demeure de remplir ses obligations, sans que celui-ci n’ait jamais entrepris de remédier aux désordres.

A l’appui de sa demande en paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance formée contre Monsieur [Z], Madame [H] avance que celle-ci subit, du fait des désordres affectant son logement, un trouble de jouissance. Celle-ci explique que la plupart des plafonds et murs sont couverts de traces d’humidité, de jaunissements et de moisissures. Madame [H] ajoute que l’appartement présente un fort taux d’humidité le rapprochant du seuil de l’insalubrité. Madame [H] explique par ailleurs qu’une partie de son mobilier et de ses documents ont disparu ou ont été dégradés par l’effet de l’humidité.

A l’appui de sa demande tendant au rejet de la demande en paiement formée par Monsieur [Z] au titre des arriérés de loyers, Madame [H] avance que ces arriérés de loyers ne sont pas dus au regard de l’indécence du logement.

A l’audience du 14 mars 2025, Monsieur [Z] demande au juge des contentieux de la protection de :

constater que celui-ci s’engage à réaliser les travaux suivants préconisés par Monsieur [P] [D] :

Fixation d’une grille anti-rongeurs ;Reprendre l’appui en pierre et rejointer le linteau de la fenêtre du séjour ;Reprise de dégradation du mur derrière le doublage ;VMC : groupe d’extraction et pose de kits ventilations ;Compléter l’isolation thermique des deux châssis toiture ;Modification électrique et suppression au TGE de l’ancienne alimentation électrique du rideau du châssis dans la chambre de Madame [H] ;

Surseoir à statuer en ce qui concerne les travaux relatifs au pignon dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise dans la procédure l’opposant à Monsieur [T] ;

Dire n’y avoir lieu à astreinte ;

Condamner Madame [H] à lui payer la somme de 7 920 euros au titre des arriérés de loyers ;

A titre principal, débouter Madame [H] de sa demande en paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

A titre subsidiaire, en cas de condamnation de Monsieur [Z] à payer à Madame [H] une quelconque somme à titre de dommages et intérêts, ordonner la compensation des sommes dues par Madame [H] au titre des arriérés de loyers et par Monsieur [Z] au titre de la créance indemnitaire de Madame [H] ;

Débouter Madame [H] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter Madame [H] de sa demande au titre des dépens.

Il précise le contexte de ce dossier. Il indique que Madame [H] est son ex-compagne et que d’une situation de logement provisoire avec un loyer modique et un bail verbal, Madame [H] en a fait une situation acquise. Il fait valoir qu’il se retrouve coincé avec une locataire qui n’assume plus ses loyers mais avec qui surtout il entretient des relations extrêmement tendues ce qui rend difficile la réalisation de travaux. Il ajoute que Madame [H] refuse qu’il intervienne lui-même alors qu’il est lui-même électricien et que les travaux seraient fait rapidement et dans les règles de l’art.

A l’appui de sa demande tendant à constater que celui-ci s’engage à effectuer les travaux de mise en conformité du logement loué par Madame [H] et au rejet de la demande d’astreinte formée par cette dernière, Monsieur [Z] avance que celle-ci ne paye plus les loyers dus et que, de ce fait et faute de moyens, il n’a pu réaliser les travaux nécessaires. Monsieur [Z] ajoute avoir fait procéder à des travaux concernant les fuites constatées à l’étage du logement loué, lesquels n’ont pas permis de mettre fin au désordre.

A l’appui de sa demande de sursis à statuer concernant la réalisation des travaux relatifs à l’enduit du pignon mitoyen, Monsieur [Z] avance avoir préparé une assignation en référé-expertise contre son voisin Monsieur [T] afin de faire désigner Monsieur [P] [D] en qualité d’expert et de reprendre les opérations d’expertises au contradictoire de ce dernier.

A l’appui de sa demande de rejet de l’astreinte, il fait valoir le non-paiement des loyers, sa difficulté sans loyer correspondant au prix du marché à faire un entretien faute de moyens.

A l’appui de sa demande en paiement formée contre Madame [H] au titre des arriérés de loyers, Monsieur [Z] avance que Madame [H] ne règle plus ses loyers à hauteur de 360 euros mensuels depuis 2023.

A l’appui de sa demande tendant au rejet de la demande en paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance formée par Madame [H], Monsieur [Z] avance que celle-ci ne justifie d’aucun préjudice. Monsieur [Z] explique que celle-ci occupe un logement qui initialement devait être provisoire, bien que la situation se soit finalement pérennisée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer formée par Monsieur [Z]

Aux termes de l’article 109 du code de procédure civile, le juge peut accorder un délai au défendeur pour appeler un garant. L’instance poursuit son cours à l’expiration du délai dont dispose le garant pour comparaître, sauf à ce qu’il soit statué séparément sur la demande en garantie si le garant n’a pas été appelé dans le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [P] [D] en date du 27 juin 2024 produit par Madame [H] aux débats que celui-ci préconise au titre des travaux de mise en conformité du logement loué par cette dernière à Monsieur [Z] la reprise de l’enduit en toiture sur le pignon mitoyen, de 3 à 4m².

Monsieur [Z] sollicite qu’il soit sursis à statuer s’agissant de ces travaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise dans la procédure qui l’opposera à son voisin Monsieur [T].

Il résulte toutefois du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [P] [D] que ce dernier a suggéré à Monsieur [Z] lors des opérations d’expertise de mettre en cause Monsieur [T], ce que ce dernier n’a pas fait.

En outre, si dans ses dernières écritures, Monsieur [Z] indique avoir « préparé une assignation en référé expertise avec son voisin Monsieur [T] afin de faire désigner Monsieur [P] [D] et pouvoir reprendre les opérations d’expertise au contradictoire de ce dernier », il ne justifie par aucune pièce avoir effectivement accompli cette démarche.

En tout état de cause, Monsieur [P] [D] indique dans son rapport d’expertise judiciaire que les travaux de mise en conformité de la toiture du logement loué à Madame [H] sont à la charge de Monsieur [Z].

Par conséquent, tenant d’une part le fait que dans la relation contractuelle l’unissant à Madame [H], les travaux de mise en conformité de la toiture du logement loué par cette dernière sont à la charge de Monsieur [Z], et d’autre part l’inertie de ce dernier dans la mise en cause de Monsieur [T] alors que celui-ci avait été informé par Monsieur [P] [D] dès la réalisation des opérations d’expertise, lesquelles ont débuté le 20 juillet 2023, de la nécessité de le faire, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer formée par Monsieur [Z].

Sur la demande de réalisation de travaux de mise en conformité sous astreinte formée par Madame [H] contre Monsieur [Z]

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L173-1 du code de la construction et de l’habitation. Il est à ce titre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il est en outre obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement est décent s’il satisfait notamment aux conditions suivantes :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ;

Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ;

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

De jurisprudence constante, le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance au locataire d’un logement décent que s’il rapporte la preuve d’un cas de force majeure.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Il résulte des textes susmentionnés que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent à son locataire, et d’effectuer toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien de cet état de décence tout au long de l’exécution du contrat de bail. Le bailleur ne s’exonère de cette obligation que s’il démontre la survenance d’un cas de force majeure. Le logement est décent s’il est protégé à la fois contre les infiltrations d’eau et d’air, qu’il présente une ventilation suffisante et que les installations électriques sont conformes aux normes en vigueur. En cas d’indécence du logement, le juge peut, à la demande du locataire, enjoindre au bailleur, le cas échéant sous astreinte, de procéder aux travaux de mise en conformité.

En l’espèce, Madame [H] verse aux débats le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [P] [D] en date du 27 juin 2024. Celui-ci identifie divers désordres affectant le logement loué par cette dernière à Monsieur [Z].

L’expert identifie ainsi d’une part au rez-de-chaussée de « l’humidité du mur d’échiffre le long de l’escalier » et une « conduite d’amenée d’air frais de la façade en PVC ». Au premier étage sont relevés un « risque de chute de pierres concernant l’appui de fenêtre en pierre de taille donnant sur la [Adresse 9] », une « infiltration en allège de la fenêtre sud » et une « dégradation du mur derrière le doublage BA 13 le long de l’escalier au départ des premières marches ». Au deuxième étage, sont constatés un « mécanisme de chasse du WC cassé ». L’expert indique que la toiture est « source possible d’infiltrations pendant une période un peu longue de pluie où au croisement des deux toits l’eau s’infiltre et peut impacter le mur mitoyen côté [Z] ». L’expert indique cependant que si l’ensemble de ces désordres nécessitent la réalisation de travaux à la charge de Monsieur [Z], à l’exception de la réparation du mécanisme de chasse du WC, ces derniers ne sont pas de nature à rendre le logement loué par Madame [H] indécent.

Toutefois d’autre part, l’expert judiciaire a également constaté la présence d’autres désordres dans le logement loué par Madame [H] localisés au deuxième étage. L’expert relève ainsi « l’absence de ventilation du WC », « la ventilation mécanique commandée par l’interrupteur de l’éclairage de la pièce. Cette solution est non conforme à l’obligation de ventilation des pièces en continu ». L’expert relève par ailleurs que « lors des travaux de reprise du toit et de la mise en œuvre d’un nouveau châssis toiture type VELUX, le complément d’isolation sous toiture n’a pas été fait avec l’apparition de fuites d’air ». Le même constat est réalisé s’agissant des chambres en mezzanine. Enfin, l’expert judiciaire relève l’existence d’un « câble d’alimentation à nu sous châssis non déconnecté au tableau général électrique ». L’expert judiciaire indique que ces désordres sont de nature à rendre le logement loué par Madame [H] indécent et nécessitent la réalisation de travaux de mise en conformité à la charge de Monsieur [Z].

Les constatations de l’expert judiciaire sont par ailleurs corroborées par les pièces versées par Madame [H] aux débats.

Celle-ci produit à ce titre deux courriers de la direction générale ressources et attractivité, direction habitat et solidarités, agence de l’habitat, AGGLO [Localité 6] MEDITERANEE en dates du 16 novembre 2020 et du 15 avril 2022 informant cette dernière du fait que son logement « ne répond pas pleinement aux caractéristiques d’un logement décent, fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ».

Madame [H] verse en outre aux débats un courrier de la CAF en date du 6 avril 2021 l’informant qu’à la suite d’un diagnostic réalisé, il a été conclu à la non-conformité de son logement au regard des critères de décence.

Le caractère indécent du logement loué par Madame [H] à Monsieur [Z] a enfin été constaté par Madame [F] [W], première adjointe au maire de la commune de [Localité 8] dans un courrier adressé à Monsieur [Z] produit aux débats par Madame [H], dans lequel celle-ci indique avoir rendu visite à Madame [H] et que, selon elle, « il semble difficile de vivre décemment avec un enfant de 11 ans dans son logement. Les températures malgré le chauffage restent très basses ainsi qu’une humidité persistante. Un réel problème d’isolation existe ».

Il en résulte que le logement loué par Monsieur [Z] à Madame [H] présente un caractère indécent. Il y a lieu par conséquent de condamner celui-ci à effectuer les travaux de mise en conformité dudit logement, tels que fixés et mis à sa charge par l’expert judiciaire dans son rapport du 27 juin 2024, et non contestés par Monsieur [Z], à savoir :

Fixer une grille anti-rongeurs ;Fenêtre séjour : reprise de l’appui en pierre et rejointer le linteau ;Jointer entre le cadre en bois des fenêtres et maçonneries de la fenêtre du séjour ;Reprise de la dégradation du mur derrière le doublage (environ 1m²/2m²) ;VMC : groupe d’extraction et pose des kits de ventilation ;Les deux châssis toiture : compléter l’isolation thermique ;Modification électrique et suppression au TGE de l’ancienne alimentation électrique du rideau du châssis de la chambre de Madame [H] ;En toiture, reprise de l’enduit sur le pignon mitoyen 3 à 4m².

Par ailleurs, tenant la multiplicité des désordres rendant le logement loué par Madame [H] indécent, leur ancienneté, et le risque qu’ils font peser sur la santé et la sécurité de Madame [H], la nécessité de faire procéder en conséquence rapidement aux travaux de mise conformité et l’inertie de Monsieur [Z] dans leur réalisation, pourtant alerté à plusieurs reprises tant par Madame [H] par courrier de mise en demeure en date du 25 janvier 2022, que par les courriers d’AGGLO [Localité 6] MEDITERRANEE, il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard et pendant une période de quatre mois, laquelle commencera à courir passé un délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir.

Enfin, il y a lieu de désigner Monsieur [P] [D] aux fins d’effectuer un contrôle de bonne fin après réalisation des travaux, lequel sera réalisé aux frais exclusifs de Monsieur [Z].

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts formée par Madame [H] contre Monsieur [Z]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte du texte susmentionné que l’engagement de la responsabilité civile contractuelle d’un contractant est subordonné à la démonstration d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Sur l’inexécution contractuelle, celle-ci est établie par le manquement de Monsieur [Z] à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien de celui-ci.

S’agissant du préjudice et du lien de causalité, Monsieur [Z] ne peut soutenir que Monsieur [P] [D] n’a pas identifié de préjudice de jouissance subi par Madame [H]. Si l’expert judiciaire n’a pas expressément mentionné dans ses conclusions de préjudice de jouissance subi par cette dernière, il indique cependant : « En ce qui concerne les préjudices, nous avons relevé que Madame [H] subit une non-conformité aux règles de ventilation et d’isolation du logement ; les autres désordres n’ont pas d’impact sur l’usage normal du logement qu’en fait Madame [H] », ce qui signifie par conséquent et a contrario que les désordres affectant la non-conformité du logement aux règles de ventilation et d’isolation ont un impact sur son usage normal et causent nécessairement un préjudice de jouissance à Madame [H], ces désordres affectant au surplus la décence du logement.

Par ailleurs, le fait que le logement loué à Madame [H] était censé être provisoire est sans effet sur l’obligation de réparation du bailleur, celui-ci étant tenu de réparer les préjudices causés du fait de l’inexécution de ses obligations, peu importe la période de temps au cours de laquelle le locataire a joui du logement.

Il en résulte que du fait de l’inexécution de son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien de celui-ci, Monsieur [Z] a causé un préjudice à Madame [H] qu’il convient de réparer.

Sur l’évaluation du préjudice, il résulte d’une part du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [P] [D] en date du 27 juin 2024 que les désordres affectant l’habitabilité du logement loué par Madame [H] sont multiples et tiennent au défaut de ventilation continue du logement et à l’absence d’extraction de l’air vicié dans la salle de bains et dans les WC ; au défaut d’isolation en toiture autour des châssis ; et à un défaut électrique pouvant amener à un risque d’électrocution sur l’ancienne alimentation électrique du rideau solaire du châssis toiture dans la chambre de Madame [H]. D’autre part, ces désordres présentent un caractère grave, l’expert judiciaire ayant relevé qu’ils ont pour effet de rendre le logement loué par Madame [H] indécent. Par ailleurs, il résulte des courriers de l’AGGLOMERATION [Localité 6] MEDITERRANEE en date du 16 novembre 2020 et du 15 avril 2022, du courrier de la CAF en date du 6 avril 2021 et du courrier de Madame [F] [W] en date du 31 janvier 2023 que lesdits désordres s’inscrivent sur période de temps longue de plusieurs années.

Au soutien de sa demande de 5000 euros de dommages et intérêts, Madame [H] n’indique pas les modalités de calcul, ni la période concernée indiquant seulement depuis plus d’un an. Il est également regretté qu’elle ne donne pas d’explication sur le préjudice de jouissance subi.

Monsieur [H] fait observer que le loyer du bien « maison de village » donné en location est modique, ce qui n’est pas contesté par Madame [H].

Compte-tenu du loyer modique du bien, des constatations du rapport d’expertise judiciaire sur les désordres affectant le logement de Madame [H], en l’absence d’éléments déterminants l’étendue du préjudice de jouissance de la locataire, il sera retenu comme base de calcul de ce préjudice la période correspondant à la date de la réunion d’expertise du 20 juillet 2023 jusqu’au 14 mars 2025 date de l’audience, soit 20 mois X 120 euros (correspondant au tiers du montant du loyer), soit la somme de 2400 euros.

Monsieur [Z] sera par conséquent condamné à payer à Madame [H] la somme de 2400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des arriérés de loyers formée par Monsieur [Z] contre Madame [H]

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que le locataire ne peut se prévaloir de la seule indécence du logement loué pour suspendre le paiement du loyer, celui-ci devant démontrer que les désordres constatés et les imperfections observées sont de nature à rendre le logement totalement inhabitable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Madame [H] ne saurait opposer à Monsieur [Z] le caractère indécent du logement loué pour échapper à son obligation de paiement des loyers. Il résulte en effet du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [P] [D] en date du 27 juin 2024 que si des désordres de nature à rendre le logement loué indécent ont été identifiés, ceux-ci sont tous localisés au second étage dudit logement, de sorte qu’il ne peut être soutenu que le logement est totalement inhabitable.

Toutefois, il incombe à Monsieur [Z] de rapporter la preuve des sommes dues par Madame [H] au titre des arriérés de loyers.

Monsieur [Z] verse aux débats un décompte des sommes versées au titre du paiement des loyers par la CAF et par Madame [H]. Un tel document ne peut toutefois faire la preuve des sommes dues par Madame [H] dans la mesure où celui-ci comporte des contradictions par rapport aux prétentions de Monsieur [Z]. Ainsi, si dans ses dernières écritures, Monsieur [Z] précise que le loyer a été fixé à 360 euros mensuels, le décompte produit fait état d’un loyer mensuel de 370 euros. Par ailleurs, si dans ses dernières écritures, Monsieur [Z] avance que Madame [H] ne règle plus ses loyers depuis le mois de mai 2023, le décompte versé aux débats fait état d’une absence de règlement des loyers par Madame [H] depuis le mois de février 2023.

Dans son rapport, l’expert relève que Monsieur [Z] « n’est pas réglé de ses loyers ».

Dans ses écritures, Madame [H] reconnaît de manière implicite l’absence de règlement sollicitant le rejet de la demande au vu de l’indécence du logement.

Il sera relevé que Madame [H] s’est abstenue de régler le loyer depuis a minima mai 2023 alors que par jugement du 09 juin 2023, le juge des contentieux de la protection l’avait déboutée de sa demande en suspension du paiement des loyers.

Aussi, il sera retenu l’absence de règlement de loyer de mai 2023 à mars 2025, soit une période de 22 mois x 360 euros pour le calcul de la dette de loyer.

Par conséquent, Madame [H] sera condamnée à régler la somme de 7920 euros au titre de la dette de loyer pour la période de mai 2023 à mars 2025.

Sur la compensation des créances

En application de l’article 1347 du code civil, il sera dit que la somme de 2400 euros fixée au titre du préjudice de jouissance sera déduite des sommes dues par Madame [H].

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie

En l’espèce, chaque partie succombant partiellement en ses demandes, elles conserveront la charge de leurs dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Aux termes de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre. Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour les raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le coût des actes d’exécution forcée

Il n’y a pas lieu de dire que le coût des actes d’exécution forcée éventuels restera à la charge du défendeur, cette demande n’ayant pas lieu d’être tranchée à ce stade de la procédure, étant rappelé qu’en tout état de cause, frais du paiement sont à la charge du débiteur conformément à l’article 1342-7 du code civil.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera en conséquence rappelé que la présente décision est revêtue de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition par le greffe, et rendu en premier ressort :

REJETTE la demande de sursis à statuer formée par Monsieur [N] [Z] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à effectuer dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement les travaux suivants de mise en conformité du logement sis [Adresse 2] donné à bail à Madame [M] [H], selon les modalités préconisées par le rapport d’expertise judiciaire en date du 27 juin 2024 :

Fixation d’une grille anti-rongeurs ;Fenêtre séjour : reprise de l’appui en pierre et rejointer le linteau ;Jointer entre le cadre en bois des fenêtres et maçonnerie de la fenêtre du séjour ;Reprise de la dégradation du mur derrière le doublage ;VMC : groupe d’extraction et pose de kits de ventilation ;Compléter l’isolation thermique sur les deux châssis toiture ;Modification électrique et suppression au TGE de l’ancienne alimentation électrique du rideau du châssis de la chambre de Madame [M] [H] ;En toiture, reprise de l’enduit sur le pignon mitoyen 3 à 4m² ;

DIT que passé ce délai, Monsieur [N] [Z] sera redevable à l’égard de Madame [M] [H] d’une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard et pendant une période de quatre mois ;

DESIGNE Monsieur [O] [P] [D] aux fins d’effectuer un contrôle de bonne fin après réalisation des travaux, lequel sera réalisé aux frais exclusifs de Monsieur [N] [Z] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer à Madame [M] [H] la somme de 2400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [M] [H] à payer la somme de 7 920 euros au titre des arriérés de loyers pour la période de mai 2023 à mars 2025;

DIT que la somme de 2400 euros attribuée au titre du préjudice de jouissance sera déduite des sommes dues par Madame [M] [H] ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le NEUF MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE