TRIBUNAL

de [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00631 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SNJX

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

9 avril 2025

S.A. SEMIV

c/

[X] [O]

Expédition exécutoire

délivrée le

à Maître Virginie KOERFER BOULAN

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [X] [O]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 09 Avril 2025;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience 23 janvier 2025 , le jugement suivant a été rendu par mise à disposition ;

ENTRE

DEMANDEUR :

S.A. SEMIV

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEUR :

M. [X] [O]

[Adresse 12]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

À l’audience du 23 janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 aux heures d’ouverture au public. Le délibéré a été prorogé au 09 avril 2025.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2010, prenant effet le 1er novembre 2010, la société D’ECONOMIE MIXTE IMMOBILIÈRE DE [Localité 13], ci-après la SEMIV a donné à bail à Monsieur [X] [O] pour une durée de six ans renouvelable un appartement à usage d’habitation de type F1 sis au sein de la résidence [Adresse 10] au [Adresse 4] pour un loyer mensuel révisable de 391,33 euros, outre une provision sur charges de 121,09 euros.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 septembre 2024, la SEMIV a fait assigner Monsieur [X] [O] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de :

la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail consenti à Monsieur [X] [O], dès le 21 avril 2024, ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [O] et tous occupants de son chef du logement loué, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire qu’à défaut d’être enlevés par le débiteur, les meubles et le matériel lui appartenant pourront être soit vendus par la SEMIV, le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par le locataire, soit détruits, dans l’hypothèse où la valeur s’avérerait insuffisante eu égard aux frais d’exécution, ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative, condamner Monsieur [X] [O] au paiement de la somme de 2 019,96 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 12 juin 2024, somme à parfaire,condamner Monsieur [X] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur du dernier loyer courant augmenté des charges locatives à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux,condamner Monsieur [X] [O] au paiement des intérêts au taux légal portant sur les sommes dues à compter du 11 décembre 2023, date de la première mise en demeure, condamner in solidum Monsieur [X] [O] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 janvier 2025.

La SEMIV, représentée par son conseil maintient l’ensemble de ses demandes telles que dans son assignation. Au soutien de ses prétentions, elle déclare que l’acquisition de la clause résolutoire est fondée à la fois sur l’absence de justification d’assurance et sur l’absence de paiement de la dette locative dans les deux mois suivant le commandement de payer. Elle précise que la dette ne cesse d’augmenter.

Bien que régulièrement cité à étude d’huissier, Monsieur [X] [O] n’était ni présent ni représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 9 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 16 septembre 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 22 mars 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

2- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que Monsieur [X] [O] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte locatif produit aux débats que la dette totale s’élève à la somme de 2019,96 euros, arrêtée au 12 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [X] [O] au paiement de la somme de 2 019,96 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 12 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1927,33 euros à compter du 21 mars 2024, date du commandement de payer en date et à compter de l’assignation pour le surplus.

3 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 26 octobre 2010 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il contient, par ailleurs, une clause de résiliation de plein droit à défaut de souscription d’une assurance contre les risques dont le locataire doit répondre, un mois après un commandement d’exécuter resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant cette clause résolutoire avec sommation d’avoir à justifier de l’assurance et reproduisant les dispositions des articles 24 et 7 al g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, a été signifié à Monsieur [X] [O] par acte d’huissier le 21 mars 2024 pour un montant de 1 927,33 euros.

Le locataire n’ayant pas, d’une part, justifié de sa souscription à une assurance locative dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement, et, d’autre part, réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société SEMIV à la date du 21 avril 2024.

4 – Sur l’expulsion

Il convient d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [X] [O] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 21 avril 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [X] [O] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 22 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

6- Sur les autres demandes

Monsieur [X] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il sera condamné à payer à la SEMIV la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 21 avril 2024,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer à la SEMIV la somme de 2 019,96 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 12 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1927,33 euros à compter du 21 mars 2024, date du commandement de payer en date et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, sis au sein de la résidence [11] au [Adresse 5], il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [X] [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer à la SEMIV une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 22 avril 2024 et jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer à la SEMIV la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente