TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 28 Février 2025

N° RG 24/08300 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LJFB

Jugement du 28 Février 2025

N° : 25/185

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[D] [Y] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Février 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Mme [V] [Z], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [D] [Y] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2014, ARCHIPEL HABITAT a donné à bail à Mme [D] [Y] [E], un local à usage d’habitation sis [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel hors charges de 606,45 euros.

Selon exploit du 12 février 2024, ARCHIPEL HABITAT a fait délivrer à Mme [D] [Y] [E], un commandement de payer la somme de 3.786,19 euros au titre des loyers et charges impayés, outre frais, ledit commandement ayant été notifié à la CCAPEX le 13 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, ARCHIPEL HABITAT a donné assignation à Mme [D] [Y] [E] d’avoir à comparaitre devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de RENNES aux fins de voir :

• prononcer la résiliation du bail consenti à Mme [D] [Y] [E] ;

• ordonner l’expulsion de Mme [D] [Y] [E], et de tout occupant de son chef, des lieux loués ;

• condamner Mme [D] [Y] [E] à lui payer la somme de 5.628,10 euros correspondant au montant du loyer et des charges dus au 16 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

• condamner Mme [D] [Y] [E] à lui payer des loyers dus à compter du 17 octobre 2024 jusqu’à la résiliation judiciaire du bail ;

• condamner Mme [D] [Y] [E] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du prix du loyer révisable à compter de la résiliation judiciaire et jusqu’à complète libération des lieux ;

• condamner Mme [D] [Y] [E] à lui payer la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A titre subsidiaire, si des délais de paiement devaient être accordés, ARCHIPEL HABITAT sollicite qu’à défaut d’un seul paiement, la totalité de la dette redevienne immédiatement exigible et que l’occupant doive libérer immédiatement les lieux. Si la résiliation du bail ne devait pas être prononcée et était suspendue au respect d’un échéancier, ARCHIPEL HABITAT sollicite qu’à défaut d’un seul paiement, la résiliation du bail soit prononcée, l’expulsion du locataire ordonnée ainsi que sa condamnation au paiement de l’intégralité de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’à son départ définitif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 Décembre 2024, ARCHIPEL HABITAT a comparu représentée par Mme [V] [Z] dûment munie d’un pouvoir.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de son assignation.

Elle précise que la locataire a opéré un versement de 250 euros au mois d’octobre en sus d’un rappel d’APL, précisant que sa dette actualisée est de 1.421,55 euros. Elle ajoute qu’elle n’a, néanmoins, eu aucun contact avec Mme [D] [Y] [E].

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que cette dernière a méconnu pendant de nombreux mois l’obligation de payer le loyer et qu’elle n’a pas régularisé la situation d’impayés malgré les démarches amiables entreprises.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [D] [Y] [E] n’a pas comparu ni personne pour elle.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 février 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière et bien fondée.

1/ Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion de Mme [D] [Y] [E]

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

En cas de manquement par l’une des parties à ses obligations, l’autre partie peut sur le fondement de l’article 1224 du Code Civil demander au juge de prononcer la résiliation du contrat. Dans cette hypothèse il doit être démontré l’existence d’une inexécution suffisamment grave du contrat.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats et particulièrement des conditions particulières du contrat de bail, que le loyer et les charges sont payables chaque mois, à terme échu, dès réception de l’avis d’échéance.

Le décompte produit laisse apparaître que depuis le mois de mars 2023, plusieurs prélèvements du loyer ont été rejetés pour provision insuffisante, ainsi en mars, mai, juillet et août 2023, en janvier, avril, juillet, août, septembre et octobre 2024.

Ce décompte montre également que la locataire a versé des sommes en numéraires et en chèque pour apurer sa dette, ainsi 1.430 euros en juin 2024 outre 4.827,60 euros crédités selon le libellé « complémentaire juin 2024 », après transmission par la locataire de son avis d’imposition.

Le décompte actualisé au 4 décembre 2024 mentionne un versement de la locataire en date du 22 octobre 2024 pour un montant de 250 euros et un rappel de la CAF pour un montant de 4.049.09 euros, ce versement ayant permis de faire baisser la dette.

Outre le commandement de payer du 12 février 2024, le bailleur justifie de l’envoi de deux mises en demeure adressées à la locataire, les 19 janvier et 24 mai 2024. Il considère que celles-ci sont demeurées infructueuses.

Au vu de ces éléments, s’il est établi que la locataire a manqué à ses obligations pendant plusieurs mois, il convient toutefois de relever que, contrairement aux affirmations du bailleur, elle a su se mobiliser après la mise en demeure reçue le 24 mai 2024, en procédant à des versements et en faisant le nécessaire pour réduire sa dette tant en remettant sa déclaration fiscale qu’en régularisant sa situation auprès de la CAF pour rétablir ses droits à l’aide au logement, autant d’élément ayant permis une baisse significative de la dette.

Dès lors, compte tenu de l’ancienneté du bail, celui-ci ayant été conclu il y a plus de dix ans, de l’absence de difficultés antérieures signalées, de la mobilisation de la locataire pour réduire l’arriéré locatif, et des conséquences manifestement excessives qu’auraient une résiliation judiciaire du bail, il y a lieu de rejeter la demande tendant au prononcé de celle-ci. Les demandes subséquentes en expulsion et en condamnation au versement d’une indemnité d’occupation seront également rejetées.

2/ Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 7 -a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le décompte actualisé au 4 décembre 2024 laisse apparaître que Mme [D] [Y] [E] reste redevable de la somme de 1.679,53 euros.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de procédure inclus dans ce décompte, lesdits frais devant être examinés au titre des dépens et/ou des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi, doivent être déduits les frais imputés en mars 2024 pour un montant total de 164,14 euros et en novembre 2024 pour un montant total de 93,84 euros, soit 257,98 euros.

Mme [D] [Y] [E] reste ainsi redevable de la somme de 1.421,55 euros au titre des loyers et charges impayés au 4 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

En conséquence, Mme [D] [Y] [E] sera condamnée à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 1.421,55 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Aucun délai de paiement n’étant accordé à la locataire, il n’y a lieu de répondre aux demandes subsidiaires.

3/ Sur les demandes accessoires.

• Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, en application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier.

En l’espèce, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, particulièrement en son IV, le commandement de payer n’étant pas exigé dans le cadre d’une instance tendant au prononcé de la résiliation, son coût ne saurait être compris dans les dépens. Il restera à la charge du bailleur. Seuls les frais liés à la saisine de la CCAPEX et de la préfecture, prévus par la loi, seront compris dans les dépens.

Dès lors, Mme [D] [Y] [E] sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des saisines de la CCAPEX et de la préfecture, de l’assignation et à l’exclusion du coût du commandement de payer

• Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au vu de la situation économique de la partie tenue aux dépens, il y a lieu de débouter ARCHIPEL HABITAT de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande tendant au prononcé de la résiliation du contrat de bail conclu le 28 octobre 2014 entre ARCHIPEL HABITAT et Mme [D] [Y] [E] portant sur un logement sis à [Adresse 10] ;

REJETTE, en conséquence, les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [D] [Y] [E] à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 1.421,55 euros (mille quatre cent vingt et un euros et cinquante-cinq centimes) au titre des loyers et charges impayés au 4 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE ARCHIPEL HABITAT de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Mme [D] [Y] [E] aux dépens de l’instance en ce compris le coût des saisines de la CCAPEX et de la préfecture et de l’assignation ;

RAPPELLE que le coût du commandement de payer en date du 12 février 2024 reste à la charge du bailleur ;

REJETTE la demande d’ARCHIPEL HABITAT au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA JUGE