TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

02 Septembre 2025

2ème Chambre civile

72A

N° RG 25/02227 -

N° Portalis DBYC-W-B7J-LO6N

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [V]

C/

[P] [M]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.

JUGEMENT

Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties

En premier ressort, réputé contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 02 Septembre 2025,

date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers.

Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VALENTINA sis [Adresse 3], dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillant

FAITS ET PRÉTENTIONS

[P] [M] est propriétaire du lot n° 4 au sein de l’immeuble [Localité 8] sis au [Adresse 2] à [Localité 7] (35).

En raison de défauts répétés de règlement de ses charges, le syndicat des copropriétaires lui a adressé plusieurs lettres ainsi qu’un commandement de payer en novembre 2023, demeuré sans effet.

Par acte du 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner [P] [M] aux fins de condamnation à paiement notamment des charges impayées.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VALENTINA, pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L FONCIA ARMOR, demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 1343-2 du Code civil, de :

— Condamner [P] [M] à lui verser la somme de 11.750,65 €, suivant relevé du 4 avril 2025, majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfait paiement.

— Ordonner la capitalisation des intérêts.

— Condamner [P] [M] à lui verser la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

— Condamner [P] [M] à lui verser la somme de 1.800 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile outre entiers dépens.

— Maintenir l’exécution provisoire du jugement à venir.

Le syndicat des copropriétaires expose que, malgré mises en demeure et commandement de payer, [P] [M] ne s’acquitte pas des charges qui lui incombent en leur qualité de copropriétaire.

Considérant la créance certaine, liquide et exigible, le syndicat des copropriétaires réclame que le défendeur soit condamné au paiement des sommes dues, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des dits intérêts.

Il ajoute, pour finir, que le comportement du défendeur est répétitif et injustifié, lui causant un préjudice distinct de celui enduré au titre du non-paiement des charges, dont il demande l’indemnisation.

***

[P] [M] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 24 avril 2025.

En application de l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire, le demandeur a accepté une procédure sans audience et déposé son dossier. L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS

1/ Sur le règlement des charges de copropriété

L’article 1353 du Code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis prévoit que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

Il ressort des pièces versées aux débats que les sommes dont le paiement est réclamé correspondent pour partie aux charges communes, charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes au sens de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis.

De telles sommes sont donc bien à la charge de [P] [M].

Le relevé de compte produit par le syndicat des copropriétaires fait ressortir une dette d’un montant de 11.750,65 €, arrêtée au 1er avril 2025.

Cette somme inclut, outre charges et appels de fonds pour travaux, des frais relatifs au recouvrement de la créance. Si certains de ces frais sont bien mentionnés au contrat de syndic, et sont donc imputables au copropriétaire défaillant, il en va différemment d’autres sommes qui doivent venir en déduction du montant présentement réclamé.

Il en va ainsi de ce qui est présenté comme des intérêts de retard et des frais relatifs à une “ip”, a priori injonction de payer, dont il n’est nullement justifié, et un commandement de payer, dont le montant n’est pas davantage justifié, soit à déduire les sommes de :

—  1,70 €

—  157,69 €

—  55,47 €

—  500 €

—  13,25 €

—  173,17 €

—  143,13 €

—  57,45 €

—  208,05 €

—  57,15 €

Soit un total à déduire de 1.367,06 €

[P] [M] doit donc être condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10.383,59 €.

2/ Sur l’intérêt au taux légal

L’article 1343-2 du Code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise”.

Le syndicat de copropriétaires réclame en outre qu’il soit jugé que le montant des condamnations à intervenir porte intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Rien ne s’oppose qu’il soit fait droit à cette demande, mais seulement s’agissant de la somme exigible à cette date, soit la somme de 9.442,11 € (10.752,02, somme affichée au relevé de compte – 1.309,91, correspondant aux sommes à soustraire ainsi qu’indiqué supra moins la somme de 57,15 €, postérieure à la délivrance de l’assignation).

Pour le surplus, les intérêts commenceront à courir à compter de la date de signification des dernières conclusions, soit à compter du 15 avril 2025.

3/ Sur les dommages et intérêts

Il est constant que tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires réclame de surcroît une indemnisation au titre du préjudice subi du fait de la carence du défendeur.

D’une étude attentive du relevé de compte du défendeur ressort une carence blâmable qui dure depuis, au moins, 5 années déjà.

Le dit relevé met en exergue une kyrielle ininterrompue de débit sans aucune opération corrélative de crédit. C’est ce qui explique l’importance de la dette.

Et [P] [M] ne peut l’ignorer, puisqu’un chèque d’un montant de 5.587,71 € a été porté au crédit de son compte, tendant à démontrer qu’il connaît l’importance de sa dette.

Ceci étant, et en parallèle, il convient de faire observer que le syndicat des copropriétaires a laissé perdurer la situation pendant plusieurs années, se contentant de mises en demeure et relance, d’un commandement de payer, lesquels sont demeurés infructueux, cet insuccès appelant, pour toute personne diligente, une réaction plus rapide afin de ne pas laisser s’accroître la dette du défendeur, faisant peser des frais à venir pour la copropriété aux fins d’exécution de la présente décision.

Par ailleurs, il n’est pas inintéressant de relever que le lot de [P] [M] ne correspond qu’à 697/10.000èmes de l’immeuble, soit une quotité mesurée, peu susceptible, en termes de défaut de paiement des charges, de grever la trésorerie de la copropriété au point d’entraîner un préjudice indemnisable.

Aussi, doit-il être retenu que le syndicat des copropriétaires ne souffre aucun préjudice, de sorte que sa demande doit être rejetée.

4/ Sur les demandes accessoires

A. Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, pris en son alinéa 1er, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

[P] [M] succombant à la présente instance, il sera condamné aux entiers dépens.

B. Les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[…]”.

En l’espèce, l’équité commande de condamner [P] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

C. L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile : “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il n’y a pas lieu de déroger à cette disposition au cas d’espèce.

PAR CES MOTIFS

Par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE [P] [M] à verser au syndicat des copropriété de l’immeuble [Localité 8] sis au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA, la somme de 10.383,59 € au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025 sur la somme de 9.442,11 €, à compter du 15 avril 2025 pour le surplus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil.

DÉBOUTE le syndicat des copropriété de l’immeuble [Localité 8] sis au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA de sa demande d’indemnisation.

CONDAMNE [P] [M] aux entiers dépens.

CONDAMNE [P] [M] à verser sis au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA, la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE