Minute N°

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 22/00923 – N° Portalis DB3F-W-B7G-JBRT

JUGEMENT DU 27 Mars 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [W]

né le 23 mars 1977 à [Localité 2] (84)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Patrick GONTARD, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [N], [Y], [B] [U]-[A]

née le 22 Mars 1943 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER,, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président

Assesseur : Maame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA,

DEBATS :

Audience publique du 26 Septembre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

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Grosse + expédition à : M^e Quentin FOUREL-GASSER

Expédition à : M^e Patrick GONTARD

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [A] veuve [U] était propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] (84), qu’elle a vendu en le divisant en six lots de copropriété.

Ainsi, par acte notarié du 30 mai 2017, M. [K] [M] et son épouse, Mme [V] [M], ont acquis les lots N°1 et 6 de ce bien immobilier, consistant en un appartement en duplex situé au 1er et au 2ème étages et en une annexe (ancienne écurie avec cour privative) et, par acte notarié du 31 octobre 2017, M. [X] [W] a acquis les lots N°2 et 5 de ce même immeuble, consistant en un appartement situé au 2ème étage et en un garage.

Soutenant qu’au cours de travaux de réhabilitation réalisés dans leur appartement, ils ont découvert que plusieurs réseaux de canalisations anciennes traversaient leur bien et desservaient les parties privatives de leur voisin du deuxième étage, les consorts [M] ont saisi le juge des référés de ce tribunal qui, par décision du 28 janvier 2019, les a déboutés de leur demande de suppression de canalisations et, faisant droit à la demande reconventionnelle de M. [W], qui se plaignait de l’absence de desserte en eau et en gaz de son appartement du fait des époux [M], a ordonné une mesure d’expertise des désordres affectant les lots acquis par ce dernier, confiée à M. [D] [L].

Cet expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise judiciaire définitif le 18 octobre 2019.

Faute de solutions amiables et exposant que le bien acquis était affecté de désordres et non conforme aux stipulations contractuelles, M. [X] [W] a assigné, selon acte du 29 mars 2022, Mme [N] [A] veuve [U] devant la présente juridiction, à laquelle il demande de :

A titre principal

— condamner Mme [U] à procéder à l’ensemble des travaux requis en vue de la remise aux normes de l’appartement vendu, conformément aux critères légaux d’habitabilité et de décence du logement et à l’acte de vente signé par les parties,

— condamner Mme [U] à payer à M. [W] une somme de 55 500,00 euros à titre de dommages et intérêts résultant du préjudice matériel subi,

— condamner Mme [U] à payer à M. [W] une somme de 100 170,00 euros à titre de dommages et intérêts résultant de la perte de jouissance du bien vendu,

— condamner Mme [U] à payer à M. [W] une somme de 60 000,00 euros à titre de dommages et intérêts résultant du préjudice moral subi,

— condamner Mme [U] à payer à M. [W] une somme de 8 000,00 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire

— condamner Mme [U] à payer à M. [W] une somme de 6 000,00 euros au titre de mise aux normes de l’appartement vendu, conformément aux critères légaux d’habitabilité et de décence du logement et à l’acte d’achat signé par les parties,

— maintenir l’exécution provisoire de droit,

— condamner la requise aux entiers dépens.

Par ordonnance du 4 juillet 2023, le juge de la mise en état de cette chambre a débouté Mme [U] de sa demande d’irrecevabilité de l’action introduite à son encontre par M. [W] en raison de la clause incluse dans l’acte de vente qui lui interdit tout recours à l’encontre de sa venderesse, quelqu’en soit le fondement.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 mars 2024, M. [X] [W] demande au tribunal de :

A titre principal,

— dire et juger que l’appartement lot N°2 et le garage lot N°5 livré par Mme [U] à M. [W] en vertu de l’acte de vente du 31 octobre 2017 n’est pas conforme aux dispositions de l’acte,

— dire et juger que M. [W] n’est jamais entré en possession effective de l’appartement du lot N°2 et du garage du lot N°5 y attenant au regard du défaut de raccordement du lot N°5 au réseau de distribution et de fourniture d’eau, d’électricité et de gaz,

— dire et juger qu’il convient de faire application des dispositions relatives à l’inexécution contractuelle au regard de la non-conformité du bien livré par la venderesse,

— condamner Mme [U] à procéder à l’exécution de l’ensemble des travaux qui permettront de mettre l’appartement lot N°2 et le garage lot N°5 en conformité avec l’acte de vente du 31 octobre 2017,

— ou, à défaut d’exécution des travaux en nature, condamner Mme [U] à verser à M. [W] la somme correspondant à la valeur des travaux de mise en conformité à réaliser, soit la somme de 10 807,50 euros, sauf à parfaire,

— condamner Mme [U] à la charge de l’ensemble des frais de copropriété portant sur l’appartement lot N°2 et le garage lot N°5 et ce, jusqu’à ce que M. [W] entre en possession effective des lieux,

A titre subsidiaire,

— condamner Madame [U] à procéder à l’ensemble des travaux requis en vue de la remise aux normes de l’appartement vendu, conformément aux critères légaux d’habitabilité et de décence du logement et à l’acte de vente signé par les parties,

— ou, à défaut d’exécution des travaux de nature, condamner Mme [U] à verser à M. [W] la somme correspondant à la valeur des travaux de mise en conformité à réaliser, soit la somme de 10 807,50 euros, sauf à parfaire,

— condamner Mme [U] à la charge de l’ensemble des frais de copropriété portant sur l’appartement lot N°2 et le garage lot N°5 et ce, jusqu’à ce que M. [W] entre en possession effective des lieux,

En tout état de cause,

— condamner Mme [U] à payer à M. [W] une somme de 47 746,00 euros à titre de dommages et intérêts résultant du préjudice matériel subi,

— condamner Mme [U] à payer à M. [W] une somme de 88 000,00 euros à titre de dommages et intérêts résultant de la perte de jouissance du bien vendu,

— condamner Mme [U] à payer à M. [W] une somme de 60 000,00 euros à titre de dommages et intérêts résultant du préjudice moral subi,

— condamner Mme [U] à payer à M. [W] une somme de 15 000,00 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— maintenir l’exécution provisoire de droit,

— condamner la requise aux entiers dépens.

Soutenant que la clause de non garantie des vices apparents et cachés insérée dans l’acte de vente doit recevoir effet et, subsidiairement, que, sur le fond, les demandes de M. [W] sont infondées, Mme [N] [A] veuve [U], dans ses dernières conclusions responsives notifiées par voie électronique le 4 juin 2024, demande au tribunal de :

— déclarer M. [W] irrecevable en ses demandes,

Subsidiairement,

— débouter M. [W] de l’intégralité de ses demandes,

— écarter l’exécution provisoire de droit,

— le condamner au paiement d’une somme de 7 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause d’exclusion des garanties du vendeur insérée dans l’act ede vente du 31 octobre 2017 :

En vertu de l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ». L’article 1642 de ce même code précise que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

Il résulte par ailleurs de l’article 1643 du code civil que les clauses d’exclusion de garantie des vices cachés ne peuvent recevoir application lorsque le vendeur avait connaissance des vices cachés. Une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est inefficace lorsque le vendeur a manqué à son obligation d’information, lorsqu’il est de mauvaise foi ou lorsqu’il s’agit d’un professionnel.

En l’espèce, l’acte de vente du 31 octobre 2017 comportent une clause d’exclusion de garantie rédigée comme suit :

«  L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour, de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— si le vendeur, bien que non professionnel, a réalisé lui-même des travaux,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ".

Il résulte de l’ensemble des annonces immobilières versées aux débats que le bien acquis par M. [X] [W] a toujours été présenté comme un plateau à réhabiliter et en aucun cas comme un appartement immédiatement habitable.

Par ailleurs, le compromis de vente du bien acquis par M. [W] contient une clause manuscrite suivie des initiales du vendeur et de l’acquéreur indiquant que l’installation relative au gaz n’est pas utilisable et qu’à ce sujet, l’acquéreur souhaitait faire passer un nouveau réseau de raccordement par les parties communes au lieu de le faire passer dans le lot 1 appartenant à ses voisins où se trouve l’ancienne installation.

Aussi, l’acte de vente du 31 octobre 2017 mentionne le fait que l’acquéreur a été informé par le notaire et a ainsi pris acte des anomalies relevées par les diagnostics techniques immobiliers obligatoires et de la nécessité de faire procéder aux travaux permettant d’y remédier.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’une gaine électrique et un tuyau d’alimentation en eau, présents dans les parties privatives des époux [M] desservent vraisemblablement le logement de M. [W] mais qu’il « n’est pas anormal que cet immeuble, étant initialement une seule et même entité, comporte des gaines et liaisons diverses circulant entre étages et traversant ce qui est devenu des parties privatives ». De plus, l’expert judiciaire a pu constater que conformément aux normes en vigueur et aux prescriptions du règlement de copropriété préalablement communiqué à l’acheteur, « chaque copropriétaire pourra, selon des modalités à définir ultérieurement en assemblée générale, faire passer dans les parties communes, les arrivées ou réseaux nécessaires à la desserte de son lot privatif à ses frais exclusifs et sous réserve de remettre les parties communes en l’état après travaux », de sorte que "M. [W] doit, dans le cadre des travaux d’aménagement de son appartement, procéder au raccordement depuis la gaine technique et en faisant cheminer la canalisation au travers des parties communes".

En outre, les éléments versés aux débats permettent de mettre en évidence le fait que la coupure d’eau intervenue dans le lot de M. [W] est due à la mise aux normes de l’installation par le concessionnaire pour la mise en place de compteurs privatifs avant l’achat de M. [W] en 2017 et que, concernant la coupure d’électricité, le demandeur allègue que ses voisins en seraient à l’origine. D’ailleurs, M. [W] ne manque pas de rappeler à l’expert que l’alimentation électrique desservant son appartement a toujours traversé le lot de ses voisins, que cela a toujours été comme cela et que ça ne pose pas vraiment de problème.

Compte tenu de ce qui précède, les anomalies alléguées par M. [X] [W] constituent des vices apparents dont il ne pouvait nier en connaître l’existence.

En somme, le bien vendu par Mme [N] [A] veuve [U] correspond à la description qui en a été faite dans l’acte notarié et les désordres que dénoncent M. [X] [W] relèvent en réalité de la garantie des vices cachés et non du défaut de conformité, d’où il suit que le vendeur a délivré une chose conforme aux stipulations contractuelles.

Il ne ressort pas des pièces du dossier que des travaux auraient été réalisés avant la vente par la vendeuse venant modifier l’état du bien de même qu’aucune mauvaise foi n’est démontrée à l’encontre de la vendeuse de telle sorte que la cause d’exclusion de garantie doit trouver à s’appliquer.

En outre, aucune des exceptions au jeu de la clause d’exclusion de garantie ne trouve à s’appliquer au cas d’espèce, d’autant plus que les désordres invoqués étaient tous apparents au moment de la conclusion de la vente et ne pouvaient être ignorés de l’acquéreur.

Dès lors, la clause d’exonération de garantie en cas de vices apparents et cachés doit recevoir application, de sorte que M. [W] doit être débouté de l’ensemble de ses demandes en réalisation de travaux et en indemnisation.

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, à savoir M. [X] [W].

Sur les frais irrépétibles :

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner M. [X] [W] à verser une somme de 2 000,00 euros à la défenderesse au titre des frais irrépétibles qu’elle a été amenée à exposer dans le cadre de la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance particulière ne justifie que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que la clause de non-garantie des vices apparents et cachés contenue dans l’acte de vente du 31 octobre 2017 doit recevoir application et DÉBOUTE en conséquence M. [X] [W] de l’ensemble de ses demandes en réalisation de travaux et en indemnisation,

CONDAMNE M. [X] [W] à payer à Mme [N] [A] veuve [U] la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [W] aux entiers dépens,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT