MINUTE N° : 2025 /

JUGEMENT DU : 04 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00809 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DOXZ /

NATURE AFFAIRE : 72A/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : Syndic. de copro. 29 RUE LAFAYETTE C/ [C] [H], [D] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET,

DESTINATAIRES :

la SELARL [B]

délivrées le

Copie exécutoire a été délivrée à Me [B] le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29 RUE LAFAYETTE à VIENNE 38200, représenté par son syndic en exercice, la SARL LE DOMAINE DE L’IMMOBILIER VIENNOIS (D.I.V.), inscrite au RCS de Vienne sous le n° 428 213 284 et dont le siège social est situé 24 place Miremont 38200 VIENNE

représenté par Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocats au barreau de VIENNE, avocats plaidant

DEFENDEURS

M. [C] [H], demeurant 3 Place Molière – 69800 SAINT-PRIEST

défaillant

Mme [D] [H], demeurant 3 Place Molière – 69800 SAINT-PRIEST

défaillante

Débats tenus à l’audience du 03 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Septembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame BERGOUGNOUS, Présidente, et par Madame ROLLET GINESTET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] sont propriétaires au sein de l’immeuble situé 29 rue Lafayette à Vienne (38200), du lot de copropriété n° 6.

Ces derniers ne s’acquittent plus de leurs charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29 rue Lafayette à Vienne, représenté par son syndic en exercice, la société LE DOMAINE DE L’IMMOBILIER VIENNOIS (DIV), a adressé à Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] une sommation de payer les charges de copropriété.

Par lettres de commissaire de justice du 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29 rue Lafayette à Vienne, représenté par son syndic en exercice, la société LE DOMAINE DE L’IMMOBILIER VIENNOIS (DIV), a mis en demeure Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] de lui régler les sommes dues au titre des charges de copropriété.

Par lettre de commissaire de justice du 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29 rue Lafayette à Vienne, représenté par son syndic en exercice, la société LE DOMAINE DE L’IMMOBILIER VIENNOIS (DIV), a mis en demeure, à nouveau, Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] de lui régler les sommes dues, avec invitation à participer à une procédure simplifiée de recouvrement de la créance.

Se plaignant d’un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29 rue Lafayette à Vienne, représenté par son syndic en exercice, la société LE DOMAINE DE L’IMMOBILIER VIENNOIS (DIV), a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] devant le tribunal judiciaire de Vienne, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de, au visa des articles 10-1 et suivants, 19-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1231 et suivants du code civil, 515, 696 et 700 du code de procédure civile, et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution :

— les condamner solidairement à lui régler la somme de 2 803,71 euros suivant décompte arrêté au deuxième trimestre 2025 inclus, outre intérêts de droit à compter du 10 juin 2024,

— les condamner solidairement à lui régler la somme de 163,15 euros au titre des provisions non encore échues pour l’exercice 2024-2025,

— les condamner solidairement à lui régler la somme de 816,65 euros au titre des frais de relance et de mise en demeure, outre intérêts de droit à compter du 10 juin 2024,

— les condamner in solidum à lui régler la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 3 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29 rue Lafayette à Vienne a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Il expose que Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] sont défaillants dans leur obligation de régler les charges de copropriété au titre des appels de provision pour charges courantes.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 474 du code de procédure civile, “en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne”.

— Sur les demandes principales en paiement :

Au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot […] [et] aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent” lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur situation. Par ailleurs, “le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires, qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification, ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive, toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges, de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Enfin, l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu'“à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29 rue Lafayette à Vienne justifie tout d’abord, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] sont propriétaires du lot n° 6 au sein de l’immeuble en copropriété sis 29 rue Lafayette à Vienne (38200).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire des 15 février 2021, 15 novembre 2022, 28 novembre 2023 et 20 décembre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2024, et fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025,

— des justificatifs de répartition de charges et des appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes dont disposent les défendeurs,

— un décompte de créance actualisé au 8 avril 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] est débiteur de la somme de 2 803,71 euros au titre des charges échues au 8 avril 2025, en ce compris le deuxième trimestre de l’année 2025.

Par ailleurs, quant aux provisions et cotisations au fonds travaux pour le troisième trimestre de l’année 2025, les mises en demeure des 3 mars et 6 mai 2025, qui font référence à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, permettent aux copropriétaires débiteurs de comprendre qu’en cas de défaut de paiement d’une seule et unique provision, ils pourront être poursuivis sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de leur arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours, en application de l’article susmentionné et conformément à l’avis n° 15013 rendu le 12 décembre 2024 par la Cour de cassation (n° 24-70.007).

Le syndicat des copropriétaires est ainsi recevable à agir, suivant la procédure accélérée au fond, pour obtenir l’exigibilité anticipée de provisions.

Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, et ne contestant pas au demeurant le montant de la créance, ils seront en conséquence condamnés au paiement des sommes de 2 803,71 euros et 163,15 euros.

Au titre des frais de recouvrement :

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”.

Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation,

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles,

— les frais de commissaire de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°),

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 816,65 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il est relevé que les frais exposés pour des mises en demeure et des relances (postérieures à la mise en demeure et antérieures à la signification de l’assignation) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Aussi, le montant total de 90 euros sera retenu au titre des frais de mise en demeure exposés par celui-ci.

S’agissant des frais libellés “remise huissier”, facturés respectivement 300 euros les 9 mai 2022 et 15 mai 2023, ils ne peuvent être facturés qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, qui ne sont en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées. Les sommes réclamées à ce titre seront donc rejetées.

En outre, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 126,65 euros au titre de la sommation de payer délivrée le 27 mars 2023 à Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H]. Dans la mesure où le demandeur ne produit pas cet acte extra-judiciaire, la somme sollicitée à ce titre ne peut être retenue.

En conséquence, Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 90 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire, doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29 rue Lafayette à Vienne réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] ont manqué à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges, depuis le mois d’octobre 2021.

Ce défaut de paiement de la part des débiteurs contraint le syndicat à répartir, de manière permanente, la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer, malgré eux, le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal, fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra, en conséquence, de condamner in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29 rue Lafayette à Vienne la somme de 500 euros en réparation du préjudice causé.

— Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H], partie perdante au procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’article 700 de ce même code dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29 rue Lafayette à Vienne formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29 rue Lafayette à Vienne la somme de deux mille huit cent trois euros et soixante et onze centimes (2 803,71 euros) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29 rue Lafayette à Vienne la somme de cent soixante-trois euros et quinze centimes (163,15 euros) au titre des appels de fonds du troisième trimestre 2025 (provisions sur charges et cotisations au fond travaux), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29 rue Lafayette à Vienne la somme de quatre-vingt-dix euros (90 euros) au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29 rue Lafayette à Vienne la somme de cinq cents euros (500 euros) à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais de procédure,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [D] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29 rue Lafayette à Vienne la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29 rue Lafayette à Vienne du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 4 septembre 2025,

La Greffière La Présidente