TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

N° RG 25/03654 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSUU

Jugement du 26 Septembre 2025

N° : 25/

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[S] [C]

[L] [V] épouse [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [C]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Mme [O] [Y], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [S] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparant en personne

Mme [L] [V] épouse [C]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 août 2011, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [S] [C] et Mme [L] [V] épouse [C] sur des locaux situés au [Adresse 3]) à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 386,47 euros.

Par actes de commissaire de justice du 28 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 425,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [C] et Mme [L] [V] épouse [C] le 28 décembre 2023.

Par assignations du 25 mars 2025, la société ESPACIL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [C] et Mme [L] [V] épouse [C] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4.996,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,120 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, si des délais de paiement devaient être accordés aux locataires et les effets de la clause résolutoire suspendus, elle sollicite qu’il soit précisé qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025. Un courrier mentionnant que les défendeurs ne s’étaient pas présentés au rendez-vous proposé pour la réalisation d’un diagnostic social et financier a été reçu au greffe.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2025.

A cette date, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par Mme [O] [Y] dument munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, la société ESPACIL HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à préciser que la dette locative, actualisée au 5 juin 2025, s’élève désormais à 7.059,86 euros.

Au soutien de ses prétentions, elle relève que de nombreux loyers sont restés impayés et que les locataires n’ont pas régularisé la situation malgré la délivrance d’un commandement de payer.

La société ESPACIL HABITAT s’oppose aux demandes reconventionnelles en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire tant au regard du montant important de la dette et compte tenu de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

A l’audience, M. [S] [C] a comparu en personne.

Il sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de verser 400 euros en plus du loyer courant dès que les APL auront été rétablis.

Il explique leurs difficultés de paiement par le fait qu’il ne travaille plus depuis quelques mois suite à un accident domestique et que son épouse n’a pas de travail. Il précise que l’aide au logement n’est plus versée, compliquant sa situation. Il déclare avoir trois enfants à charge.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [L] [V] épouse [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

Il est admis, en application de ce texte, que l’acceptation de prélèvements bancaires n’implique pas en elle-même, à défaut de stipulation contractuelle expresse, renonciation aux dispositions prévues à l’article 1342-10 précité.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 5 août 2011. Il comporte en l’article 4.5.1 des conditions générales une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

La bailleresse justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 28 décembre 2023 pour le paiement, en principal, de la somme de 425,16 euros.

L’examen de l’historique des versements permet de constater, dans les deux mois du commandement de payer, les versements suivants :

—  225,16 euros le 8 janvier 2024 (paiement par carte bancaire),

—  182,15 euros le 10 janvier 2024 (virement automatique),

—  137,23 euros le 10 février 2024 (virement automatique),

Soit un total de 544,54 euros.

Nonobstant le fait que la bailleresse ait considéré sur son décompte que les prélèvements automatiques correspondaient aux loyers des mois de décembre 2023 et janvier 2024, il convient de relever qu’en l’absence de mention expresse des locataires et de stipulation contractuelle autre, ces paiements devaient d’abord s’imputer sur les dettes échues, soit les loyers visés par le commandement de payer, dettes que le débiteur avait, au surplus, le plus intérêt à acquitter au vu des enjeux liés au commandement de payer.

Dès lors, la dette ayant été réglée dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, la société ESPACIL HABITAT sera déboutée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes en expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail précisent en leur article 3.1 que le loyer et ses annexes sont payables à terme échu le dernier jour du mois. L’article 5.3.2 prévoit quant à lui la solidarité entre les locataires.

La société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 juin 2025, M. [S] [C] et Mme [L] [V] épouse [C] lui devaient la somme de 7.059,86 euros, arrêtée au 5 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Toutefois, en l’absence de comparution des deux locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 4.996,49 euros, suivant décompte arrêté au 17 mars 2025. Il convient de déduire de celle-ci, les frais de procédure à hauteur de 76,23 euros.

Ainsi l’arriéré locatif sera fixé à 4.920,26 euros.

M. [S] [C] et Mme [L] [V] épouse [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du même Code, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [S] [C] ne produit aucun justificatif à l’appui de sa demande de délais de paiement, il reconnaît ne pas être en capacité de régler le paiement du loyer courant. L’historique de compte laisse apparaître qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le mois d’août 2024.

Au vu du refus du bailleur, faute d’être en capacité d’apurer sa dette même par l’octroi des plus amples délais de paiement, la demande en ce sens de M. [S] [C] sera rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

M. [S] [C] et Mme [L] [V] épouse [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes en expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE solidairement M. [S] [C] et Mme [L] [V] épouse [C] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 4.920,26 euros (quatre mille neuf cent vingt euros et vingt-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

REJETTE la demande de délais de paiement présentée par M. [S] [C],

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [S] [C] et Mme [L] [V] épouse [C] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge