MINUTE N°

N° RG 25/00131 – N° Portalis DB22-W-B7J-SX5C

S.A. d’HLM CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré

C/

Monsieur [Y] [Z] [X] [L] [M]

Madame [H], [D], [W] [N]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.A. CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 552 046 484 – dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [Z] [X] [L] [M], né le 20 mai 1981 à [Localité 5] (République Démocratique du Congo) – demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

Madame [H], [D], [W] [N], née le 10 juin 1986 à [Localité 7] (Hauts-de-Seine – 92) – demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maitre Nathalie PAUWELS

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [Y] [Z] [X] [L] [M]Madame [H], [D], [W] [N]

EXPOSE DU LITIGE

La société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [Y] [X] [L] [M] et Madame [H] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] par contrat en date du 20 avril 2023, pour un loyer mensuel de 849,99 € provision sur charges incluse.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat, le 20 août 2024, pour la somme principale de 3 456,79 €. Ce commandement de payer est resté infructueux.

La société CDC HABITAT SOCIAL a donc fait assigner Monsieur [Y] [X] [L] [M] et Madame [H] [N] le 16 janvier 2025, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de voir :

Juger que la clause résolutoire est acquise et que le contrat de location est résilié de plein droit ;A titre subsidiaire, juger que Monsieur [X] [L] [M] et Madame [N] ont manqué à leurs obligations en ne payant pas les loyers et charges et ordonner la résiliation judiciaire du bail à la date de l’assignation ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [L] [M] et Madame [N] et des occupants de leur chef des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls des défendeurs qui disposeront d’un délai de deux mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;Passé ce délai de deux mois, autoriser qu’il soit procédé à la vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus aux frais des défendeurs faute pour eux d’avoir réglé la totalité des frais de garde-meubles ;Condamner solidairement Monsieur [X] [L] [M] et Madame [N] au paiement de la somme de 4 608,80 € au titre des loyers impayés, arrêtés au 31 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur le montant visé audit acte et de l’assignation pour le surplus ;Condamner solidairement Monsieur [X] [L] [M] et Madame [N] à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur départ définitif, à payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer prévu par le contrat de location tel qu’il aurait été avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, augmentée des charges légalement exigibles, laquelle indemnité sera perçue dans les mêmes conditions de règlement et à la même date que les loyers et provisions pour charge prévus par le contrat de location ;Juger que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;Condamner solidairement Monsieur [X] [L] [M] et Madame [N] à lui payer la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience du 13 mai 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 6 244,20 € au 5 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse. Elle a déclaré ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement, le paiement des loyers ayant repris et les locataires payant 120 € en plus par mois voire plus.

Monsieur [Y] [X] [L] [M] et Madame [H] [N] ont comparu en personne. Ils ont exposé que Monsieur [X] [L] [M] a un salaire mensuel de 1 500 € qui pourrait passer à 2 000 €, Monsieur [X] [L] [M] ayant un nouvel emploi en vue, et que Madame [N] a un salaire mensuel de 2 000 €, amputé toutefois de 835 € en raison de saisies pour une ancienne dette locative. Ils ont ajouté qu’ils ont un enfant à charge et que Monsieur [X] [L] [M] a des enfants nés de précédentes unions, qu’il n’est pas tenu au paiement de contributions à leur entretien et éducation, mais qu’il aide en faisant des courses. Monsieur [X] [L] [M] a expliqué leur impayé locatif par la perte de son emploi et les frais d’obsèques de son père, en précisant qu’il a engagé une action devant le Conseil de Prud’hommes à l’encontre de son ancien employeur qui ne lui a pas payé son solde de tout compte. Monsieur [X] [L] [M] et Madame [N] ont déclaré qu’ils peuvent payer 150 € en plus de leurs loyers et charges courants.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 19 août 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail conclu le 20 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 août 2024, pour la somme en principal de 3 456,79 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 octobre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société CDC HABITAT SOCIAL a produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [L] [M] et Madame [N] restent devoir la somme de 6 244,20 €, échéance d’avril 2025 incluse.

Monsieur [X] [L] [M] et Madame [N] n’ont contesté ni le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, ils seront condamnés solidairement à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6 087,82 €, échéance d’avril 2025 incluse, déduction faite des frais de contentieux, soit 156,38 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 456,79 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société CDC HABITAT SOCIAL qu’au jour de l’audience, Monsieur [X] [L] [M] et Madame [N] ont repris le paiement de leurs loyers et charges courants.

Par ailleurs, au vu des indications qu’ils ont fournies concernant leur situation financière, Monsieur [X] [L] [M] et Madame [N] apparaissent en mesure de régler leur dette locative dans le cadre de délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [X] [L] [M] et Madame [N] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette locative, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés et s’ils sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour les locataires d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Les locataires soient tenus in solidum de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu le premier jour du mois suivant et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [X] [L] [M] et Madame [H] [N] parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [Y] [X] [L] [M] et Madame [H] [N] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable l’action de la société CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2023 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [Y] [X] [L] [M] et Madame [H] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 21 octobre 2024;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [X] [L] [M] et Madame [H] [N] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6 087, 82 €, échéance d’avril 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 3 456,79 € et à compter de l’assignation pour le surplus;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE Monsieur [Y] [X] [L] [M] et Madame [H] [N] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courantes, en 35 mensualités de 150 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour les locataires d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Les locataires soient tenus in solidum de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu le premier jour du mois suivant et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [X] [L] [M] et Madame [H] [N] à payer la somme de 400 € à la société CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [X] [L] [M] et Madame [H] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la CCAPEX et la Préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample, contraire ou différente au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 16 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,