TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

N° RG 25/04718 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LURU

Jugement du 18 Décembre 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[X] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 18 Décembre 2025 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection, assisté de [X] BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 16 Octobre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 18 Décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par madame [J], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [X] [U]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DES FAITS

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2012, ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [X] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 274,37 euros. Un dépôt de garantie de 274€ a été fixé.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 10 juillet 2012.

Par courrier reçu le 4 mai 2021, Madame [U] a donné congé, en invoquant un préavis d’un mois.

Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 20 septembre 2021.

Par requête reçue au greffe le 2 mai 2025 à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande la condamnation de Madame [U] [X] à lui payer la somme de 1628,99€ correspondant à 1220,28€ au titre des loyers et charges, déduction faite du paiement de 10€ effectué après le départ du logement et 408,71€ de réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie pour 274€. Il est en outre sollicité la condamnation en paiement des défendeurs aux dépens ainsi que leur condamnation au règlement de la somme de 50€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il soit rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés pour le règlement de la dette, en vertu de l’article 1343-5 du code civil, ARCHIPEL HABITAT sollicite qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redevienne immédiatement exigible.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 juin 2025 dont l’accusé de réception a été signé le 2 juillet 2025, Madame [U] a été convoquée à l’audience du 16 octobre 2025.

A l’audience, ARCHIPEL HABITAT a maintenu ses demandes.

Madame [U] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire.

I. Sur les demandes principales

ARCHIPEL HABITAT répartit sa créance de 1628,99 euros ainsi :

1220,28 euros au titre des loyers et charges impayés408,71 euros au titre des réparations locativesSoustraction du dépôt de garantie de 274 €

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, ARCHIPEL HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges et le décompte actualisé des sommes dues mentionnant une dette au titre des loyers et charges de 1230,28€ afin de prouver les obligations dont il réclame l’exécution.

Il est constaté que le loyer initial est fixé à la somme de 274,37 euros. Aussi, le locataire est en principe redevable mensuellement de la somme de 274,37 euros. Le loyer peut être indexé. Cependant, le décompte fait apparaître que la somme mensuellement appelée est variable, puisque les mensualités appelées entre mars 2021 et septembre 2021, varient entre 45,70 euros et 325,70€ et l’indexation appliquée n’est donc pas certaine. Il n’est pas justifié que la révision du loyer a été effectuée conformément au contrat de bail

Dans ces conditions, il convient d’appliquer le contrat de bail conclu par les parties pour les montants supérieurs à celui fixé contractuellement, le loyer sera de 274,37€ pour la mensualité d’aout 2021 et le montant du mois de septembre 2021, calculé au prorata jusqu’au 20 septembre 2021, sera de 182,91€

La défenderesse n’apporte pas la preuve d’autres règlement que celui de 10€ mentionné sur le décompte alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

La dette au titre des loyers et charges concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 1134,72€.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

– de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

– de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.

Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1730 du code civil prévoit que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

En outre, il est établi que lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessaires pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu’il puisse se prévaloir de l’une des causes d’exonération visées à l’article 1730 du code civil précité.

En l’espèce, la somme figurant dans le décompte fourni à l’audience correspondant aux dégradations locatives s’élève à 1311,85€ euros.

L’état des lieux d’entrée ayant été réalisé le 10 juillet 2012 et l’état des lieux de sortie le 20 septembre 2021, l’occupation du logement par la locataire est donc de 9 années.

Il convient, dès lors, poste par poste de demande, de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l’existence ou non de dégradations locatives imputables à la locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge du locataire, compte tenu des devis et factures produits le cas échéant.

Concernant la fenêtre du séjour, il est noté dans l’état des lieux d’entrée qu’elle est dans un état d’usure normale alors qu’il est noté sur l’état des lieux de sortie qu’elle est cassée. Si le bris de la fenêtre est en lien avec un mauvais usage du locataire, alors que l’état d’usure normale était relevé et que le bien a été usé pendant 9 années, un taux de vétusté doit s’appliquer à hauteur de 20 %. Ainsi, sur les 69,41€ sollicités, seule la somme de 55,53€ sera due.

Concernant le sol vinyle, il est noté sur l’état des lieux d’entrée qu’il est dans un état d’usure normale. Il est relevé sur l’état des lieux de sortie qu’il est dégradé et la photo prise montre la présence de trous. Si la dégradation est en lien avec un mauvais usage du locataire, alors que l’état d’usure normale était relevé et que le bien a été usé pendant 9 années, un taux de vétusté doit s’appliquer à hauteur de 30 %. La facture de l’entreprise Lucas fournie met en évidence une prestation à hauteur de 502,50€ HT, soit 552,75€ TTC. Avec le coefficient de vétusté de 30 %, la somme due par la locataire est donc de 386,93€

Concernant les clés, la comparaison entre les états des lieux met en évidence qu’il manque une clé d’accès à l’immeuble, 2 clés d’accès à la porte d’entrée et une clé de boite aux lettres. Ces pertes imputables à la locataire entrainent des couts de réfactions pour le bailleur et la somme de 52€ sollicitée est justifiée.

Par conséquent, il convient de faire droit aux demandes pour la somme totale de 494,46 euros à titre d’indemnisation pour les dégradations constatées.

Il résulte des développements qui précèdent que Madame [U] est redevable de la somme de 1629,18 euros (494,46+1134,72), de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie que le bailleur énonce être de 274€ soit un total de 1355,18 euros.

Madame [U] sera donc condamnée payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 1355,18 euros.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [X], partie perdante, supporteras la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir ARCHIPEL HABITAT, madame [U] sera condamnée à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [U] [X] à verser à ARCHIPEL HABITAT la somme de 1355,18 euros au titre de la dette de loyer et charges et des dégradations locatives concernant le logement situé [Adresse 3],

CONDAMNE Madame [U] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [U] [X] à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, portant intérêt légal à compter du jugement ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 18 décembre 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,