Tribunal Judiciaire de Rennes, Chambre referes, 18 mai 2026, n° 26/00030

TJ Rennes 18 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, ch. réf., 18 mai 2026, n° 26/00030
Numéro(s) :	26/00030
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	27 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Agata BACZKIEWICZ
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 1 ] sise [ Adresse 2 ]

Texte intégral

RE F E R E

N°

Du 18 Mai 2026

N° RG 26/00030

N° Portalis DBYC-W-B7K-L7QY

72C

c par le RPVA

M^e Agata BACZKIEWICZ

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

M^e Agata BACZKIEWICZ

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDERESSE AU REFERE:

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2],

pris en la personne de son syndic, la SARL DOMEOS dont le siège social est [Adresse 3],

représenté par M^e Agata BACZKIEWICZ, avocate au barreau de RENNES, substituée par M^e CAMUS, avocate au barreau de RENNES,

DEFENDERESSE AU REFERE:

Madame [Z] [D], demeurant [Adresse 4]

non comparante

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 08 Avril 2026,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 18 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [Z] [D], défenderesse à la présente instance, est propriétaire d’un bien immobilier avec jardin privatif sis [Adresse 5] à [Localité 1].

Suivant rapport d’intervention du 6 février 2023 sur demande de la société [Adresse 1], syndicat des copropriétaires (le SDC) de l’immeuble [Adresse 6] et demandeur à l’instance, il a été constaté une infiltration le long d’un joint de dilatation en plafond des garages. Il a été relevé que cette zone est surplombée par le jardin privatif de Mme [D]. Les essais d’arrosage effectués par l’expert ont permis d’établir que l’infiltration trouve sa cause dans un défaut d’étanchéité du joint de dilatation situé en limite de la propriété de Mme [D] (pièce n°1 demandeur).

Suivant copie de devis du 11 avril suivant, des travaux de reprise ont été évalués pour un montant de 1432,60 € (pièce n°2 demandeur).

Suivant courriers des 18 avril, 14 mai, 27 juin et 20 août 2024 et acte de commissaire de justice du 16 septembre suivant, plusieurs mises en demeure ont été adressées à Mme [D] (pièces n°4 à 8 demandeur).

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 25 septembre 2025, les travaux de réparation du joint de dilatation ont été votés ainsi que le devis du 18 février 2025 portant sur des travaux de déblayage et de remise en état du jardin de Mme [D] d’un montant de 1552,80 € (pièces n°9 et 10 demandeur).

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 28 novembre 2026, le SDC a sollicité de Mme [D] qu’elle retire ses claustras et qu’elle autorise l’accès à son jardin pour l’exécution des travaux (pièce n°11 demandeur).

Suivant courriers de mise en demeure de payer les charges de copropriété des 23 mai et 27 novembre 2025 et relevé de compte de propriété édité le 19 décembre 2025, Mme [D] est débitrice de la somme de 3192,91 € (pièces n°13 à 15 demandeur).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, le SDC a dès lors assigné en référé Mme [D] sur le fondement des articles 9 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— autoriser le syndicat à effectuer les travaux de réfection de l’étanchéité du joint de dilatation occasionnant des infiltrations en sous-sol, autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2025,

— condamner Mme [D] au paiement d’une astreinte de 500 € par jour à compter du délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir en cas de refus ou d’absence de retour favorable de sa part à la demande d’autorisation d’accès,

— donner acte au SDC de ce qu’il s’engage à procéder à la remise en état des désordres éventuellement causés,

— condamner Mme [D] au paiement de la provision d’un montant de 3192,91 € TTC correspondant aux provisions et charges de copropriété impayées,

— la condamner au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le coût de l’acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024.

Lors de l’audience du 8 avril 2026, le SDC, représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introduction d’instance et de ses pièces.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude, Mme [D] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

L’article 472 du code de procédure civile dispose que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

La juridiction rappelle, ensuite, qu’elle n’est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Sur la demande d’autorisation des travaux et d’accès au bien de Mme [D]

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30.

Pour la réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux.

Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Cette indemnité, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie, s’agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et par l’article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux".

L’article 10 précise que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.",

L’article 10-1 de la même loi enfin prévoit que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…)".

Au vu de ces dispositions, il apparaît que constitue un trouble manifestement illicite le refus d’un copropriétaire de laisser exécuter sur son bien les travaux décidés par l’assemblée générale dès lors que l’ingérence qui en résulte poursuit un but légitime et ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de sa propriété (Cass, 3e civ, 5 octobre 2017, n°16-21.971).

Le droit au respect du domicile et de la propriété est notamment protégé par l’article 8 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales, qui stipule que :

« Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Toutefois, il peut être porté une atteinte proportionnée à ce droit en cas de motif légitime« , cet article stipulant également qu' »il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui".

En l’espèce, le SDC [Adresse 1] demande à être autorisé à effectuer les travaux de réfection de l’étanchéité du joint et en conséquence que cette dernière soit condamnée sous astreinte, en l’absence de réponse positive passé un délai de quinze jours, à autoriser l’accès à son bien pour les besoins des travaux.

Mme [D] étant absente à l’instance, il convient de vérifier que la demande formée à son encontre est régulière, recevable et bien fondée.

A l’appui de sa demande, le SDC, se fondant sur l’article 835 et de la loi de 1965 précités, fait valoir qu’il incombe au copropriétaire de ne pas faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif de sorte qu’il lui incombe une obligation d’autoriser l’accès à ses parties privatives pour la réalisation de travaux. Il indique que les travaux votés en assemblée générale nécessitent l’accès au jardin de Mme [D]. De plus, la propriété de cette dernière se retrouve préservée compte tenu de la prise en charge par la copropriété des travaux de remise en état de son jardin, les travaux à intervenir étant, en outre, de courte durée. Dès lors, il affirme que l’obligation de Mme [D] de laisser l’accès à sa propriété n’est pas contestable.

D’une part, il ressort des pièces versées par le SDC, l’existence d’infiltrations d’eau résultant d’un défaut d’étanchéité du joint de dilatation situé en limite de la propriété de Mme [D] (sa pièce n°1). De plus, selon ce rapport d’intervention, les travaux de reprise ne peuvent être effectués sans l’accès au jardin de la défenderesse.

D’autre part, les travaux de réfection ainsi que ceux de remise en état du jardin de Mme [D] ont été votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2025 à laquelle Mme [D] était absente (pièce n°9 demandeur). Cette dernière a été mise en demeure à plusieurs reprises afin d’autoriser l’accès à son bien et de retirer ses claustras pour que les travaux soient exécutés (pièces n°8 et 11 demandeur).

Il résulte de ce qui précède, que le SDC rapporte la preuve d’une obligation non sérieusement à la charge de Mme [D]. Cette dernière sera alors enjointe à autoriser l’accès à son jardin afin que les travaux de réfection sur le joint de dilatation soient opérés.

Le prononcé d’une astreinte apparait nécessaire pour assurer l’exécution immédiate de la présente décision. La décision sera donc assortie d’une astreinte provisoire, selon les modalités indiquées au dispositif de la présente décision.

Le SDC devra néanmoins, préalablement mettre en demeure Mme [D] par courrier recommandé avec accusé de réception, adressé huit jours au moins avant la date de l’intervention, de laisser pénétrer à son domicile le commissaire de justice par lui missionné ainsi que toute entreprise de son choix, préciser la date, l’heure et mentionner les différents intervenants présents lors de la réalisation des travaux. Ces derniers devront de plus, être effectués en une seule fois, entre le lundi et le vendredi, hors jours fériés, de 08 à 12 heures et de 13 à 19 heures uniquement.

Sur la demande de provision

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile :

Selon ce texte, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de l’obligation qu’il invoque à son appui (Civ. 1ère 25 mars 2010 n° 09-13.382).

L’article 10 de la la de 1965 dispose que :

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En l’espèce, le SDC sollicite la condamnation de Mme [D], copropriétaire, à une provision d’un montant de 3192,91 € au titre de provisions et charges de copropriété impayées.

A l’appui de sa demande, le SDC verse le règlement de propriété dans lequel est précisé la répartition des charges entre les copropriétaires (sa pièce n°16) ainsi que le procès-verbal d’assemblée du 25 septembre 2025 dans lequel Mme [D] est désignée comme copropriétaire, qui a approuvé les comptes et voté le budget prévisionnel (sa pièce n°9).

Il en résulte que l’obligation de Mme [D] aux charges de copropriété apparait non sérieusement contestable.

Le SDC verse également des lettres des courriers de mise en demeure adressés à Mme [D] lui réclamant le paiement de charges de copropriété restées impayées (ses pièces 12 à 14) ainsi qu’un décompte de ces charges au 1er janvier 2026, lequel présente un impayé d’un montant de 3192,91 € (sa pièce n°15).

Dès lors, le montant réclamé apparait également non sérieusement contestable de sorte que Mme [D] sera condamnée à la somme provisionnelle de 3192,91 € en deniers ou en quittance valables.

Sur les demandes accessoires

Vu l’article 491, en son second alinéa, du code de procédure civile :

Selon ce texte, le juge des référés statue sur les dépens.

Partie succombante, Mme [D] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 800 € (huit cents euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens en ce compris l’acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort :

Autorisons la société [Adresse 7], syndicat des copropriétaires [Adresse 1], à missionner un commissaire de justice ainsi que toute entreprise de son choix pour pénétrer dans le jardin de Mme [D], aux fins d’effectuer les travaux de réfection sur le joint de dilatation votés par la copropriété le 25 septembre 2025 ;

Disons que le SDC devra préalablement mettre en demeure Mme [D] par courrier recommandé avec accusé de réception, adressé huit jours au moins avant la date de l’intervention, de laisser pénétrer à son domicile le commissaire de justice par lui missionné ainsi que toute entreprise de son choix, préciser la date, l’heure et mentionner les différents intervenants présents lors de la réalisation des travaux ;

Disons qu’en cas de refus ou de silence de l’intéressée, condamnons Mme [D] à une astreinte provisioire de 500 € (cinq cent euros) par infraction constatée, passé le délai de huit jour suivant la mise en demeure ;

Disons que ces travaux devront être effectués en une seule fois, entre le lundi et le vendredi, hors jours fériés, de 08 à 12 heures et de 13 à 19 heures uniquement ;

Disons que le commissaire de justice consignera ses opérations dans un procès-verbal qui sera remis au SDC et à la défenderesse ;

Condamnons Mme [D] à payer au SDC, la somme provisionnelle de 3192,91 € (trois mille cent quatre-vingt-douze euros et quatre-vingt-onze centimes), en deniers ou quittances valables, au titre des provisions et charges restées impayées ;

Condamnons Mme [D] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l‘acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024 ;

La Condamnons à verser au SDC la somme de 800 € (huit cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

La Greffière Le Juge des référés