Tribunal Judiciaire de Rennes, Juge cx protection, 22 mai 2026, n° 25/07584

TJ Rennes 22 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, juge cx protection, 22 mai 2026, n° 25/07584
Numéro(s) :	25/07584
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean AVINEEAxel DE VILLARTAY
Parties :	La SAS GIBOIRE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 22 Mai 2026

N° RG 25/07584 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LZ5A

Jugement du 22 Mai 2026

N°: 26/521

[R] [F]

[J] [N]

[X] [O] [T] épouse [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

à M^e DE VILLARTAY

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Me [Y]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 22 Mai 2026 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 30 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 7 Mai 2026, date à laquzllz, le délibéré a été prorogé au 22 Mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [R] [F]

[Adresse 2]

PARTIE INTERVENANTE :

La SAS GIBOIRE

[Adresse 3]

représentées par M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES,

ET :

DEFENDEURS :

M. [J] [N]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Jean AVINEE, avocat au barreau de RENNES

Mme [X] [O] [T] épouse [N]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean AVINEE, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 6 mars 2025 avec effet au 19 mars 2025, Madame [R] [F] représentée par son mandataire la SAS Giboire, a donné à bail à usage d’habitation principale à Madame [X] [T] épouse [N] et Monsieur [J] [N] un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 1118,89 euros outre les charges locatives provisionnelles à hauteur de 240 euros, avec clause de révision du montant du loyer selon l’indexation en vigueur.

Par contrat dit de “protection des revenus annexe au mandat de gestion” conclu le 17 novembre 2023 entre Madame [R] [F] et la SAS Giboire, la SAS Giboire s’est engagée à prendre en charge les pertes pécuniaires relatives aux loyers, charges et taxes émis et non payés, ainsi que les frais de contentieux, et ce après épuisement du dépôt de garantie.

Suite à des impayés de loyers, Madame [F] a reçu paiement des loyers et charges impayés par la SAS Giboire soit : la somme de 2717,78 euros au titre des échéances d’avril et mai 2025, dans le cadre d’une quittance subrogative en date du 15 mai 2025, la somme de 1425,53 euros au titre des reliquats de loyers impayés de septembre et octobre 2025, dans le cadre d’une quittance subrogative en date du 21 octobre 2025, et la somme de 2143,87 euros au titre des loyers et reliquats de loyers impayés de novembre et décembre 2025, dans le cadre d’une quittance subrogative en date du 3 décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, Madame [R] [F] a fait délivrer à Monsieur et Madame [J] et [X] [N] un commandement de payer la somme en principal de 2717,78 euros correspondant aux loyers restés impayés par les locataires au jour du commandement de payer, échéance de mai 2025 incluse. Ce commandement, régulièrement dénoncé à la CCAPEX, visait la clause résolutoire pour le non-règlement des loyers et rappelait les textes applicables.

Madame [R] [F] a, par acte de commissaire de justice du 12 août 2025, régulièrement notifié à la Préfecture d’Ille et Vilaine le 21 octobre 2025, fait assigner Monsieur et Madame [J] et [X] [N] en prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire, la clause résolutoire étant acquise. Madame [F] demande que les locataires soient déchus de tout titre d’occupation des locaux loués à compter de la résiliation du bail, ceux-ci étant devenus occupants sans droit ni titre, ainsi que leur expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique.

Madame [R] [F] sollicite également leur condamnation solidaire à lui payer:

— la somme de 2712,56 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme actualisée de 1358,89 euros, à compter de la date d’acquisition de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés,

— la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer.

Madame [R] [F] a demandé qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après un premier renvoi de l’affaire, le dossier a été appelée à l’audience du 30 janvier 2026.

Madame [F], représenté par Maître [C], a maintenu ses demandes, a actualisé sa créance à la somme de 6204,01 euros, s’est opposée à l’octroi de délais de paiement compte tenu du montant de l’arriéré locatif, et déposé ses pièces.

Monsieur et Madame [J] et [X] [N], représentés par Maître [Y], ont indiqué qu’ils s’étaient installés à [Localité 1] et avaient au moment de la signature du bail de bonnes ressources, mais que leur situation avait changé, Madame [N] étant malade et Monsieur [N] étant contraint de s’occuper des quatre enfants du couple. Ils ont précisé qu’ils n’étaient pas en mesure de régler les loyers actuellement et qu’ils essayaient de régler au mieux. Ils ont ajouté qu’ils n’étaient pas informés de la garantie du paiement des loyers de la bailleresse.

La SAS Giboire, représenté par Maître [C], a indiqué intervenir volontairement à l’audience en qualité de mandant subrogé dans les droits de la bailleresse dans le cadre de la garantie de paiement des loyers. La SAS Giboire a demandé l’expulsion des locataires des lieux loués et a précisé que la subrogation s’appliquait dès la première quittance subrogative.

L’enquête sociale a été réalisée le 8 décembre 2025. Il en ressort que Madame [N], qui est chef d’entreprise, a suspendu ses activités depuis 2024 au regard d’importantes difficultés de santé. Elle bénéficie d’un droit à pension d’invalidité depuis mai 2025. Monsieur [N] a travaillé régulièrement en 2023 et 2024, mais n’a accompli que des missions d’intérim irrégulières en 2025, expliquant devoir être présents pour ses quatre enfants durant les hospitalisation de son épouse. L’enquêtrice sociale ajoute que le coût du loyer est disproportionné aux revenus du couple, qu’une demande de logement social a été déposée début 2025 mais le dossier étant incomplet, il a été archivé. Il est conclu que Monsieur et Madame [J] et [X] [N] se sont engagés dans un contrat de bail qu’ils ne peuvent respecter et qu’ils n’ont pas d’autre solution de logement.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail :

1.1 Sur la recevabilité de la demande :

Madame [R] [F] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

1.2 Sur la résiliation judiciaire du bail

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment en ses articles 7 et 24,

Vu les articles 1184, 1728, 1741 et 1228 du code civil,

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1728 du code civil et du contrat de bail, le locataire est tenu du paiement du loyer.

L’article 1184 alinéa 2 du code civil précise que la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demande la résolution avec dommages et intérêts.

La stipulation d’une clause résolutoire dans le contrat de bail ne fait pas obstacle à ce que le bailleur puisse introduire une demande de résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la bailleresse que les locataires ont versé depuis le début du bail :

¤ 0 euro en avril 2025 pour un loyer + charges de 1358,89 euros

¤ 0 euro en mai 2025 pour un loyer + charges de 1358,89 euros

¤ 1607 euros en juin 2025 (dont un rattrapage d’allocations familiales de 1107 euros), pour un loyer + charges de 1358,89 euros

¤ 1116 euros en juillet 2025 (dont 616 euros d’allocations familiales) pour un loyer + charges de 1358,89 euros

¤ 1658,89 euros en août 2025 (dont 616 euros d’allocations familiales) pour un loyer + charges de 1358,89 euros

¤ 616 euros d’allocations familiales en septembre 2025 pour un loyer + charges de 1358,89 euros

¤ 676,25 euros d’allocations familiales en octobre 2025 pour un loyer + charges de 1358,89 euros

¤ 442 euros d’allocations familiales en novembre 2025 pour un loyer + charges de 1358,89 euros

¤ 1358 euros dont 442 euros d’allocations familiales en décembre 2025 pour un loyer + charges dont taxe d’ordures ménagères de 1668,98 euros

¤ 382 euros d’allocations familiales en janvier 2026 pour un loyer + charges de 1358,89 euros

Soit un arriéré locatif de 6041,96 euros au 5 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, frais du commandement de payer déduits.

Ainsi, il convient de constater que les locataires ne règlent pas régulièrement les loyers et procèdent à quelques paiements sporadiques en fonction de leurs capacités, ce qu’ils exposent à l’audience. Ces manquements dès le début du bail à leurs obligations contractuelles justifient le prononcé de la résolution du bail liant les parties.

2. Sur la dette locative :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [R] [F] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, Monsieur et Madame [J] et [X] [N] étaient redevables d’un arriéré locatif de 6041,96 euros, frais du commandement de payer déduits.

Sur les effets de la quittance subrogative

Au titre du contrat dit de “protection des revenus annexe au mandat de gestion” conclu le 17 novembre 2023 entre Madame [R] [F] et la SAS Giboire, la SAS Giboire s’est engagée à prendre en charge les pertes pécuniaires relatives aux loyers, charges et taxes émis et non payés, ainsi que les frais d econtentieux, et ce après épuisement du dépôt de garantie.

Suite aux impayés de loyers des locataires, Madame [F] a reçu les paiements suivants de la SAS Giboire :

¤ 2717,78 euros au titre des échéances d’avril et mai 2025, dans le cadre d’une quittance subrogative en date du 15 mai 2025,

¤ 1425,53 euros au titre des reliquats de loyers impayés de septembre et octobre 2025, dans le cadre d’une quittance subrogative en date du 21 octobre 2025,

¤ 2143,87 euros au titre des loyers et reliquats de loyers impayés de novembre et décembre 2025, dans le cadre d’une quittance subrogative en date du 3 décembre 2025

soit une somme totale de 6287,18 euros.

Or, au 3 décembre 2025 échéance de décembre 2025 incluse, la créance locative s’élevait à 6423,96 euros, cette créance ne prenant pas en compte les règlements réalisés par les locataires durant le mois de décembre soit 442 euros le 5 décembre 2025 et 916,89 euros le 10 décembre 2025.

Par suite et eu égard aux règlements postérieurs, il convient d’arrêter la dette locative au 31 décembre 2025 et de dire d’une part que Madame [R] [F] a reçu dans le cadre des quittances subrogatives une somme de 6287,18 euros, soit une somme supérieure à la dette totale de 5065,07 euros.

Il n’y a donc pas lieu de condamner solidairement les locataires au paiement d’une quelconque somme à l’égard de leur bailleresse.

En application du contrat dit de “protection des revenus annexe au mandat de gestion” conclu le 17 novembre 2023 entre Madame [R] [F] et la SAS Giboire, et des dispositions des articles 1346-1 et suivants du code civil, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur et Madame [J] et [X] [N] à payer à la SAS Giboire, en sa qualité de subrogée dans les droits de Madame [R] [F], bailleresse, la somme de 5065,07 euros au titre de leur dette locative arrêtée au 31 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse et règlements des locataires réalisés en décembre déduits, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de condamner solidairement Monsieur et Madame [J] et [X] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charges comprise, révisable dans les mêmes termes que la révision du loyer prévue au contrat de bail

En cas de contestation, son montant, conforme aux modalités d’indexation du loyer, s’élève à la somme actualisée de 1358,89 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisé à compter de la signification du présent jugement prononçant la résiliation du bail. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens resteront à la charge solidaire de Monsieur et Madame [J] et [X] [N], en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité, de la situation économique de Monsieur et Madame [J] et [X] [N], qui ne parviennent pas à s’acquitter de la charge de loyer depuis le début du bail, et compte tenu de la situation familiale du couple et médicale de Madame [N], il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de ce dossier, et notamment l’importance de la dette locative rapportée à la date de début du bail, justifient que ne soit pas écartée l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Par Ces Motifs :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 6 mars 2025 avec effet au 19 mars 2025 entre Madame [R] [F] représentée par son mandataire la SAS Giboire, d’une part, et Madame [X] [T] épouse [N] et Monsieur [J] [N] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 5];

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [X] [T] épouse [N] et Monsieur [J] [N], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Madame [X] [T] épouse [N] et Monsieur [J] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous les occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [T] épouse [N] et Monsieur [J] [N] à payer à la SAS Giboire, subrogée dans les droits de la bailleresse, la somme de 5065,07 euros(cinq mille soixante-cinq euros et sept centimes) au titre de leur dette locative arrêtée au 31 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse et règlements des locataires réalisés en décembre déduits, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [T] épouse [N] et Monsieur [J] [N] à payer à la bailleresse Madame [R] [F], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charges comprise, révisable dans les mêmes termes que la révision du loyer prévue au contrat de bail, soit la somme actualisée de 1358,89 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer à compter de la signification du présent jugement prononçant la résiliation du bail est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs à la bailleresse ou à son représentant ;

DÉBOUTE Madame [R] [F] et la SAS Giboire, subrogée dans les droits de la bailleresse, de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE Madame [R] [F] et la SAS Giboire, subrogée dans les droits de la bailleresse, de leurs plus amples demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [T] épouse [N] et Monsieur [J] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Ainsi rendu les jour, mois et an susdits.

La greffière La juge des contentieux de la protection