TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

N° RG 25/05083 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LVLV

Jugement du 06 Mars 2026

N°: 26/249

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[T] [R]

[W] [B] épouse [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Mars 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 09 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par [X] [Q], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [T] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Mme [W] [B] épouse [R]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R] [T] et Madame [W] [B] se sont mariés le 14 décembre 1996.

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 23 octobre 2009, ARCHIPEL HABITAT a loué à Monsieur [R] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 246,75 euros.

Des travaux de réhabilitation (changement de fenêtre, menuiserie extérieure, mise en sécurité électrique, changement de VMC) ont été engagés dans l’immeuble, avec la réalisation d’un état des lieux thermique et d’un diagnostic amiante préalable.

Malgré plusieurs tentatives, le diagnostic amiante et la visite avant travaux n’ont pas pu se réaliser dans le logement occupé par Monsieur [R] et Madame [W] [B].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025 délivré à étude, ARCHIPEL HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [T] et Madame [R] [W] née [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Autoriser ARCHIPEL HABITAT à pénétrer dans le logement loué à Monsieur [R] [T] et Madame [R] [W] née [B] situé [Adresse 3], au besoin avec l’assistance d’un serrurier, d’un commissaire de justice et de la force publique, même en l’absence des locataires, afin de réaliser les travaux de réhabilitation incluant la visite avant travaux et le diagnostic amiante, et ce autant de fois que nécessaire jusqu’à la réalisation complète des travaux ;

— Condamner Monsieur et Madame [R] à payer la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Monsieur et Madame [R] au paiement des entiers dépens, en ce y compris le cout de la sommation délivrée le 10 avril 2025

Appelé à l’audience du 4 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée à trois reprises afin de tenter une conciliation amiable entre les parties, en vain

A l’audience du 9 janvier 2026, ARCHIPEL HABITAT a exposé les demandes de l’assignation, reprises dans les conclusions visées le 16 octobre 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs. Il est notamment précisé que les diagnostics ont été réalisés depuis 2022 sauf dans ce logement, que les défendeurs refusent d’échanger car ils estiment qu’il y a un trouble dont le bailleur serait responsable.

Monsieur [R] [T] et Madame [W] [B] épouse [R] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I) Sur la demande de pénétration dans les locaux aux fins de réalisation de travaux et diagnostics

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

Il est mentionné dans le règlement de sécurité et de salubrité du contrat de bail en son article 17, « il devra laisser pénétrer dans les lieux loués les représentants du bailleur ou toute personne mandatée par ce dernier, sur justification de leur qualité, chaque fois que cela est nécessaire pour la sécurité, l’entretien , la salubrité »

En l’espèce, le bailleur justifie avoir conclu des actes d’engagement avec la société MPO FENETRES, SER AL FER, BESNIER ELECTRICITE, BST pour la réhabilitation de 70 logements [Adresse 4].

ARCHIPEL HABITAT justifie également avoir conclu un contrat avec la société INAXE pour établir un diagnostic amiante avant travaux de réhabilitation, réalisation d’un diagnostic plombs avant travaux, réalisation d’un diagnostic de performance énergétique et un diagnostic de l’état parasitaire concernant les logements situés de [Adresse 4] à [Localité 1] (pièce 12-1)

Il apparaît que ces travaux de réhabilitation sont nécessaires au maintien dans les locaux et permettent une amélioration de la performance énergétique du logement.

Le bailleur produit une note aux locataires du 26 août 2024 mentionnant l’existence des travaux de réhabilitation et qu’une visite préalable du logement est nécessaire. Il est versé aux débats un courrier du 14 novembre 2024 et du 3 décembre 2024 adressé à Monsieur [R] mentionnant des tentatives de contact restées vaines et la nécessité de prendre contact avec eux.

ARCHIPEL HABITAT justifie avoir envoyé par courrier recommandé au locataire un courrier mentionnant la nécessité de visiter l’appartement avant travaux et les coordonnées pour prendre contact avec le service.

Enfin, le 10 avril 2025, le bailleur a délivré une sommation d’avoir à prendre attache avec eux dans le cadre des travaux. Cette sommation a été établie par commissaire de justice et délivrée à étude aux époux [R].

Les défendeurs, qui ne comparaissent pas et qui ne se sont pas fait représenter pour l’audience, ne mettent pas en évidence de motifs qui rendraient nécessaire de faire obstruction aux travaux de réhabilitation enclenchés.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les époux [R] ont été avisés des travaux de réhabilitation nécessaires à réaliser dans leur logement et le bailleur a multiplié les tentatives de résolution amiable pour permettre la bonne exécution de ces travaux, tant en amont de l’audience que lors des différents renvois pour conciliation. Dans ces conditions, alors même le locataire est tenu de permettre la réalisation des travaux nécessaires à l’entretien du logement en vertu de la loi et du règlement, il sera fait droit à la demande du bailleur de pouvoir pénétrer dans le logement pour procéder aux travaux susmentionnés et aux diagnostics préalables nécessaires.

II. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [T] et Madame [W] [B] épouse [R] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût de l’assignation du 16 juin 2025.

Il est sollicité que les défendeurs soient condamnés à régler les frais de sommation de commissaire de justice. Il s’agit d’un mode de preuve choisi par le demandeur non imposé par la loi ou le règlement dans le cadre de la présente procédure qui ne constitue pas un dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et qui ne seront donc pas mis à la charge des défendeurs

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir ARCHIPEL HABITAT, Monsieur [R] [T] et Madame [W] [B] épouse [R] seront condamnés à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

AUTORISE Archipel Habitat à pénétrer dans le logement de Monsieur [R] [T] et Madame [W] [B] épouse [R] situé [Adresse 3], au besoin avec l’assistance d’un serrurier, d’un commissaire de justice et de la force publique, même en l’absence des locataires, afin de réaliser les travaux de réhabilitation avec les sociétés MPO FENETRES, SER AL FER, BESNIER ELECTRICITE, BST incluant la visite avant travaux et le diagnostic amiante par la société INAXE, et ce autant de fois que nécessaire jusqu’à la réalisation complète des travaux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] et Madame [W] [B] épouse [R] à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] et Madame [W] [B] épouse [R] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation du 16 juin 2025

DIT que ARCHIPEL HABITAT supportera les frais de la sommation de commissaire de justice du 10 avril 2025 ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,