TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/06363 – N° Portalis DBW3-W-B7F-Y7AZ

AFFAIRE :

M. [G] [V] (M^e Alexandre OGER)

C/

S.A.R.L. MAISON EMPEREUR (la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 03 Juillet 2025, puis prorogée au 04 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [G] [V], employé des postes

né le 18 Mai 1975 à [Localité 5], de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alexandre OGER, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [P] [V], professeur

né le 02 Février 1973 à [Localité 5], de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alexandre OGER, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La société MAISON EMPEREUR S.A.R.L.

Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 057 813 677

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V] sont propriétaires de locaux situés au [Adresse 4]. La société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR exploite un fonds de commerce de quincaillerie, droguerie, ustensiles de cuisine, et jouets anciens dans un local situé [Adresse 2].

La société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR et Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V] ont procédé à des négociations relativement à la passation d’un bail commercial entre eux, s’agissant des locaux sis [Adresse 4].

Par acte d’huissier en date du 30 juin 2021, Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V] ont assigné la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR devant le tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir condamner la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR à leur verser la somme de 97 924,78 € en réparation de leur préjudice.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 31 juillet 2023, au visa des articles 1106 et suivants, 1231-1 et suivants, 1709 et suivants du code civil, L145-1et suivants du code de commerce, Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V] sollicitent de voir :

— juger que la promesse de bail commercial du 4 février 2020 vaut bail ;

— condamner la société MAISON EMPEREUR au paiement d’une somme de 97 924,78 € en réparation du préjudice financier subi par les requérants ;

— condamner la société MAISON EMPEREUR au paiement d’une somme de 30 000 € au profit de chacun des requérants, au titre du préjudice moral subi du fait de la rupture brutale et vexatoire ;

— condamner la société MAISON EMPEREUR au paiement d’une somme de 6 000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant les frais de constat d’huissier.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V] affirment que, suite à courriers échangés entre Madame [L] [D], gérante de la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR, et les demandeurs, un bail commercial a été conclu entre les parties au litige pour le bien situé [Adresse 4], tant concernant le rez-de-chaussée que le premier et le deuxième étage. La défenderesse a émis un courrier d’offre de bail le 4 février 2020 auquel les demandeurs ont répondu par un courrier d’acceptation concordant quant au bien objet du bail, quant au montant du loyer et quant au prix du « pas de porte ». Les deux courriers, qui constituent ensemble une offre de contracter et l’acceptation de cette offre, caractérisent la rencontre des consentements, l’accord sur la chose et le prix, et donc l’existence du contrat de bail commercial. Les parties n’ont jamais entendu soumettre leur consentement à réitération de l’acte.

La défenderesse ne saurait prétendre que la date de prise à bail était déterminante de son consentement. Par ailleurs, la circonstance que des sondages destructifs ont été effectués démontre la réalité du bail commercial : aucune personne ne procèderait ainsi dans les lieux, si elle ne se savait en droit de le faire au titre d’un bail.

Contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, il n’était pas nécessaire d’effectuer dans les lieux d’importants travaux. Le bon entretien des lieux était assuré et les lieux loués étaient solides.

Les demandeurs ont subi, du chef de la rupture unilatérale par la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR de son engagement, un préjudice financier. En retenant l’existence d’une faculté de résiliation triennale pour la preneuse à bail, la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR aurait dû occuper les lieux durant trois ans et régler le loyer pendant cette même période : Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V] ont donc perdu ces trois ans de versement, soit 135 200 €. Toutefois, les demandeurs ont trouvé un autre preneur à bail, à compter d’octobre 2020. Le loyer payé est toutefois inférieur à celui qui avait été convenu avec Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V]. La somme versée à titre de « pas de porte » est également inférieure. Enfin, le deuxième étage n’a pas été pris à bail par cet autre locataire, alors que c’est ce que prévoyait le bail avec la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR. La perte totale des demandeurs au titre des loyers et du pas de porte est donc de 86 600 €. Les demandeurs avaient en outre entrepris des travaux afin de permettre à la défenderesse de s’installer dans les lieux. Ces travaux devront être indemnisés à hauteur de 16 319,78 €.

Contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, le préjudice ne consiste pas dans une perte de chance Il s’agit d’un manque à gagner concernant les loyers, et de la réalisation, en vain, de travaux qui avaient été entrepris spécifiquement en raison de la qualité particulière de la défenderesse, établissement très ancien du quartier ayant pignon sur rue.

Par ailleurs, les parties avaient des liens familiaux anciens, étant toutes issues du quartier de [Adresse 6]. Ces rapports familiaux avaient été mis en avant durant les négociations. Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V] étaient fondés à prêter crédit à la valeur de l’engagement de la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR. La rupture revêt, dans ce contexte, une particulière gravité. Le préjudice moral ne saurait être inférieur à 30 000 €.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 21 mars 2024, au visa des articles 1102, 1112, 1113, 1114, 1240 du code civil, la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR sollicite de voir :

— débouter Monsieur [G] [V] et Monsieur [I] [V] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner in solidum Monsieur [G] [V] et Monsieur [I] [V] à payer à la société MAISON EMPEREUR la somme de 5 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [G] [V] et Monsieur [I] [V] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR fait valoir qu’aucun contrat n’a jamais été passé entre les parties. La gérante de la défenderesse, par courrier du 4 février 2020, a manifesté son intérêt pour le local propriété des demandeurs, avant de renoncer à ce projet par courrier du 28 février 2020.

Le courrier émanant de la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR du 4 février 2020 ne saurait être regardé comme une offre au sens de l’article 1114 du code civil, en ce qu’il n’est pas porteur de la volonté de son auteur d’être liée en cas d’acceptation. En outre, ce courrier ne comporte pas les éléments essentiels du contrat au sens de ce même article 1114. Les demandeurs ne sauraient uniquement se prévaloir de l’accord sur la chose et sur le prix : il s’agit des conditions de formation de la vente et non pas du bail commercial. S’agissant de ce dernier contrat, de nombreux paramètres doivent être pris en compte : durée, prise d’effet, dépôt de garantie, indexation des loyers, clauses relatives au renouvellement, répartition des charges entre preneur et bail, prise en charge des travaux initiaux et d’entretien…

Contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, les travaux réalisés par eux n’avaient aucun lien avec les négociations en cours entre les parties. Du moins, la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR n’en avait pas connaissance. Ils étaient de nature à modifier la configuration des lieux. Aucun plan n’a été échangé entre les parties concernant la future consistance des locaux, ce qui constituait pourtant un élément déterminant et essentiel du consentement de la défenderesse pour l’exploitation d’un local commercial. Il résulte d’ailleurs des pièces produites par les demandeurs que le locataire qui a finalement pris les lieux à bail n’a pu en prendre possession que le 1er avril 2021, après étude du service de l’urbanisme attestant de l’absence de défaut structurel menaçant la solidité de l’immeuble. Si les pourparlers avec la défenderesse avaient abouti, les locaux n’auraient pu être mis à sa disposition qu’en avril 2021, alors que les pourparlers évoquaient une prise de possession en mars 2020. Il n’y a donc pas eu accord sur les éléments déterminants du contrat.

Le trou pratiqué au sol par des agents de la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR ne constituait qu’une étude préalable à la prise à bail. Ils ne caractérisent pas une prise de possession des lieux.

Quand bien même le courrier du 4 février 2020 serait analysé comme une offre, les demandeurs ne rapportent pas la preuve que le « courrier en réponse » qu’ils produisent a été envoyé par eux à la défenderesse. A aucun moment ils n’établissent avoir communiqué le courrier de leur part valant censément engagement. Ils sont défaillants dans l’administration de la preuve. Cette lettre n’est d’ailleurs pas datée : il n’est pas établi qu’elle aurait été émise avant la rétractation de la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR par courrier du 28 février 2020. Et quand bien même ce courrier en réponse de Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V] aurait été émis, il constitue, au mieux, une contre-proposition puisqu’il ne porte pas les mêmes termes que le courrier du 4 février 2020. Il n’y a donc pas acceptation pure et simple des termes du courrier de la défenderesse. Ce courrier de réponse mentionne un droit de regard des demandeurs sur les travaux envisagés. Cette absence d’accord des parties sur les travaux caractérise l’absence d’accord sur une condition essentielle du contrat : il n’y a donc pas eu accord des volontés.

Les échanges de messages textos entre les parties ne caractérisent pas davantage de contrat né et actuel en février 2020.

Si, éventuellement, le Tribunal venait à reconnaître l’existence d’un contrat sur la base du courrier du 4 février 2020, la défenderesse fait valoir que cette convention serait irrégulière sur le fondement de l’article 1210 du code civil. Il s’agirait d’un engagement perpétuel, prohibé en tant que tel.

La société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR n’a fait que rompre de simples pourparlers. Son courrier s’analyse en une simple invitation à rentrer en négociation. La défenderesse rappelle le principe de la liberté contractuelle de l’article 1102 du code civil. Rien ne permet d’établir la faute de la concluante dès lors que celle-ci est revenue sur son courrier du 4 février 2020 le 28 février 2020, soit seulement vingt-quatre jours plus tard.

Au demeurant, les préjudices invoqués par les demandeurs sont sans lien de causalité avec l’attitude adoptée par la défenderesse. Les travaux réalisés étaient des travaux de confortement nécessaires à la sécurisation de l’immeuble. Il s’agit de travaux de gros œuvre qui sont en tout état de cause à la charge du bailleur. L’ensemble des factures est d’ailleurs postérieur au 28 février 2020, date à laquelle la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR avait déjà fait connaître son absence d’intérêt pour le local.

S’agissant de la perte de loyers, au titre de l’article 1112 du code civil, en cas de rupture fautive des pourparlers, la réparation du préjudice ne peut avoir pour objet de compenser les bénéfices attendus du contrat.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’existence du bail commercial :

L’article 1113 du code civil dispose que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. »

L’article 1114 du même code dispose que « l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. »

L’article 1709 du même code dispose « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Afin qu’un contrat se forme, il est nécessaire que l’offre soit toujours valide lorsque l’acceptation est émise par le destinataire de cette offre. En l’espèce, il résulte des pièces produites par les parties que l’offre de prise à bail de la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR est datée du 4 février 2020, tandis que le message de rétractation est daté du 28 février 2020.

Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V], dans leurs conclusions, prétendent avoir accepté cette offre « au début de février 2020 » (page 8 de leurs conclusions : « la société MAISON EMPEREUR et MM. [V] ont échangé leurs consentements réciproques au début du mois de février 2020 soit un mois après ces premiers échange »).

Toutefois, comme le fait valoir la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR, le courrier d’acceptation que les demandeurs versent aux débats n’est pas daté. Aucune preuve de son envoi, telle qu’un accusé de réception, n’est produite aux débats.

Aussi, c’est à bon droit que la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR fait valoir que Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V] ne rapportent pas la preuve de l’acceptation de l’offre de bail avant la rétractation de celle-ci par message du 28 février 2020.

De ce seul fait, il n’existe pas de contrat de bail entre les parties.

Au surplus, de manière superfétatoire quoi que pertinente, c’est à bon droit que la défenderesse fait observer que le courrier du 4 février 2020 ne mentionne aucune durée pour le bail, pas davantage que le courrier d’acceptation. Or, il résulte de la lecture de l’article 1709 sus-cité que la durée d’un bail est l’un des éléments constitutifs d’un tel contrat : « (…) s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps ».Cette absence de mention est d’autant plus signifiante quant à l’absence de conclusion d’un bail que l’article L141-5 du code de commerce prévoit la possibilité pour les parties de conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, pour une durée moindre que les neuf ans de droit commun. La durée du bail à conclure, même en matière commerciale, est déterminante au point que la loi le prévoit.

C’est également à bon droit que la défenderesse fait observer que le courrier d’acceptation de Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V] mentionne un « droit de regard sur les travaux », alors que le courrier de la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR ne mentionnait pas de travaux. Il existait donc un point de désaccord, ou du moins d’absence d’accord, des parties sur les modalités du contrat à passer. Et c’est à bon droit que la défenderesse fait valoir qu’en présence d’une telle mention relative au « droit de regard » sur des travaux à venir, l’absence d’accord des parties sur répartition entre elles de la charge du coût des travaux est également un indicateur de négociations et non pas d’un bail définitivement passé.

Enfin, le juge relève qu’aucune des deux parties ne mentionne le fait que le bail envisagé serait un bail commercial plutôt qu’une autre qualification, telle que le bail dérogatoire de l’article L141-5 déjà mentionné plus haut ou un autre type de bail.

Au regard de tout ce qui précède, non seulement Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V] ne démontrent pas avoir donné leur acceptation à la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR avant la rétractation de l’offre de bail de celle-ci (ce dont il résulte déjà qu’aucun bail n’a été conclu, sans autre nécessité d’une démonstration) mais au surplus, quand bien même l’acceptation serait intervenue avant le 28 février 2020, l’absence d’accord des parties sur l’élément déterminant du contrat qu’est la durée du bail, l’incertitude quant à la qualification même du bail et l’absence de détermination de la charge financière des travaux qui étaient explicitement envisagés entre les parties démontrent que les échanges de courriers ne pourraient caractériser que des pourparlers et non pas la conclusion d’un contrat de bail.

Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V] fondent la totalité de leurs prétentions à indemnisation sur l’affirmation selon laquelle la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR a fautivement résilié le bail commercial prétendument conclu entre les parties. Dès lors qu’aucun bail commercial n’a été conclu, les demandeurs sont nécessairement mal fondés en toutes leurs prétentions. Ils en seront déboutés.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V], déboutés de leurs demandes, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V] à verser à la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V] de toutes leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [V] et Monsieur [G] [V] à verser à la société à responsabilité limitée MAISON EMPEREUR la somme de quatre mille euros (4 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT