TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 11 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/00012 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4VW

Code NAC : 70H

OPÉRATION : ORCOD-IN du [Adresse 20] à [Localité 18]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n 391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de [Localité 27] en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sandrine GAVACHE, Greffier pour l’audience et de Sarah TAKENINT, Greffier pour la mise à disposition,

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 10] ([Adresse 14], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Miguel BARATA de L’AARPI BARATA-CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Tanguy DECAUP, avocat au barreau de PARIS.

ET

Monsieur [E] [K], demeurant [Adresse 11].

PROPRIETAIRE EXPROPRIE ET DEFENDEUR

Représenté par Maître Marc PITTI-FERRANDI de l’AARPI TERRANOSTRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Marion GIARD, avocat au barreau de PARIS.

DÉBATS

A l’audience du 26 septembre 2025 tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Marc BAUDOUIN, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [E] [K] était propriétaire d’un appartement, lot n°79, et d’une cave, lot n°184, au sein de la copropriété « [Adresse 24] », ainsi que d’une place de parking, lot n°21, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées [Adresse 8] à [Localité 18].

Dans le cadre de du projet de restructuration urbaine de l’ilot Ronsard situé au sein de l’ORCOD-IN du [Adresse 21] à [Localité 17], déclarée d’utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) par arrêté préfectoral du 27 août 2024, l’EPFIF a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

L’EPFIF a notifié à Monsieur [E] [K] son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 novembre 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 24 mars 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir à Monsieur [E] [K].

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 11 avril 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 10 juin 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 19 juin 2025 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2025 au cours de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique réceptionné par le greffe le 4 août 2025, l’EPFIF demande au juge de :

À titre principal, rejeter les prétentions de Monsieur [K] et fixer l’indemnité devant revenir à Monsieur [E] [K] à la somme totale de 57.156,10 euros, décomposée comme suit : 51.051 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur occupé,6.105,10 euros au titre de l’indemnité de remploi,À titre subsidiaire, fixer l’indemnité devant revenir à Monsieur [E] [K], au titre de la perte des loyers à la somme de 3.360 euros,Fixer l’indemnité devant revenir à Monsieur [E] [K], au titre 700 du Code de procédure civile à la somme totale de 1.000 euros,Laisser les dépens à la charge de l’EPFIF.

Aux termes de son mémoire en réponse réceptionné par le greffe le 25 juin 2025, Monsieur [E] [K] demande au juge de l’expropriation de :

Fixer à 78.948 euros l’indemnité principale qui lui est due,Fixer à 8.894 euros l’indemnité de remploi,Fixer à 6.720 euros l’indemnité de perte de revenus locatifs,Condamner l’autorité expropriante au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 10 juin 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession comme suit :

En valeur libre : 69.722,50 euros soit 62.475 euros au titre de l’indemnité principale et 7.247,50 euros au titre de l’indemnité de remploi En valeur occupée : 59.344 euros soit 53.040 euros au titre de l’indemnité principale et 6.304 euros au titre de l’indemnité de remploi

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 11 décembre 2025 au regard des difficultés du greffe.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 décembre 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant de cette parcelle.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 16] [Localité 19], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020. A cette date, l’emprise était située en zone UCa du PLUi de la Communauté Urbaine du [Localité 16] [Localité 19] Seine et Oise soit une zone à dominante résidentielle qui regroupe les ensembles importants de logements collectifs, implantés sur des vastes emprises foncières.

La date de référence est donc le 21 février 2020.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 8 décembre 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

Le bien comprend un appartement n°79 situé au 8e étage. L’EPFIF, Monsieur [E] [K] et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 51 m2. Le bien comporte également une cave, lot n°184, et une place de parking au sous-sol, lot n°21.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

C. L’occupation du bien

L’EPFIF indique que le bien est évalué comme étant occupé. L’expropriant rappelle qu’il est de jurisprudence constante que l’état d’occupation d’un immeuble exproprié constitue un facteur de moins-value justifiant qu’un abattement pour occupation soit pratiqué afin de tenir compte de cette consistance et de cette sujétion (Cass. 3e Civ. 8 juin 2006, n°05-15446). La jurisprudence retient que l’occupation d’un bien par un locataire constitue un facteur de moins-value (Cass. 3e Civ. 16 novembre 2023, avis n°15015). L’EPFIF souligne qu’en matière d’occupation titrée à titre d’habitation, il est d’usage de retenir un abattement de 20% pour occupation (CA [Localité 27]. 10 décembre 2024, n°22/05362). L’EPFIF demande donc d’évaluer le bien objet des présentes en valeur occupé, soit en retenant des références de cessions portant sur des biens occupés de manière régulière à titre d’habitation.

Monsieur [E] [K] demande également de prendre en compte que le bien est occupé sans d’évaluation.

Le commissaire du gouvernement ayant conclu avant transport, il propose des valeurs alternatives selon que le bien est libre ou occupé.

En conséquence, le bien sera évalué comme étant occupé.

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La Tour Jupiter se situe au sein du [Adresse 20], à environ 45-50 minutes en voiture de [Localité 27] que l’on rejoint par l’autoroute A13. Le quartier est éloigné de 3 km du centre-ville de [Localité 17] où se trouve la gare ferroviaire reliant la ville à [Localité 19] (ligne J). La tour de 17 étages se trouve dans un quartier urbain, à proximité de résidences, du marché du Val Fourré et du centre hospitalier.

La tour, construite dans les années 1970, est en mauvais état.

Sur la visite de l’appartement

La porte d’entrée s’ouvre sur une entrée dont le sol est en parquet et les murs peints sont en bon état.

Face à l’entrée se trouve le WC séparé en état d’usage.

A côté se trouve la cuisine équipée, le sol carrelé type tomette rouge est en état d’usage. Les murs sont peints plutôt en état d’usage sauf un espace scotché très sale (moisissure et insectes collés et peinture écaillée). La petite fenêtre présente dans la cuisine a l’un de ses deux plus grands carreaux cassés et scotchés.

Face à la cuisine se trouve la salle de bain qui accueille une baignoire, un lavabo et un lave-linge. Le sol carrelé est en état d’usage avec des traces de calcaire. L’émail de la baignoire est abimé. Le carrelage posé sur les murs est en bon état. La partie peinte du mur présente plusieurs traces.

A côté de la cuisine, l’entrée dessert par une double porte le salon avec 3 banquettes, 2 tables et un meuble avec une très grande télévision. Le salon dispose d’une porte fenêtre vitrée, les huisseries ne sont peintes que du côté intérieur tout le long du balcon filant. Le sol en parquet et les murs peints sont en état d’usage. Les huisseries en bois sont en mauvais état.

Enfin l’entrée débouche au bout sur la chambre avec un placard intégré, un lit double de petite taille et un bureau. Le sol et les murs sont pareil que dans l’entrée et dans le salon.

Le balcon filant est recouvert d’un filet anti pigeons.

Mention conseil du propriétaire exproprié :

Les travaux de rénovation ont été effectués avant l’entrée du locataire.

Sur le parking

Le parking (accessible) est une grande dalle de béton avec des traces passées concernant les espaces de stationnement. Les numéros sont tagués sur les murs. Le parking est éclairé par un éclairage qui n’est pas automatique.

SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION.

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par l’EPFIF

L’EPFIF rappelle qu’aux termes de l’article L.322-8 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation doit tenir des accords intervenus entre l’expropriant et les expropriés sous certaines conditions. Il choisit de présenter des termes de comparaison toutes situées au sein de la Tour Jupiter et d’une surface similaire :

1- Cession du 24 mars 2022 du logement n°68, libre, état bon,

Surface du bien : 52,02 m²

Prix de vente : 60.187 €

Prix au m² : 1.157 €

2- Cession du 13 juin 2024 du logement n°78, libre, état moyen,

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 54.978 €

Prix au m² : 1.078 €

3- Cession du 12 septembre 2024 du logement n°66, libre, état bon,

Surface du bien : 50,33 m²

Prix de vente : 66.217,6 €

Prix au m² : 1.178 €

4- Cession du 19 décembre 2024 du logement n°85, occupé, état moyen,

Surface du bien : 52,5 m²

Prix de vente : 53.899 €

Prix au m² : 916 €

Après le transport sur les lieux, l’EPFIF estime que l’état d’entretien est « moyen » et retient un montant de 1.001 €/m2.

S’agissant des termes proposés par le commissaire du gouvernement, l’EPFIF remarque que l’analyse du commissaire du gouvernement, lequel prend en compte des logements situés dans d’autres copropriétés, montrent des valeurs très homogènes. Néanmoins, il critique les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement et Monsieur [E] [K] en ce qu’ils retiennent des termes de comparaison issus d’autres copropriétés, que celle de la Tour Jupiter, et de surfaces différentes, sans tenir compte de l’état d’entretien variable des biens retenus en référence qu’il précise. L’EPFIF rappelle que le juge de l’expropriation des Yvelines, par jugement du 24 août 2023 (RG n°22/00033), a écarté les termes situés dans d’autres copropriétés. Il décrit la situation des autres copropriétés, indiquant une situation d’une plus grande valeur (taux d’occupation par les propriétaires, parking attenant, présence d’espaces verts…). Il s’oppose à la prise en compte dans l’évaluation du bien du projet de rallongement de la ligne E du RER, valorisant la commune de [Localité 17], dès lors que le juge de l’expropriation ne peut faire des appréciations générales sur l’évolution du marché. Outre qu’il reprend ses critiques concernant les autres copropriétés citées à titre de comparaison, l’EPFIF souligne que les biens cités par l’exproprié sont libres de toute occupation.

Sur la valeur proposée par Monsieur [K]

Monsieur [K] présente les termes de comparaison suivants correspondants à des appartements composés de 2 à 3 pièces, et d’une superficie de 50 à 70 m2 :

1- Cession du 28 novembre 2023 situé [Adresse 3] à [Localité 17]

Surface du bien : 69 m²

Prix de vente : 119.000 €

Prix au m² : 1.724,64 €

2- Cession du 29 septembre 2023 situé [Adresse 5] à [Localité 17]

Surface du bien : 70 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.200 €

3- Cession du 13 juillet 2024 situé [Adresse 2] à [Localité 17]

Surface du bien : 69 m²

Prix de vente : 107.000 €

Prix au m² : 1.550,72 €

4- Cession du 26 février 2024 situé [Adresse 7] à [Localité 17]

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 110.000 €

Prix au m² : 1.718,75 €

Monsieur [E] [K] souligne que la valeur proposée par l’EPFIF est sous-évaluée dès lors qu’il retient par défaut un état « mauvais » alors que l’appartement est en « excellent état » et est occupé par une personne physique depuis au moins deux ans. Il fait valoir que le juge de l’expropriation peut prendre en compte les évolutions du marché immobilier intervenues postérieurement à la date de référence dès lors que ces évolutions n’ont pas été provoquées par le projet d’expropriation soumis à déclaration d’utilité publique (Cons.Constit. 11 juin 2021, n°2021-915/916). Dès lors, il estime que rien ne s’oppose à la prise en compte de l’augmentation du prix moyen du mètre carré à [Localité 17] dû notamment au projet de prolongement de la ligne E du RER. Il argue que les termes de comparaison de l’EPFIF correspondent à des transactions réalisées au sein de la Tour Jupiter par l’EPFIF lui-même dans le cadre de la procédure d’expropriation et que ces montants sont pour la plupart supérieurs à celui proposé par l’EPFIF. L’exproprié vise lesconclusions du commissaire du gouvernement au soutien de leurs prétentions.

Il critique la valeur retenue par le commissaire du gouvernement dès lors que le périmètre de 300 mètres retenu ne permet pas de déterminer le prix du marché immobilier dans le quartier [Adresse 15] et qu’un périmètre de 500 mètres semble plus approprié. Il fait valoir que les termes retenus par le commissaire du gouvernement correspondent majoritairement au rachat des appartement de la tour Jupiter et excluent au surplus les petits collectifs du [Adresse 6], ainsi que la [Adresse 25], rénovée en 2023.

Ils retiennent une valeur de 1.548 euros/m2.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison présentés par l’EPFIF font état d’une valeur homogène, bien qu’il retienne une valeur basse. Le commissaire du gouvernement analyse 22 ventes d’appartement de typologies T1 à T5 d’une superficie comprise entre 25 m2 à 100 m2, entre mars 2023 et mars 2025, issues de 4 copropriétés différentes dans le [Adresse 20], dont 14 au sein de la Tour Jupiter :

1- Cession du 19 avril 2023 d’un bien libre situé [Adresse 4]

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 1.171,88 €

2- Cession du 30 juillet 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 12]

Surface du bien : 79 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 949,37 €

3- Cession du 21 juillet 2023 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 70.000 €

Prix au m² : 972,22 €

4- Cession du 29 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.166,67 €

5- Cession du 4 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 5]

Surface du bien : 86 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 976,74 €

6- Cession du 20 avril 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 8]

Surface du bien : 83 m²

Prix de vente : 76.248 €

Prix au m² : 918,65 €

7- Cession du 17 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 8]

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 49.201 €

Prix au m² : 984,02 €

8- Cession du 30 novembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 8]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 77.136 €

Prix au m² : 918,29 €

9- Cession du 5 décembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 8]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 56.295 €

Prix au m² : 1.103,82 €

10- Cession du 14 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 8]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 41.123 €

Prix au m² : 1.246,15 €

11- Cession du 27 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 8]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 96.375 €

Prix au m² : 1.147,32 €

12- Cession du 30 janvier 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 8]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.083,33 €

13- Cession du 13 février 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 8]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.000 €

14- Cession du 28 mars 2024 d’un bien libre situé [Adresse 8]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 46.585 €

Prix au m² : 1.370,15 €

15- Cession du 13 juin 2024 d’un bien libre situé [Adresse 8]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 55.312 €

Prix au m² : 1.084,55 €

16- Cession du 17 septembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 8]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 40.425 €

Prix au m² : 1.225 €

17- Cession du 29 octobre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 8]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 86.917 €

Prix au m² : 1.022,55 €

18- Cession du 14 novembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 8]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 87.487 €

Prix au m² : 1.029,26 €

19- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 8]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 35.092 €

Prix au m² : 1.032,12 €

20- Cession du 21 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 13]

Surface du bien : 99 m²

Prix de vente : 119.500 €

Prix au m² : 1.207,07 €

21- Cession du 11 octobre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 13]

Surface du bien : 67 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.358,21 €

22- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 13]

Surface du bien : 68 m²

Prix de vente : 80.981 €

Prix au m² : 1.190,90 €

Il souligne que les valeurs sur le secteur sont très homogènes et qu’il n’est pas constaté d’écarts de prix significatifs en fonction des copropriétés. Il souligne toutefois que les valeurs semblent varier selon la typologie des logements et en fonction de leurs situations libres ou occupés.

Il rappelle que la jurisprudence retient un abattement de 15% pour les biens loués par rapport aux biens libres, afin de tenir compte de la moins-value liée à l’état d’occupation (CA [Localité 19]. 12 septembre 2024, n°23/08176). Le commissaire du gouvernement retient donc un abattement de 15% pour les valeurs occupées par rapport à la valeur libre.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il ressort de ces 22 termes une moyenne de 1.098,10 €/m2 et une médiane de 1.083,94 €/m2. Sur la copropriété du [Adresse 8] la moyenne est de 1.083 €/m2 et la médiane de 1.058 €/m2. Il retient pour les T1-T2 en valeur libre : 1.225 €, en valeur occupée : 1.040 € ; pour les T3 : en valeur libre : 1.175 €, en valeur occupée : 1.000 € et pour les T4 et + : en valeur libre : 1.100 € et en valeur occupée : 935 €. Ses différentes comparaisons mettent en avant l’homogénéité du marché.

Au vu du transport sur les lieux, il pourra être appliqué une pondération comprise entre 5% et 15% à la hausse ou à la baisse selon l’état constaté du logement.

Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.225 euros/m2 en valeur libre ou 1.040 euros/m2 en valeur occupée.

Pour confirmer son analyse, le commissaire du gouvernement compare ses résultats avec ceux obtenus par la méthode par capitalisation qui consiste à appliquer au revenu de l’appartement productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des appartements loués. Il retient une valeur de 10,40 €/ m²/mois, soit une valeur locative annuelle de 6.364,80 euros (10,40 €/ m²/mois x 51 m2 x 12 mois). Il retient le taux médian de 11,90%. Par conséquent, il retient la valeur arrondie à 53.500 (6.364,80 euros / 11,90%). Il conclut que l’évaluation par la méthode par le revenu corrobore l’évaluation obtenue par la méthode par comparaison en valeur vénale occupée.

Sur la méthode

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. L’EPFIF Monsieur [E] [K] et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Cette méthode sera donc appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées.

Sur la valeur retenue

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur occupé :

Pour l’EPFIF : 1.001 €/m²Pour Monsieur [E] [K] : 1.548 euros/m²D’après le commissaire du gouvernement : 1.225 €/m2 en valeur libre ou 1.040 euros/m2 en valeur occupée.

À titre liminaire, il a été rappelé que le juge de l’expropriation évalue la consistance du bien à la date à laquelle il statue. Les dégradations, y compris de la copropriété, constatées lors du transport ont ainsi toutes leur place dans l’évaluation du prix du bien.

En l’espèce, si l’état du bien ne peut être qualifié de « mauvais », il ne peut pas non plus être qualifié « d’excellent ».

Il n’y a pas lieu d’engager un débat concernant l’attractivité ou non du quartier, étant donné que la méthode par comparaison tend à privilégier les termes de références correspondant à des biens situés dans le même secteur. Or, il a pu être remarqué que la Tour Jupiter est bien plus dégradée dans le quartier du [Adresse 26] que les autres tours environnantes, y compris la Tour Neptune alors même que les valeurs produites par le commissaire du gouvernement au sein de la Tour Neptune, en valeur libre, sont cohérentes avec les termes produits au sein de la Tour Jupiter en valeur libre. Les résidences situées [Adresse 22] et [Adresse 23] comportent beaucoup moins d’étages et apparaissent dans un meilleur état. De plus, les copropriétés citées par les expropriés sont parfois plus éloignées. Néanmoins, les termes produits par le commissaire du gouvernement concernant les biens situés à proximité immédiate de la tour Jupiter, et pourtant de nature différente, montre une homogénéité du marché immobilier.

Enfin, les acquisitions citées ne sont pas toutes concomitantes à la présente procédure. Par conséquent, il convient de retenir les seuls termes au sein de la Tour Jupiter, [Adresse 8] à [Localité 17] et d’écarter les termes des expropriés et les termes n°1 à 5 et 20 à 22 du commissaire du gouvernement. S’agissant des termes de comparaison présentés, il convient de privilégier les plus récents. Dès lors, le terme de comparaison n°1 de l’expropriant sera écarté.

Au regard du nombre de termes de comparaison proposés au juge de l’expropriation et de l’homogénéité du marché, outre la spécificité de l’état de la Tour Jupiter, de l’état d’occupation du bien, seuls le terme n°4 de l’expropriant et n°6 à 9, 12, 13 du commissaire du gouvernement seront retenus, soit une moyenne de :

(916 + 918,65 + 984,02 + 918,29 + 1.103,82 + 1.083,33 + 1.000) /7 = 6.924,11 /7 = 989,2.

Toutefois, en ne retenant parmi ces termes que les termes correspondant à des biens occupés et d’une superficie d’environ 50 m², la moyenne est de :

(916 + 984,02 + 1.103,82) / 3 = 3.003,84 /3 = 1.001,3 €/ m2 arrondis.

Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 51 m2 x 1.001,3 euros/m2 = 51.066,3 euros et compte tenu de l’état du logement visité l’indemnité sera arrondie à 52.000 euros en valeur occupé.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 3.700 euros arrondissoit un total de 6.200 euros.

C. Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

En application de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et à la lumière de la jurisprudence, le propriétaire d’un bien affecté à la location est fondé à réclamer une indemnité destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche par ce dernier d’un bien équivalent et d’un nouveau locataire.

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, en application de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, seul le préjudice certain peut être indemnisé.

L’EPFIF s’oppose à la demande d’indemnité pour perte de loyers dès lors que Monsieur [K] ne rapporte aucune preuve d’une quelconque volonté de faire l’acquisition d’un nouveau bien et ne font état d’aucune démarche en ce sens. À titre subsidiaire, l’EPFIF demande qu’au regard de la facilité à trouver un locataire dans le contexte actuel, de fixer l’indemnité sur la base de six mois de loyer comme le fait la jurisprudence (CA [Localité 19]. 11 mai 2023, n°22/06970 et 12 septembre 2024, n°23/081176)

L’exproprié fait valoir que l’expropriation a pour conséquence la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat d’un bien de remplacement et trouver un locataire. Il produit un contrat de location en date du 23 décembre 2020 mentionnant un loyer de 560 euros.

Le commissaire du gouvernement propose également de retenir l’indemnisation du préjudice de perte de revenus locatifs, sur six mois, conditionnée à la production du contrat de bail et de la dernière quittance de loyer.

Ainsi, Monsieur [E] [K] subit bien un préjudice au titre de la perte des revenus locatifs pour un loyer mensuel de 560 euros, la somme correspondant à la provision sur charges n’ayant pas de caractère certain. Conformément à la jurisprudence citée, un délai de six mois sera retenu.

Par conséquent, l’indemnité pour perte de revenus locatifs sera fixée à la somme de 560 € x 6 mois = 3.360 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Monsieur [E] [K] se verra allouer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d’acquisition dû par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à Monsieur [E] [K] en contrepartie d’un appartement, lot n°79, et d’une cave, lot n°184, au sein de la copropriété « [Adresse 24] », ainsi que d’une place de parking, lot n°21, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées [Adresse 9] [Localité 1] à la somme totale de 61.560 euros décomposée comme suit :

Indemnité principale : 52.000 euros en valeur occupé,Indemnité de remploi : 6.200 euros,Indemnité pour perte de revenus locatifs : 3.360 euros ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à verser à Monsieur [E] [K] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) aux dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 27], le 11 Décembre 2025.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU