RE F E R E

N°

Du 20 Février 2026

N° RG 25/00803

N° Portalis DBYC-W-B7J-L2QQ

70C

c par le RPVA

le

à

M^e Paul-Olivier RAULT

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Paul-Olivier RAULT

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

Madame [M] [X] née [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paul-Olivier RAULT, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e PION, avocat au barreau de RENNES,

DEFENDEUR AU REFERE:

Monsieur [Q] [A] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 21 Janvier 2026, en présence de [F] [L], greffier stagiaire,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 20 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 mars 2020, Mme [M] [X], demanderesse à l’instance, a donné à bail à M. [Q] [A] [W], défendeur au présent procès, à compter du 1er avril 2020, le garage sis [Adresse 3] à [Localité 1], pour un loyer de 90,00 € par mois. Le bail contient une clause résolutoire stipulant que celui-ci sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou des charges, ainsi qu’une clause pénale (pièce n°1 demanderesse).

Suivant courriel échangé entre les parties du 7 avril 2025, M. [A] [W] a indiqué avoir pris connaissance des courriers adressés par la bailleresse et a précisé espérer pouvoir régler le loyer d’avril dans les prochains jours ainsi que régler les arriérés de moitié en mai et le reste en juin (pièce n°4 demanderesse).

Suivant commandement de payer les loyers par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, Mme [X] a fait signifier un commandement de payer les loyers à son preneur pour un montant de 540,00 € (sa pièce n°2).

Le commandement est resté infructueux dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, Mme [X] a par la suite assigné M. [A] [W], au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit au bail en date du 10 juillet 2025,

— ordonner l’expulsion de M. [A] [W] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— dire que les biens mobiliers laissés sur place seront traités conformément aux articles L.433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 594 €, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juin 2025,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer contractuel majoré de 10 %, à compter du 10 juillet 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

— le condamner au paiement de la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer et les éventuels frais d’exécution.

Lors de l’audience du 21 janvier 2026, Mme [X] représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [A] [W], bien que régulièrement assigné au moyen des diligences prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’a ni comparu, ni ne s’est fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Aux termes de l’article 1728 du code civil :

«Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Il résulte de l’article 1224 du Code civil que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article 1225 du même Code prévoit que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l’espèce, Mme [X] sollicite que soit constatée la résiliation du bail locatif la liant au défendeur, faisant valoir à cet effet qu’un commandement de payer a été signifié à ce dernier le 10 juin 2025, visant la clause résolutoire, d’un montant de 540,00 € correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans un délai d’un mois.

Il ressort des pièces versées aux débats :

— qu’un contrat de location a été conclu entre les parties prévoyant un loyer mensuel de 90,00 € (pièce n°1 demanderesse) ;

— que le contrat prévoit une clause résolutoire prenant effet en cas de manquements contractuels du preneur et un mois après une sommation (pièce n°1 demanderesse) ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au preneur à bail le 10 juin 2025, portant sur la somme totale de 540,00 €, au titre des loyers restés impayés (pièce n°2 demanderesse) ;

En outre, le défendeur, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas contesté s’être abstenu de régler la somme visée dans le commandement durant le délai d’un mois, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

M. [A] [W], devenu occupant sans droit ni titre sera expulsé selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. En l’espèce, il sera prévu de requérir à la force publique si nécessaire, et au serrurier le cas échéant.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civile d’exécution.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur la dette locative

La demanderesse sollicite la condamnation de M. [A] [W] à lui payer la somme de 594,00 € au titre des loyers exigibles, charges et accessoires au principal restant dus au 10 juin 2025.

Une provision, qui est une somme d’argent à valoir sur le montant total d’une créance versée jusqu’à décision définitive au fond, est, par nature, provisoire.

Commet un excès de pouvoir, le juge des référés qui statue sur une demande en paiement et non de provision (Civ. 2ème 11 décembre 2008 n° 07-20.255 Bull. n°262).

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande en paiement, et non de provision, formée par Mme [X].

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

Au terme de son acte introductif d’instance, la bailleresse sollicite la condamnation de M. [A] [W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter du 10 juillet 2025 à et jusqu’à la restitution des clés et la reprise des lieux loués.

La bailleresse produit le contrat de location indiquant le montant des loyers d’un montant de 90,00 € (sa pièce n°1).

Dès lors, M. [A] [G] sera condamné au paiement de la somme de 90,00 € par mois d’occupation à compter du 10 juillet 2025 et jusqu’à la remise des clés et la libération des lieux.

Sur la clause pénale

Mme [X] sollicite l’application de la clause pénale du contrat de bail (sa pièce n°1) qui prévoit que le défaut de paiement du loyer emporte l’application d’une indemnité forfaitaire de 10 % sur les sommes restant à payer.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Ainsi, il appartient aux juges du fond, souverains, dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, de fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale, dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessive. Par suite, l’appréciation de la clause pénale relève de la compétence du juge du fond.

En l’espèce, la demande de majoration forfaitaire de 10% des sommes dues, revêt la nature d’une clause pénale soumise au pouvoir souverain du juge du fond.

Elles sera donc rejetée à ce stade des débats.

Sur les demandes accessoires

M. [A] [W] qui succombe, sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 800 € (huit cents euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 10 juillet 2025, portant sur le garage sis [Adresse 3] à [Localité 1] (35);

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [A] [W] tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef du garage sis [Adresse 3] à [Localité 1] (35) avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier;

Disons n’y avoir lieu à référé et, en conséquence, rejetons la demande Mme [X] en paiement d’une somme d’argent ;

Condamnons M. [A] [W] à lui payer, le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 90,00 € (quatre-vingt-dix euros), soit une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus par mois à compter du 10 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons M. [A] [W] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

Le Condamnons à verser à la demanderesse la somme de 800 € (huit cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

La greffière Le juge des référés