RE F E R E

N°

Du 18 mai 2026

N° RG 25/00737

N° Portalis DBYC-W-B7J-LZZT

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Yohann KERMEUR,

M^e Stéphanie PRENEUX

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Yohann KERMEUR,

M^e Stéphanie PRENEUX

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDERESSE AU REFERE:

S.C.I. PAT ET TOI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie PRENEUX, avocate au barreau de RENNES, substituée par M^e Chloé MORIN, avocate au barreau de RENNES,

DEFENDERESSE AU REFERE:

L’ASSOCIATION LE CONSEIL DES MIGRANTS EN FRANCE pris dans les lieux loués [Adresse 2] dont le siège social est [Adresse 3],

représentée par M^e Yohann KERMEUR, avocat au barreau de RENNES

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 8 avril 2026,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 18 mai 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 21 septembre 2015, Mme [T] [P] a donné à bail un local à usage commercial sis [Adresse 4] à [Localité 1] (35) à l’association Le Conseil des Migrants en France, défenderesse au présent procès (pièce n°1).

Le bail a été consenti pour six années et a débuté le 1er octobre 2015, pour se terminer le 30 septembre 2021, moyennant un loyer annuel de 24 600 euros hors taxes et hors charges.

Le bail a été renouvelé le 1er octobre 2021, pour se terminer le 30 septembre 2027.

Le bail comporte une clause résolutoire, qui jouera son plein effet un mois après un commandement demeuré infructueux.

Suivant commandement de payer du 11 juillet 2023, la somme de 10 730, 32 euros était impayée (pièce n°2).

Suivant attestation du 27 décembre 2024, la société civile immobilière (SCI) Pat et Toi, demanderesse à l’instance, a acquis le local auprès de Mme [P] (pièce n°3).

Selon la demanderesse, aucun loyer n’a été réglé par la défenderesse depuis la vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, la SCI Pat et Toi a dès lors assigné l’association Le Conseil des migrants en France devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de :

— Constater la résiliation du bail régularisé entre Mme [P], repris par la demanderesse, et l’association défenderesse ;

— Juger que la résiliation prendra effet le 11 août 2023, soit à l’expiration d’un délai d’un mois suivant délivrance du premier commandement de payer en date du 11 juillet 2023,

— Ordonner l’expulsion immédiate de l’association Le Conseil des migrants en France et / ou de tous occupants de son chef, du local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 1], avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ,

— La condamner à verser à la SCI Pat et Toi la somme de 10 730, 32 euros correspondant aux loyers, et taxes impayées avant la résiliation du contrat, le 11 août 2023 ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due, depuis la résiliation du contrat de bail, par l’association Le Conseil des Migrants en France à 2050 euros par mois ;

— La condamner à lui verser la somme de 65 600 euros correspondant à la somme totale due au titre de l’indemnité d’occupation du 11 août 2023 au jour des présentes écritures, et à parfaire au jour de l’expulsion effective du locataire ;

— La condamner à lui verser la somme de 2000 euros au titre de son préjudice moral ;

— La condamner à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 08 avril 2026, la SCI Pat et Toi, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance

L’association Le Conseil des migrants en France, pareillement représentée, s’y est opposée, par voie de conclusions et a sollicité la condamnation de la demanderesse à :

— procéder aux travaux de la remise en état des lieux permettant l’accès et l’usage normal des locaux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— régler les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce :

“ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”.

La SCI Pat et Toi sollicite la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, suite à la délivrance du commandement de payer du 11 juillet 2023 resté infructueux, et par conséquent l’expulsion de l’association Le Conseil des Migrants en France.

La défenderesse s’y oppose pour deux motifs. D’une part, elle expose que la demanderesse ne justifie nullement de la reprise des droits et actions engagées par Mme [P] et ne saurait donc se prévaloir du commandement délivré par cette dernière. D’autre part, elle fait valoir que les droits découlant de la délivrance du commandement du 11 juillet 2023 sont périmés, l’action en justice ayant été engagée au-delà du délai de 2 ans, le 23 septembre 2025.

La demanderesse réplique que :

— étant subrogée, tant activement que passivement, à Mme [P] dans ses droits et obligations résultant du bail civil, et de ses suites dans la procédure en cours auprès du Tribunal Judiciaire (pièce n°4), elle peut se prévaloir du commandement de payer délivré par la précédente bailleresse ;

— la première assignation délivrée par Mme [P] le 18 septembre 2024 a interrompu tout délai, ledit délai ayant recommencé à courir à compter de l’ordonnance du 17 octobre 2024, le commandement de payer n’est donc pas périmé.

Mme [P] ayant vendu à la SCI Pat et Toi le bien, objet du bail commercial litigieux, l’ensemble des actions en justice en cours, ont ainsi été transmises au nouvel acquéreur des murs commerciaux. Les droits et obligations liés au contrat de bail conclu entre Mme [P] et l’association Le conseil des migrants ont ainsi été transmis du fait de la vente intervenue.

Conformément aux dispositions de l’article 386 du code de procédure civile de défaut de diligences du demandeur pendant deux ans peut être sanctionné par la péremption d’instance.

En l’espèce, l’instance a été introduite suivant assignation délivrée le 18 septembre 2024, instance qui s’est éteinte suite au désistement constaté par ordonnance du 17 octobre 2025. Conformément aux dispositions de l’article 385 du code de procédure civile cette extinction ne met pas obstacle à l’introduction d’une nouvelle instance , ce qui est le cas en l’espèce, par la délivrance d’une nouvelle assignation du 23 septembre 2025.

Aux termes de ses conclusions, l’association le conseil des migrants de France ne conteste pas être redevable des loyers impayés et ne pas avoir régularisé les causes du commandement de payer dans le mois imparti, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’association le conseil des migrants de France, devenue occupante sans droit ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

Au terme de son acte introductif d’instance, la bailleresse sollicite la condamnation de l’association Le conseil des migrants en France à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 2 050 € à compter du jour de la résiliation et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Le bail prévoit expressement que le loyer mensuel est de 2 050€.

Dès lors, l’association Le Conseil des Migrants de France sera condamnée au paiement de la somme de 2 050 € par mois d’occupation à compter du 11 août 2023, date de la résiliation du bail commercial et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties .

La SCI Pat et Toi sollicite que l’association soit condamnée à lui verser l’intégralité des loyers et taxes qui demeurent impayés, et ce jusqu’à la résiliation du bail fixée au 11 août 2023, soit 10 730, 32 euros.

La défenderesse s’y oppose au motif que des versements ont déjà eu lieu auprès de Mme [P] et qu’elle est privée de son droit de jouir du bien. En effet, elle fait état de deux règlements, 2000 euros le 20 septembre 2024, et 1500 euros le 22 septembre 2024 auprès de Mme [V] [O] (pièces n°3 et 4 défendeur).

Il sera relevé que les deux reçus manuscrits produits émis par une madame “ [O]” sans plus de précision sur sa qualité ni même la désignation des locaux loués ne peuvent suffir à justifier un paiement .

L’association Le Conseil des Migrants de France ne justifiant d’aucun règlement réalisé à l’égard de Mme [P], la demanderesse est dès lors fondée à solliciter le paiement de la somme de 10 730, 32 euros, correspondant aux loyers impayés arrêtés au 11 août 2023.

Sur la condamnation de l’association à indemniser la demanderesse au titre de son préjudice moral

La SCI Pat et Toi sollicite la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 2000 euros au titre de son préjudice moral. Cette dernière lui ayant fait espérer à plusieurs reprises un retour à la normale des paiements, en continuant pourtant, depuis de nombreuses années, de se soustraire, de façon récurrente, à son obligation de paiement.

La défenderesse s’y oppose au motif que la demanderesse a commis un manquement grave engageant sa responsabilité et ouvrant droit à des dommages-intérêts à son profit pour le préjudice subi, en la privant d’une jouissance paisible des locaux donnés à bail.

Une provision, qui est une somme d’argent à valoir sur le montant total d’une créance versée jusqu’à décision définitive au fond, est, par nature, provisoire.

Commet un excès de pouvoir, le juge des référés qui statue sur une demande en paiement et non de provision (Civ. 2ème 11 décembre 2008 n° 07-20.255 Bull. n°262).

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande en paiement, et non de provision, formée par la SCI Pat et Toi;

Sur la demande reconventionnelle de l’association

L’association Le Conseil des Migrants de France prétend que la demanderesse a manqué à son obligation principale en empêchant l’accès à ses locaux par (pièce n°1) :

— Le déversement de gravats effectué par M. [Y], gérant de la SCI Pat et Toi : la demanderesse réplique que ce dépôt n’empêche pas l’accès au local, mais seulement la livraison selon la défenderesse. Elle précise que les travaux sont nécessaires afin d’éviter des dégâts ultérieurs, le sol ayant un défaut de pente important dû à un mauvais entretien.

— La découpe d’un cadenas permettant de verrouiller le portail des locaux : la demanderesse réplique que cet élément ne lui a pas été imputé.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite , lesquels doivent être appréciés à la date à laquelle le juge statue.

L’association produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 5 août 2025, bien postérieur à la date de résiliation du bail et l’extinction de l’obligation du bailleur à garantir une jouissance paisible du locataire.

Il n’y a pas lieu à référer.

Sur les demandes annexes

L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés « statue sur les dépens ».

Partie succombante, l’association Le conseil des migrants en France conservera provisoirement la charge des dépens et versera à la demanderesse la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Constatons la résiliation de plein droit du bail liant La SCI Pat et Toi à l’association Le conseil des migrants en France à compter du 11 août 2023, portant sur les locaux sis [Adresse 4] à Rennes (35) ;

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de l’association Le conseil des migrants en France tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 1] (35) avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamnons l’association Le conseil des migrants en France à payer à La SCI Pat et Toi le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 2 050 € (deux mille cinquante euros), soit une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer dus par mois à compter du 11 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons l’association Le conseil des migrants en France à payer à La SCI Pat et Toi la somme provisionnelle de 10 730,32 € (dix mille sept cent trente euaos et trente deux centimes ), en deniers ou quittances valables, au titre des loyers restés impayés arrêtés au 11 août 2023, terme de juillet 2023 inclus;

Disons n’y avoir lieu à référer sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Pat et Toi et sur la demande reconventionnelle de l’association Le conseil des migrants en France ;

Condamnons l’association Le conseil des migrants en France aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

Condamnons l’association Le conseil des migrants en France à verser à La SCI Pat et Toi la somme de 2 000 € (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

La greffière Le juge des référés