TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/02028

N° Portalis 352J-W-B7H-CZCSA

N° MINUTE : 1

Assignation du :

08 Février 2023

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [I] [F][2]

[2]

[Adresse 2]

[Localité 7]

JUGEMENT

rendu le 14 Mai 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. GRAND GARAGE DE TOCQUEVILLE

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Philippe RENAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0139

DEFENDERESSE

S.A.S. HORIZON MOTOS

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Jean-Michel AZOULAI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0007

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 03 Avril 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2012, la société SCI GRAND GARAGE DE TOCQUEVILLE a donné à bail commercial à la société BMW DISTRIBUTION, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société HORIZON MOTOS des locaux situés à [Localité 9], [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er décembre 2012 au 31 novembre 2021, l’exercice de l’activité de « garage, espace de vente (vente de véhicules, pièces et accessoires), atelier, pour tout type de véhicules » et un loyer annuel de 260.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 27 mai 2021, la société SCI GRAND GARAGE DE TOCQUEVILLE a délivré congé à la société HORIZON MOTOS pour le 30 novembre 2021 à minuit et offert le renouvellement du bail à compter du 1er décembre 2021 moyennant un loyer principal annuel de 350.000 euros hors taxes et hors charges, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Par acte d’huissier de justice signifié le 30 juin 2021, la société HORIZON MOTOS a déclaré accepter le renouvellement du bail mais contesté le montant du loyer proposé.

Par acte d’huissier de justice signifié le 25 octobre 2022 la société SCI GRAND GARAGE DE TOCQUEVILLE a notifié à la société HORIZON MOTOS un mémoire préalable en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er décembre 2021 à la somme de 350.000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 8 février 2023, la société SCI GRAND GARAGE DE TOCQUEVILLE a assigné la société HORIZON MOTOS à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 avril 2024 à laquelle la société SCI GRAND GARAGE DE TOCQUEVILLE et la société HORIZON MOTOS étaient représentées par leur avocat.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SCI GRAND GARAGE DE TOCQUEVILLE demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2021 à la somme en principal de 350.000 euros hors taxes et hors charges par an

A titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il lui plaira en lui attribuant la mission qu’elle indique ;

— fixer par provision le montant du loyer à la somme de 350.000 euros par an en princiapl, hors taxes et hors charges, pendant la durée de l’instance et rétroactivement à compter du 1er décembre 2021 ;

En tout état de cause,

— condamner la société HORIZON MOTOS au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société HORIZON MOTOS aux dépens, y compris les frais d’expertise s’il y a lieu, dont distraction au profit de Maître Philippe RENAUD, avocat.

Au soutien de sa demande, elle expose avoir fait réaliser une expertise amiable par M. [S] [O], expert près la cour d’appel, selon lequel les locaux bénéficient d’une très bonne situation dans une zone résidentielle et de bureaux dont la population est susceptible d’être intéressée par l’activité exercée. Au visa de l’article R.145-6 du code de ommerce, elle ajoute que les locaux ont bénéficié d’une modification des facteurs locaux de commercialité notable et favorable à l’activité exercée par le preneur en raison de la limitation de la circulation des voitures et de l’augmentation des deux roues motorisées. Sur le fondement de l’article R.145-10 du même code, elle ajoute que les locaux sont monovalents car construits en vue d’une seule utilisation et que leur transformation serait très coûteuse. Au vu du rapport de M. [S] [O], elle évalue la surface réelle totale à 2.017,40 m², la surface pondérée à 982,93 m² et le prix unitaire à 356 euros/m²P, soit une valeur locative annuelle de 349.923,08 euros arrondis à 350.000 euros. Elle considère enfin qu’il y a lieu d’appliquer une majoration de 1 %, soit 3.500 euros, compte tenu de l’autorisation de sous-location à des sociétés du groupe, et un abattement de même montant en raison de l’assurance de l’immeuble supportée par le preneur.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société HORIZON MOTOS demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2021 à la somme annuelle de 285.987,92 euros hors taxes hors charges ;

A titre subsidiaire,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2021 à la somme annuelle de 294.000 euros hors taxes hors charges ;

A titre infiniment subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il lui plaira aux frais avancés de la société SCI GRAND GARAGE DE TOCQUEVILLE et en lui attribuant la mission qu’elle indique ;

— fixer pendant cette période le loyer dû au montant qu’elle règle actuellement.

Elle indique solliciter la fixation du loyer en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux en application de l’article L. 145-34 du code de commerce, soit un loyer de renouvellement de 285.987,92 euros hors taxes et hors charges par an. Elle conteste le caractère monovalent des locaux au motif que la société SCI GRAND GARAGE DE TOCQUEVILLE ne rapporte pas la preuve que le coût des travaux de transformation serait exorbitant et soutient que les locaux affectés à l’usage de garage ne sont pas nécessairement monovalents.

Subsidiairement, si le loyer devait être fixé en fonction de la valeur locative, elle invoque le rapport qui a été établi à sa demande par M. [C] [M], expert près la cour d’appel. Elle conteste la surface retenue par le bailleur et invoque que les locaux se trouvent dans le dernier tronçon de la [Adresse 10] qui est commercialement peu actif. Elle relève que la valeur brute retenue par l’expert est de 347.549 euros par an à laquelle il y a lieu d’appliquer une minoration de 2,5 % au titre de la prise en charge par le preneur des travaux de mise en conformité et des primes d’assurance, une minoration de 10.073 euros au titre de l’impôt foncier, une majoration de 54 % pour autorisation des sous location à toute société du groupe et une minoration de 15 % pour tenir compte de la clause d’accession en fin de jouissance, soit une valuer locative nette arrondie à 294.000 euros par an.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er décembre 2021 par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié par la société SCI GRAND GARAGE DE TOCQUEVILLE le 27 mai 2021.

Cela sera constaté.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En outre, selon l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R.145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

En l’espèce, les parties s’opposent sur les caractéristiques des locaux donnés à bail, notamment leur situation et leur surface, et la pertinence des loyers de comparaison qu’elles invoquent.

Elles s’opposent également sur le caractère monovalent des locaux, étant rappelé que pour retenir le caractère monovalent des locaux au sens des dispositions précitées, il doit être établi qu’ils ne peuvent être affectés à une autre destination que celle de garage sans des travaux importants représentant des transformations coûteuses.

La société SCI GRAND GARAGE DE TOCQUEVILLE invoque également une modification des facteurs locaux de commercialité. Il est en effet acquis qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement d’un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Cependant, en l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer.

Par conséquent, en application de l’article R 145-30 du code de commerce, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société SCI GRAND GARAGE DE TOCQUEVILLE qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société HORIZON MOTOS pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L 145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SCI GRAND GARAGE DE TOCQUEVILLE et la société HORIZON MOTOS pour les locaux situés à [Localité 9], [Adresse 3], à compter du 1er décembre 2021 ;

avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder

Mme [I] [F]

[Adresse 2] [Localité 7]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 8]

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 9], [Adresse 3], et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne le caractère monovalent des locaux au sens de l’article R.145-10 du code de commerce et la modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens des articles L. 145-34 et R.145-6 du code de commerce ;

— rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er décembre 2021 au regard des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ainsi que des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er décembre 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 16 mai 2025 ;

Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SCI GRAND GARAGE DE TOCQUEVILLE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 19 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 4 octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 14 mai 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER