TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 16 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 22/05664 – N° Portalis DBW3-W-B7G-Z6QL

AFFAIRE : S.C.I. DE L’ETOILE ( la SELARL [J] [X])

C/ S.C.I. MEHAZUR (la SELARL C.L.G.)

DÉBATS : A l’audience Publique du 17 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 16 Janvier 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA S.C.I. DE L’ETOILE, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°  507 779 411, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

La SCI MEHAZUR, immatriculée au RCS de Marseille sous le n°  439 601 832, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

La Société L’EQUITE venant aux droits de la société LA MEDICALE DE FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 572 084 697, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Diane DELCOURT de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

La [Adresse 9], SAS immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 842 241 655, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Grégory NICOLAI, avocat au barreau de MARSEILLE

La société LA MEDITERRANEE, SARL immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 399 769 280, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MEHAZUR est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2], dont le lot n° 7 constitué d’un local commercial en rez-de-chaussée.

Par contrat daté du 12 janvier 2004, elle a donné ce local à bail à la société LA MEDITERRANEE aux fins d’y exploiter une activité de bar et distribution de boissons.

Celle-ci a par la suite donné ce local en gérance à la SAS [Adresse 9], exerçant une activité de restauration sous l’enseigne le BISTRO BLEU, en vertu d’un contrat de location-gérance du 5 juillet 2019. Le restaurant a ouvert le 09 décembre 2019.

Parallèlement et depuis le 15 décembre 2008, la SCI DE L’ETOILE était propriétaire des lots n° 3 et 9 au sein du même immeuble, le lot n°9 étant constitué d’un appartement situé au 1er étage, au-dessus du local de la SCI MEHAZUR, qu’elle a donné à bail en août 2019 à Monsieur [G] et Madame [Z] [C].

Le 10 décembre 2019, les pompiers ont été appelés pour des fumées envahissant l’appartement de la SCI DE L’ETOILE, provenant du restaurant se trouvant au rez-de-chaussée exploité dans le local de la SCI MEHAZUR.

Les locataires de la SCI DE L’ETOILE se sont par la suite plaints à plusieurs reprises de fumées et d’odeurs incessantes dans le logement, les conduisant à donner congé de leur bail par courrier en date du 26 janvier 2020.

Par courrier en date du 20 février 2020 et LRAR du 28 avril 2020, la SCI DE L’ETOILE a informé la SCI MEHAZUR des troubles occasionnés par l’activité de son locataire et l’a mise en demeure de mettre un terme à ce désordre sous un délai de quinze jours.

Par courrier du 08 juin 2020, le mandataire de la SCI MEHAZUR répondait que l’activité de restauration à l’origine des désordres n’était pas autorisée par les dispositions du bail, que le local avait été sous-loué sans son autorisation et qu’une sommation interpellative de se mettre en conformité avec la destination du bail avait été signifiée le 11 mars 2020 à la société LA MEDITERRANEE.

Par correspondance en date du 30 juin 2020, le syndic de l’immeuble, représentant le syndicat des Copropriétaires, a indiqué au mandataire de la SCI MEHAZUR avoir constaté plusieurs infractions au règlement de copropriété, notamment des raccordements des évacuations de fumée non approuvés en assemblée générale et non conformes à la réglementation, ainsi que le non-respect des horaires d’activité. Il l’a mise en demeure de bien vouloir rendre les installations visées aux normes et d’appliquer strictement les conditions d’ouverture et de fermeture de son activité.

En septembre 2020, une expertise amiable a été diligentée par le cabinet SARETEC à l’initiative de l’assureur de la SCI L’ETOILE au contradictoire de la SCI MEHAZUR, de la SOCIETE LA MEDITERRANEE en sa qualité de locataire, et de la SASU [Adresse 9] en sa qualité de locataire-gérant. Le rapport a été déposé le 1er octobre 2020, et a conclu que les émanations de fumées et d’odeurs dans le logement de la SCI DE L’ETOILE provenaient du restaurant exploité dans le local du rez-de-chaussée. Il a également confirmé l’existence de raccordements non conformes du conduit d’évacuation des hottes de cuisine du restaurant au conduit de fumées maçonné de l’immeuble.

Suite au dépôt de ce rapport, la SCI DE L’ETOILE a de nouveau mis en demeure la SCI MEHAZUR de mettre en conformité l’extraction des fumées du restaurant, en vain.

Suivant acte notarié du 12 novembre 2020, elle a vendu ses lots à Monsieur et Madame [E].

Par acte extrajudiciaire en date du 9 juin 2022, la SCI DE L’ETOILE a assigné la SCI MEHAZUR, la société LA MEDITERRANEE et la société [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Marseille, sur le fondement du trouble anormal de voisinage et de l’article 1240 du code civil, en sollicitant leur condamnation in solidum à l’indemniser de ses préjudices.

La SCI MEHAZUR a par la suite dénoncé la procédure à la société LA MEDICALE prise en sa qualité d’assureur multirisques de l’immeuble, afin de la relever et garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre au titre de sa responsabilité civile propriétaire.

Par ordonnance en date du 07 décembre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances qui se sont poursuivies sous le numéro RG 22/05664.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 16 avril 2024 et signifiées à la société LA MEDITERRANEE par commissaire de justice le 22 mai 2024, la SCI DE L’ETOILE demande au tribunal de :

— Juger que les désordres, subis dans l’appartement ayant appartenu à la SCI DE L’ETOILE, proviennent de l’activité de restauration exploitée au RDC de l’immeuble situé [Adresse 4].

Par conséquent :

— Condamner in solidum la SCI MEHAZUR, LA MEDICALE, La société LE MEDITERRANEE, la Société [Adresse 9] au paiement de la somme de 11.375,00 € à titre de dommages et intérêts

— Débouter la SCI MEHAZUR, la société [Adresse 9] et la MEDICALE de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— Condamner in solidum la SCI MEHAZUR, LA MEDICALE, La société LE MEDITERRANEE, la Société [Adresse 9] à 3.000 € en application de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— Ordonner l’exécution provisoire.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 19 avril 2024 et signifiées à la société LA MEDITERRANEE par commissaire de justice le 18 juin 2024, la SCI MEHAZUR demande au tribunal, au visa des articles 1728,1103 et 1240 du Code Civil, de :

— REJETER toutes les demandes formulées par la SCI DE L’ETOILE à l’encontre de la SCI MEHAZUR ;

— A tout le moins, RAMENER les demandes de condamnation à de moindres proportions ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER in solidum la SARL LA MEDITERRANEE, preneur à bail, et la SAS [Adresse 9], sous locataire, à relever et garantir la SCI MEHAZUR, bailleresse, des éventuelles condamnations prononcées à son encontre dont l’origine exclusive est due au comportement fautif du preneur en cours de bail,

— CONDAMNER la compagnie d’assurances LA MEDICALE à relever et garantir la SCI MEHAZUR de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre,

— CONDAMNER in solidum la SARL LA MEDITERRANEE, preneur à bail, et la SAS [Adresse 9], sous locataire, à verser à la SCI MEHAZUR la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 5 février 2024, la société [Adresse 8] demande au tribunal de :

— Débouter la SCI de l’ETOILE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner la SCI de l’ETOILE au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— A titre subsidiaire, si la Juridiction venait à considérer que le trouble de voisinage était constitué et qu’il était du seul fait d’une non-conformité des installations de la SAS [Adresse 9], circonscrire le préjudice et les demandes à de plus justes proportions, compte tenu de la durée réelle du trouble au regard des périodes de fermeture pendant la crise sanitaire, et constater l’absence totale de démonstration d’un quelconque préjudice à la revente.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 10 mai 2024 et signifiées à la société LA MEDITERRANEE par commissaire de justice le 22 mai 2024, la société L’EQUITE venant aux droits de la société LA MEDICALE demande au tribunal, de :

A titre principal :

— DEBOUTER purement et simplement la SCI DE L’ETOILE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SCI DE L’ETOILE à verser à L’EQUITE venant aux droits de LA MEDICALE la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER in solidum la SARL LA MEDITERRANEE et la SAS [Adresse 9], à relever et garantir L’EQUITE venant aux droits de LA MEDICALE, des éventuelles condamnations prononcées son encontre ;

— CONDAMNER in solidum la SARL LA MEDITERRANEE et la SAS [Adresse 9] à verser à L’EQUITE venant aux droits de LA MEDICALE la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— En toutes hypothèses ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

La société LA MEDITERRANEE n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 octobre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage imputable aux défenderesses

Il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Ainsi, aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Ce droit du propriétaire est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

La normalité s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établi par celui qui s’en prévaut.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est une responsabilité de plein droit, fondée sur un fait objectif, qui ne nécessite pas de démontrer l’existence d’une faute, contrairement à la responsabilité délictuelle fondée sur les articles 1240 et suivants du code civil. Elle implique seulement de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre le trouble et le préjudice qui doivent trouver leur origine dans le fonds voisin.

A cet égard, le non-respect d’un règlement ne peut caractériser en lui-même l’anormalité d’un trouble. À l’inverse, le fait de se conformer à une réglementation n’exonère pas l’auteur de la nuisance de sa responsabilité en matière de troubles anormaux de voisinage.

Il relève de l’appréciation souveraine des juges du fond d’estimer, en fonction de la nature, l’intensité, la durée ou de la répétition des nuisances, si ceux-ci dépassent la limite de la normalité des troubles de voisinage, et si la preuve de l’anormalité du trouble ainsi que la relation directe entre le préjudice et le fait imputable au voisin est apportée.

Ainsi, en application de la théorie des troubles anormaux du voisinage, le propriétaire même non occupant est responsable de plein droit des dommages trouvant leur origine dans son immeuble, et ce même si celui-ci était donné en location lors de la survenance des nuisances.

En effet, le bailleur répond des troubles anormaux de voisinage imputables au locataire dès lors qu’ils trouvent leur origine dans l’immeuble donné en location.

Par ailleurs, en vertu de ce même principe, tout locataire d’un immeuble a l’obligation, quelles que soient les stipulations du contrat de bail et le cas échéant du règlement de copropriété, d’user paisiblement des lieux loués sans causer à autrui un trouble excessif de voisinage.

En l’espèce, la SCI DE L’ETOILE se plaint d’émanations de fumées et d’odeurs de cuisine récurrentes à l’intérieur de son appartement.

La matérialité de ces troubles est établie par les différentes pièces versées aux débats, et en particulier :

— le rapport des marins pompiers de [Localité 10] du 13 février 2020, qui fait état de leur intervention le 10 décembre 2019 pour des « fumées suspectes » au sein de l’immeuble. Il précise que des fumées envahissant les niveaux supérieurs ont été constatées, provenant du restaurant se trouvant au rez-de-chaussée ;

— les courriers adressés à la SCI L’ETOILE les 26 et 28 janvier 2020 par ses locataires, mentionnant les fumées et odeurs « incessantes » au sein de l’appartement, les conduisant à donner congé de leur bail ;

— les clichés photographiques produits, qui montrent la présence de traces noirâtres dans le placard de la cuisine l’appartement et de particules noires sur la vaisselle ;

— le rapport d’expertise amiable du cabinet SARETEC en date du 2 septembre 2020, qui indique qu’ont été constatées de « fortes odeurs de cuisine nécessitant l’ouverture des fenêtres pour aérer », ces odeurs étant plus fortes à l’intérieur des meubles bas de la cuisine qui sont, de même que la vaisselle, souillés par des dépôts de particules fines d’aspect noir.

L’existence des troubles allégués par la requérante est ainsi démontrée.

S’agissant de leur origine, le rapport d’expertise amiable précité établi par le cabinet SARETEC indique que les fumées et odeurs déplorées par la SCI DE L’ETOILE proviennent du conduit maçonné de l’immeuble et se dispersent dans la cuisine de cette dernière, ce qui n’est contesté par aucune des parties. L’expert amiable a constaté sur ce point que le conduit métallique d’évacuation des hottes de la cuisine du local du rez-de-chaussée est raccordé à ce conduit de fumées maçonné. Or, dans la cuisine de la requérante, ce conduit a été démoli puis reconstitué en plaques de plâtre sur ossature métallique. L’expert amiable a également constaté qu’il est interrompu au niveau du plancher bas de la cuisine et partiellement rebouché à cet endroit. Un cliché du conduit interrompu et obstrué est inséré au rapport. C’est donc en raison de cette interruption du conduit maçonné au niveau de la cuisine de la requérante que les fumées provenant du restaurant se déversent dans son appartement, selon le rapport de l’expert amiable.

Ces constatations sont corroborées par une attestation produite par la société [Adresse 9] émanant de la société M CONSTRUCTION et datée du 22 novembre 2023, par laquelle cette entreprise atteste avoir été mandatée en mars 2020 par la société [Adresse 9] suite aux plaintes de la SCI DE L’ETOILE, et avoir alors constaté que le conduit maçonné de l’immeuble sur lequel l’évacuation de la hotte des cuisines du restaurant est raccordée était « obstrué par des gravats » et « bouché sur sa partie haute » par une plaque métallique. Un cliché montrant le conduit obstrué ainsi qu’un schéma sont joints à cette attestation.

Ces éléments concordants apparaissent ainsi suffisants pour établir la cause technique des désordres dès lors que le rapport d’expertise amiable versé aux débats par la demanderesse est corroboré par une attestation et un cliché photographique produits par une entreprise de travaux mandatée par l’un des défendeurs, qui concordent avec les constatations de l’expert amiable sur l’interruption du conduit maçonné, qui ne sont pas d’ailleurs pas contestées en elles-mêmes.

Contrairement à ce qu’indique la SCI DE L’ETOILE, il résulte de ces éléments que l’origine des troubles dont elle se plaint réside non pas dans les fumées du restaurant en elles-mêmes ni dans le raccordement de l’évacuation des hottes de la cuisine au conduit de fumées commun, mais bien dans le fait que ce conduit est interrompu et obstrué au moins partiellement par des gravats au niveau du plancher bas de sa cuisine. C’est en effet à cause de cette interruption du conduit que les fumées des hottes du local du rez-de-chaussée extraites vers celui-ci se déversent dans l’appartement de la SCI DE L’ETOILE.

Or, le tribunal constate qu’aucun élément n’est versé aux débats de nature à établir à quelle occasion ce conduit maçonné a été sectionné, ni par qui. Il sera au surplus souligné que les parties ne contestent pas que ce conduit constitue une partie commune de l’immeuble, et que le syndicat des copropriétaires n’a pour autant pas été attrait à la présente instance.

La SCI DE L’ETOILE ne peut alors valablement soutenir que la responsabilité de la SCI MEHAZUR, de son locataire la société LA MEDITERRANEE et de son sous-locataire la société [Adresse 9] serait engagée du seul fait que les fumées se déversant dans son appartement proviennent de leur local. En effet, il a été rappelé que la cause de ses troubles trouve son origine non pas dans l’existence de ces fumées en elles-mêmes, mais bien dans le fait qu’elles se répandent de manière anormale dans son appartement. Elle ne peut davantage arguer du caractère illicite ou non-conforme du raccordement du système d’évacuation des hottes au conduit de fumées de l’immeuble, dans la mesure où il n’est pas démontré que le trouble qu’elle allègue serait en lien avec cette non-conformité, avec une absence d’autorisation préalable par l’assemblée générale des copropriétaires ou avec le non-respect du bail commercial. En effet, aucun élément n’établit que la SCI DE L’ETOILE aurait subi une quelconque nuisance liée à ce raccordement non conforme ou non autorisé si le conduit de fumées de l’immeuble était resté intact et n’avait pas été sectionné au niveau de son appartement.

Le rapport d’expertise amiable qui a conclu à la non-conformité du raccordement et à son illicéité n’est au demeurant confirmé par aucun autre élément et ne précise pas précisément à quelles dispositions du règlement sanitaire départemental, du code du travail ou de la règlementation en matière de lutte contre les incendies dans les ERP elle contreviendrait.

La requérante échoue ainsi à rapporter la preuve que le fait à l’origine de son trouble, à savoir l’interruption et l’obstruction du conduit de fumées maçonné de l’immeuble vers lequel sont extraites les fumées du restaurant, serait imputable à l’une ou l’autre des défenderesses, en l’absence de tout élément sur les circonstances dans lesquelles ces travaux affectant le conduit commun de l’immeuble ont été réalisés.

Dans ces conditions, les demandes de la SCI DE L’ETOILE doivent être rejetées.

Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner les demandes formulées en défense à titre d’appels en garantie.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI DE L’ETOILE, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à la société [Adresse 9] une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour se défendre dans le cadre de la présente procédure.

La SCI MEHAZUR ne formule pas de demande à ce titre à l’égard de la SCI DE L’ETOILE.

Ses demandes dirigées à l’encontre de ses co-défenderesses, non condamnées au principal, seront quant à elles rejetées.

En équité, la société L’EQUITE sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE la SCI DE L’ETOILE de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le SCI DE L’ETOILE à payer à la société [Adresse 8] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes formulées au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le SCI DE L’ETOILE aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire, qui assortit de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le seize janvier deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT