TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 37] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/05190

N° Portalis 352J-W-B7F-CUGQU

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Avril 2021

JUGEMENT

rendu le 03 Avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [P] [U]

[Adresse 24]

[Localité 28]

représenté par Maître Alexia SEBAG de la SELEURL A.SEBAG Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0774

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet GESTIMA,

[Adresse 2]

[Localité 25]

représenté par Maître Philippe DE LA GATINAIS de la SELARL CABINET DLG, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2028

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic le Cabinet [Localité 39], SAS

[Adresse 3]

[Localité 26]

représenté par Maître Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0109

Décision du 03 Avril 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/05190 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGQU

La MACSF, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 32]

représentée par Maître Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #J0133

La société JMB, SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 15]

[Localité 26]

représentée par Maître Emmanuel ARNAUD de la SELARL VIDAPARM, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0722

La SCI SOCIETE IMMOBILIERE DU BATIMENT C DU [Adresse 29], prise en la personne de ses représentant légaux

[Adresse 23]

[Localité 27]

représentée par Maître Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0145

La société AXA FRANCE IARD, SA, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 13]

[Localité 31]

représentée par Maître Xavier LEDUCQ de la SCP CRTD & Associés, Société d’avocats inter barreaux, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2035

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 30 Janvier 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Décision du 03 Avril 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/05190 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGQU

Exposé du litige

Monsieur [H] [P] [U] est propriétaire, depuis juillet 2016, d’un appartement au sein d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Adresse 36] [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le mur de la chambre de son appartement est mitoyen avec un restaurant, le [Adresse 20], exploité par la SARL JMB. Le local appartient à la SCI du Bâtiment C du [Adresse 29] et est situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 15] à Paris 15ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [H] [P] [U] a, par courrier en date du 18 novembre 2016, fait une « déclaration de sinistre dégâts des eaux du 12/11/2016 » auprès de son assureur, la MACSF.

En novembre 2016, le syndic de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 38], le cabinet Gestima, a mandaté la société [E] pour une recherche de fuite. Par courriel du 9 février 2017, il a indiqué à Monsieur [H] [P] [U] que le rapport de la société [E] retenait que : « la fuite provient bien de la descente des eaux usées du restaurant mitoyen appartenant à l’immeuble voisin. Il y a probablement un engorgement au niveau de ce collecteur des eaux usées qui est certainement à l’origine de votre dégât des eaux important dans votre appartement ».

Dans le même temps, il a été fait le constat que la fonte des eaux usées desservant notamment le water-closet des parties communes de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 38], piquetée et poreuse, entraînait des cloques sur le mur du salon de l’appartement de Monsieur [H] [P] [U], donnant sur la cour.

Le cabinet Gestima a, dans un courriel du 9 janvier 2017, envoyé deux devis de la société [E] afin de procéder aux réparations nécessaires relatives à ce désordre et a précisé : « il est important de noter que les travaux de remplacement de la fonte sont nécessaires car ils permettraient de résoudre une partie du sinistre chez Monsieur [P]. Concernant le deuxième devis, il est important d’envisager avant tous travaux, le devenir des WC commun à la prochaine Assemblée générale ». Ce sinistre a, par la suite, été résolu.

Le 8 février 2017, à la demande de Monsieur [H] [P] [U], un constat d’huissier, faisant état des désordres survenus dans son appartement, a été dressé.

Par courriers en date du 11 et 14 février 2017, Monsieur [H] [P] [U] a mis en demeure le cabinet Gestima ainsi que le syndic de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 38], le cabinet [Localité 40], afin de mandater une entreprise spécialisée pour effectuer une nouvelle recherche de fuite.

Le 30 mars 2017, à la demande de Monsieur [H] [P] [U], la société Univers Architecture a fait le constat que « la source de l’infiltration a été très clairement identifiée, il s’agit du restaurant « le [Adresse 20] » […]. En effet, la canalisation enterrée passant sous les cuisines étant bouchées, lorsque les employés vident la plonge ou que le lave-vaisselle vidange ses eaux sales, ces eaux usées débordent par un trop-plein ».

La MACSF a également mandaté le cabinet Elex [Localité 37] Ile de France afin notamment de vérifier l’application de la garantie contractuelle et de chiffrer les dommages. Le rapport du cabinet Elex [Localité 37] Ile de France du 13 avril 2017 a indiqué que le « sinistre du 12/11/2016 [est] consécutif à un engorgement de la canalisation collective des eaux usées passant par le restaurant « [Adresse 35] » au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété administré par le cabinet [Localité 39] situé au [Adresse 15]. Cette fuite occasionne des dommages immobiliers et des dommages aux embellissements dans l’appartement de M. [P] [U] ».

La propriétaire du restaurant l’ayant informé, par courriel du 13 avril 2017, que les travaux nécessaires pour faire cesser la fuite étaient en cours dans le local mitoyen à son appartement, sans plus de précision sur la nature de ces travaux, Monsieur [H] [P] [U] a fait procéder, au terme de six mois nécessaires à l’assèchement des murs, aux travaux de remise en état nécessaires, lesquels se sont achevés au mois de février 2018.

Toutefois, le 26 mars 2018, Monsieur [H] [P] [U] a fait constater par huissier la réapparition d’humidité dans son logement au même endroit. Le 1er avril 2018, la société Univers Architecture a constaté également un taux d’humidité de 100 % sur le mur de la chambre mitoyen avec le restaurant le « [Adresse 20] ».

C’est dans ces conditions que Monsieur [H] [P] [U], par assignation délivrée le 25 avril 2018 à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], de la MACSF, de la SARL JMB, de la SCI du Bâtiment C du [Adresse 29] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] Paris [Adresse 5], a saisi le juge des référés de Paris d’une demande d’expertise. Par ordonnance en date du 4 juillet 2018, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, confiée à Monsieur [O] [T], afin de constater les désordres et d’en déterminer les causes.

Par ordonnance du 28 décembre 2018, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société Axa France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 38].

L’expert a déposé son rapport le 7 décembre 2020 aux termes duquel il a conclu que l’origine du sinistre provenait du réseau d’assainissement du restaurant et a préconisé les travaux de réfection et de mise en conformité nécessaires.

Des travaux visant à mettre fin au sinistre ont été réalisés après le dépôt du rapport d’expertise.

Par actes d’huissier en date des 2, 8, 9 et 12 avril 2021, Monsieur [H] [P] [U] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] Paris 15ème, la MACSF, la société JMB, la SCI du bâtiment C du [Adresse 29], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] Paris 15ème et son assureur, la société Axa France Iard, en réparation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 30 novembre 2023, Monsieur [H] [P] [U] demande au tribunal de

« Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 4, 63 et suivants et 70 du code de procédure civile,

Vu l’article L.113-1 du code des assurances,

Vu l’article L.113-5 du code des assurances,

Vu l’article L.124-3 du code des assurances,

Vu le rapport d’expertise et les pièces versées au débat,

Déclarer Monsieur [H] [P] [U] recevable et bien fondé en sa demande ;

Constater la responsabilité in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], de la SARL JMB et de la SCI du Bâtiment C du [Adresse 29], dans la survenance et l’aggravation du sinistre subi par Monsieur [H] [P] [U] ;

Déclarer solidairement responsable de son assuré, civilement responsable, l’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], la société AXA FRANCE IARD ;

Débouter la société MACSF ASSURANCES de sa demande de mise hors de cause ;

Dire que la société MACSF ASSURANCES, assureur de Monsieur [P] [U], devra garantir l’intégralité des condamnations prononcées en indemnisation des préjudices subis par son assuré ;

En conséquence :

Constater et dire que le préjudice subi par Monsieur [H] [P] [U] en sa qualité de propriétaire et du fait de sinistre objet de la présente procédure s’élève à la somme de 109.198,09 €uros à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] et son assureur la société AXA FRANCE IARD, la SARL JMB et la SCI du Bâtiment C du [Adresse 29], à verser à Monsieur [H] [P] [U] la somme de 109.198,09 € correspondant au préjudice subi par ce dernier depuis le début du sinistre jusqu’au jour de la délivrance des présentes, à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] et son assureur la société AXA FRANCE IARD, la SARL JMB et la SCI du Bâtiment C du [Adresse 29] à verser à Monsieur [H] [P] [U] la somme de 19.950 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] et son assureur la société AXA FRANCE IARD, la SARL JMB et la SCI du Bâtiment C du [Adresse 29] aux entiers dépens et notamment les frais d’expertise ;

Décision du 03 Avril 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/05190 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGQU

Rejeter la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] dirigée contre Monsieur [P] [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre additionnel :

Condamner la société MACSF ASSURANCES à garantir le montant des condamnations prononcées en indemnisation des préjudices subis par Monsieur [P] [U] ;

La condamner à garantir les condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner à garantir les entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] sollicite du tribunal de :

« Vu le rapport d’expertise déposé par Monsieur [O] [T],

Vu les pièces versées au débat,

Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] en ses conclusions et de l’y déclarer bien fondé,

En conséquence,

Entériner les conclusions du rapport d’expertise déposé par Monsieur [O] [T], Expert Judiciaire,

Y faisant droit,

Débouter Monsieur [H] [P] [U] de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont manifestement mal fondées,

Pour le surplus,

Condamner Monsieur [H] [P] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [H] [P] [U] aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais d’expertise ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] Paris 15ème sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 1240 du code civil,

Vu le rapport d’expertise en date du 7 décembre 2020,

Vu les pièces versées aux débats,

— Dire et juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], recevable en ses conclusions, fins et prétentions,

— Déclarer que la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] n’est pas établie,

En conséquence,

— Débouter Monsieur [P] [U] de sa demande de condamnation in solidum formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 16],

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum la société AXA France IARD, la société JMB, ainsi que la société Immobilière du Bâtiment C du [Adresse 29], à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— Condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] la somme de 5 423,60 euros au titre des frais avancés lors des opérations d’expertise,

— Condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner tout succombant aux entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 25 octobre 2022, la MACSF sollicite du tribunal de :

« Vu l’assignation délivrée le 2 avril 2021,

Vu l’article 4 du code de procédure civile,

A titre principal,

▪ Juger que les garanties du contrat MACSF ne sont pas applicables,

▪ Rejeter en conséquence toutes les demandes formées contre MACSF,

A titre subsidiaire,

▪ Condamner in solidum la société JMB et la SCI BATIMENT C du [Adresse 30], à garantir intégralement la MACSF pour les condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

▪ Condamner in solidum la société JMB et la SCI BATIMENT C du [Adresse 30] et à défaut, tout succombant à 5000 €, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR, en application de l’article 699 du même code ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 avril 2022, la société JMB sollicite du tribunal de :

« A titre principal

Déclarer mal fondée les demandes de condamnation formulées à l’encontre de la société JMB par Monsieur [P] [G],

En cas de condamnation in solidum, condamner la SCI [Adresse 34] à relever et garantir la société JMB de toute condamnation prononcée au profit de Mr [P] [G],

A titre subsidiaire

Déclarer mal fondée la demande formulée au titre du préjudice matériel,

Décision du 03 Avril 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/05190 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGQU

Déclarer mal fondée la demande formulée au titre de la perte d’usage en son montant,

Déclarer mal fondées les demandes formulées au titre du préjudice moral et au titre de la taxe foncière,

Déclarer mal fondée la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en son montant,

Condamner la SCI du [Adresse 33] aux entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 2 novembre 2022, la société Axa France Iard demande au tribunal de :

« Vu le rapport d’expertise judiciaire,

— Déclarer recevable et bien fondée AXA France IARD en ses conclusions ;

A titre principal :

— Rejeter purement et simplement tout demande de condamnation à l’encontre d’AXA France IARD en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15],

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal rentrait en voie de condamnation à l’encontre d’AXA France IARD :

— Limiter les sommes retenues au montant validé par l’expert judiciaire pour l’ensemble des postes de préjudice matériel ;

— Limiter la perte de loyer à la durée de remise en état des locaux soit sur une durée de 6 mois, ce qui correspond à 5.940 euros ;

— Rejeter la demande faite au titre de la taxe foncière ;

— Rejeter la demande faite au titre du préjudice moral ;

— Cantonner en tout état de cause l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre d’AXA France IARD aux plafonds de garantie applicables en l’espèce (dont 300 fois l’indice FFB pour les dommages immatériels) ;

— Ramener à de plus justes proportions la demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 juillet 2023, la SCI bâtiment C du [Adresse 29] sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 605, 606 et 1240 du code civil,

Vu les articles 1732 du code civil,

Vu les articles 3 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le rapport d’expertise et les pièces versées au débat

Déclarer la société JMB, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] responsables in solidum des dommages subis par Monsieur [P] ;

Débouter Monsieur [P] de l’intégralité de ses demandes dirigées contre la SCI DU BATIMENT C DU [Adresse 29] ;

Subsidiairement,

Juger que la demande d’indemnisation de Monsieur [P] au titre du préjudice lié au paiement de la taxe foncière n’est pas fondée ;

Juger que la demande d’indemnisation de Monsieur [P] au titre de la perte de loyer ne peut être égale à l’avantage attendu mais doit être mesurée à la chance perdue en conséquence de quoi l’indemnisation à ce titre ne saurait dépasser 530 € par mois ;

Condamner in solidum la société JMB et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représentés par leur syndic en exercice, ainsi que l’assureur de ce dernier, AXA à relever et garantir le SCI DU BATIMENT C de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre tant en principal, intérêts, frais, accessoires, article 700 du code de procédure civile et dépens ;

En tout état de cause,

Débouter la société JMB, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], Monsieur [P] [U], AXA et MACSF de leurs demandes dirigées contre la SCI DU BATIMENT C ;

Condamner in solidum la société JMB, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] et Monsieur [P] [U] à payer à la SCI DU BATIMENT C une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens en ce compris les frais d’expertise ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 31 janvier 2025, a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

Motifs de la décision :

I – Sur les demandes indemnitaires formées par Monsieur [H] [P] [U] :

Monsieur [H] [P] [U] fonde ses demandes sur l’article 1240 du code civil.

Il reproche aux deux syndicats des copropriétaires d’avoir manqué de réactivité et de ne pas avoir fait les diligences nécessaires qui leur incombaient. Il souligne que les opérations d’expertise ont constaté des fuites et de l’humidité qui se retrouvaient dans les caves et dans la cour intérieure de l’immeuble, l’expert ayant également évoqué des repérages et des curages, ce qui permet d’établir que les deux syndicats des copropriétaires avaient une connaissance ancienne de ce sinistre. Selon le demandeur, ceux-ci n’ont pourtant pas agi en temps voulu malgré les nombreuses alertes, relances, mises en demeure qu’il a faites. Il précise, en outre, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] n’a pas fait les recherches de fuite, ni les travaux de réfection nécessaires du réseau de ses parties communes, pourtant mentionnés dans le rapport d’expertise.

S’agissant de la SCI bâtiment C du [Adresse 29] et de la société JMB, Monsieur [H] [P] [U] souligne que ces deux sociétés défenderesses ne peuvent se prévaloir du bail commercial conclu entre elles pour s’exonérer de leurs responsabilités en raison de l’effet relatif du contrat. Par ailleurs, le rapport d’expertise est clair s’agissant de leurs responsabilités. De plus, le demandeur relève que la SCI bâtiment C du [Adresse 29] et la société JMB ont été de mauvaise foi et ont fait preuve de résistance tout au long de la gestion du sinistre mais aussi lors des opérations d’expertise.

Dès lors, le demandeur recherche la responsabilité solidaire de l’ensemble de ces défendeurs. Monsieur [H] [P] [U] précise, en outre, que la société Axa France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15], devra également le garantir.

S’agissant de ses préjudices, Monsieur [H] [P] [U] soutient que son préjudice matériel est constitué par les travaux de décontamination, d’assèchement et de réfection, la dépose et la pose d’un mur à la demande de l’expert judicaire, ou encore les travaux d’embellissement et de remise en l’état. Le demandeur précise que les indemnisations perçues de la part de son assurance ont été déduites des demandes indemnitaires qu’il a formulées.

Par ailleurs, il demande l’indemnisation due en raison de la perte de loyers subie. En effet, le bien a été acquis en 2016 dans le cadre d’un investissement locatif. Il évalue sa perte de loyers depuis le 10 mars 2017 jusqu’en décembre 2023 (à parfaire au jour du jugement) avec une valeur locative de 900 euros.

Le demandeur sollicite également l’indemnisation d’autres postes de préjudice : l’électricité (car il a été contraint de payer un contrat EDF pour chauffer le bien afin de permettre le séchage des murs), la taxe foncière (du fait de l’absence de location du bien, elle n’a pas été compensée par la perception des loyers) ; les frais et honoraires inhérents à la procédure (il s’est adjoint les services d’un architecte).

En outre, Monsieur [H] [P] [U] évoque un préjudice moral du fait du sinistre qui dure depuis plus de 5 ans. La location du bien devait financer le crédit d’achat du logement. Or, en l’absence de location, il a dû assumer le paiement de ce crédit. Il a quitté son logement en location pour aller vivre chez ses parents afin de pouvoir rembourser son prêt immobilier mais également les prêts finançant les travaux de rénovation du bien. Il a ainsi été privé de son indépendance financière du fait du sinistre ce qui a engendré une anxiété considérable.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Adresse 36] [Localité 4] indique que l’expert judiciaire a conclu, aux termes de son rapport, que « l’humidité sur le mur de la chambre de l’appartement de M. [P] [U] provient de fuites sur le réseau d’évacuation des eaux usées des cuisines du restaurant, le [Adresse 20], située en mitoyenneté » ; ces conclusions sont claires et non équivoques et ne mettent pas à sa charge, même partiellement, une part de responsabilité dans l’origine des désordres subis par le demandeur.

Par ailleurs, le demandeur ne justifie pas les raisons juridiques pour lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] devrait être tenu pour responsable solidairement avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15]. Le syndicat des copropriétaires rappelle qu’en application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas.

En outre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 38] souligne que Monsieur [H] [P] [U] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un lien de causalité entre les préjudices subis et une faute qu’il aurait commise.

De plus, contrairement aux affirmations du demandeur, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 38] indique avoir été très réactif pour effectuer les recherches de fuite nécessaires, étant précisé que, s’agissant de l’inondation des caves, ce sinistre a été réglé avant la nomination de l’expert judiciaire. Deux autres sinistres (sans lien avec le sinistre objet du présent litige) ont été signalés par le demandeur et traités rapidement par le syndicat des copropriétaires entre janvier et avril 2017.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 38] ajoute que les demandes indemnitaires formulées par Monsieur [H] [P] [U] sont totalement injustifiées tant dans leur principe que dans leur quantum.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 38] indique que l’origine du sinistre provient exclusivement des locaux exploités par le restaurant. Ce constat résulte tant du rapport d’expertise que des autres expertises amiables et recherches de fuites réalisées. Il précise aussi que les canalisations et installations défectueuses à l’origine des désordres sont des parties privatives du lot appartement à la SCI du bâtiment C du [Adresse 29] en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété de l’immeuble établi le 11 juillet 1960.

Par ailleurs, sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil n’est pas établie par le demandeur. S’agissant d’une partie privative, il incombe au copropriétaire de l’entretenir. De plus, le réseau d’assainissement du restaurant n’a pas été réalisé dans les règles de l’art (défectueux et mal entretenu). Dès lors, aucune faute ne peut lui être reprochée, étant précisé qu’il a été particulièrement diligent lors des opérations d’expertise. En effet, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à Paris 15ème indique qu’il s’est substitué à la SCI du bâtiment C du [Adresse 29], propriétaire des locaux, pour mettre en œuvre la campagne de recherche de fuite au sein du restaurant au cours des opérations d’expertise.

L’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15], la société Axa France Iard, demande sa mise hors de cause, au regard des causes et origines des dommages subis par le demandeur, à savoir des fuites provenant de réseaux privatifs du restaurant mitoyen à la chambre de l’appartement de Monsieur [H] [P] [U] (ce qui ressort notamment du rapport d’expertise judiciaire).

A titre subsidiaire, si une responsabilité de son assuré et sa garantie devaient être retenues, elle appelle en garantie la société JMB et la SCI bâtiment C du [Adresse 29], en raison de l’inertie dont ont fait preuve ces deux défendeurs.

Concernant les préjudices allégués, la société Axa France Iard souligne que les dommages matériels subis en 2016/2017 par le demandeur ont été indemnisés. Seuls les dommages matériels subis en 2018 peuvent donner lieu à indemnisation dans le cadre de la présente procédure ; pour les dommages immatériels, elle ne peut être condamnée au-delà du plafond de garantie visé aux conditions générales du contrat d’assurance (soit 300 fois l’indice FFB au jour du sinistre, applicable au 1er trimestre 2017) ; par ailleurs, la durée retenue par le demandeur de 48 mois doit être ramenée à 6 mois (durée de remise en état du logement) ; les autres demandes indemnitaires devront être rejetées comme n’étant ni justifiées ni validées par l’expert dans son rapport.

La société JMB soutient que les désordres subis par le demandeur sont imputables en partie aux canalisations défectueuses privatives et communes de l’immeuble sis [Adresse 15] et en partie aux canalisations défectueuses de l’immeuble sis [Adresse 6].

Par ailleurs, elle rappelle qu’elle est le locataire du local où elle exploite son restaurant et que c’est donc la SCI bâtiment C du [Adresse 29], propriétaire des locaux, qui porte la responsabilité contractuelle des dommages subis par le demandeur du fait des infiltrations et fuites en provenance des canalisations privatives. De plus, selon la société JMB, la vétusté est la cause principale du mauvais état des canalisations à l’origine des désordres.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation, elle appelle en garantie la SCI bâtiment C du [Adresse 29] en sa qualité de bailleur propriétaire des locaux.

Sur les préjudices allégués, la société JMB rappelle que doivent être prises en compte les indemnisations versées à Monsieur [H] [P] [U] par son assureur, la société MACSF s’agissant des préjudices matériels ; sur les préjudices immatériels, la perte d’usage ne concerne pas la totalité du logement du demandeur mais seulement la chambre et il n’est pas établi que ce logement ait été destiné à la location ; de plus, le restaurant ayant été fermé durant les deux confinements de 2020, ces périodes doivent être déduites de l’indemnisation sollicitée ; concernant la taxe foncière, il ne s’agit pas d’une charge récupérable sur le locataire mais d’une charge liée au droit de propriété du demandeur ; enfin, n’est pas établi l’existence d’un préjudice moral en lien avec le sinistre.

La SCI bâtiment C du [Adresse 29] souligne que le demandeur a subi deux sinistres, le premier en novembre 2016 et le second en mars 2018 ; le rapport d’expertise n’établit pas de lien entre ces deux sinistres ; de plus, l’analyse des différents rapports produits ne permet pas d’établir avec certitude l’imputabilité des infiltrations ; la réunion d’expertise du 4 octobre 2018 laissait entendre que le sinistre pouvait être multifactoriel et l’expert a préconisé deux solutions l’une portant sur la réfection du réseau des parties communes et l’autre sur la réfection et la mise en conformité des canalisations privatives du restaurant.

Par ailleurs, la SCI bâtiment C du [Adresse 29] expose que le caractère privatif des canalisations n’est pas établi au regard de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 15] ; les canalisations litigieuses sont enterrées et sont donc présumées être une partie commune.

En outre, la SCI bâtiment C du [Adresse 29] n’a été informée du premier sinistre qu’en mars 2017 (soit 5 mois après la découverte du sinistre) et a fait preuve de diligences depuis lors ; de plus, elle n’a jamais été conviée à l’expertise amiable mandatée par la MACSF ; s’agissant du second sinistre de mars 2018, le demandeur l’a directement assigné en référé sans tentative de rapprochement amiable préalable ; enfin, le décès du conseil de la gérante de la SCI l’a empêché de produire des dires et des pièces lors des opérations d’expertise.

A titre subsidiaire, si sa responsabilité devait être retenue, elle appelle son locataire, la société JMB, à la garantir des condamnations prononcées à son encontre, les travaux nécessaires à l’évacuation des eaux usées du restaurant relevant de sa responsabilité en application des clauses du bail commercial conclu le 3 janvier 2013 et en application de l’article 605 du code civil ; il appartient également au locataire d’informer son bailleur des désordres survenus et affectant les locaux loués (ce que la société JMB n’a pas fait) ; enfin, la société JMB n’apporte pas la preuve de la vétusté alléguée pour s’exonérer de sa responsabilité.

La SCI bâtiment C du [Adresse 29] soutient également, en reprenant les arguments du demandeur, que les deux syndicats des copropriétaires sont responsables du fait de leur inertie, et ce d’autant que les canalisations litigieuses à l’origine du dommage de Monsieur [H] [P] [U] ne peuvent être considérées comme des parties privatives.

La SCI bâtiment C du [Adresse 29] reprend enfin les arguments développés par les autres défendeurs s’agissant des préjudices allégués par le demandeur, et notamment ceux de la société JMB s’agissant de la demande indemnitaire formulée par Monsieur [H] [P] [U] au titre de la perte de loyers et du préjudice lié au paiement des taxes foncières.

***

Sur les désordres, leur matérialité et leur origine

Les désordres d’humidité, faisant l’objet du présent litige, ont été constatés par l’expert, Monsieur [O] [T], en page 21 de son rapport déposé le 7 décembre 2020. Ces désordres consistent en des traces d’humidité en partie basse sur le mur mitoyen avec le restaurant le « [Adresse 20] » dans la chambre de l’appartement de Monsieur [H] [P] [U], « qui correspondent à des infiltrations ». L’expert précise que « les taux d’humidité avoisinent les 100 % ».

S’agissant de l’origine de ces désordres, l’expert indique en page 22 de son rapport que la société Lavillaugouet, mandatée pour effectuer un audit du réseau d’assainissement des cuisines du restaurant, a déposé son rapport le 28 octobre 2019. L’expert indique que ce rapport met en évidence « à proximité de l’appartement de M. [P] [U] :

— Une fuite sur le réseau d’évacuation des eaux usées des éviers, du lave-vaisselle et des siphons de sol

— Une rupture d’écoulement sur le réseau d’évacuation de la plonge (l’eau s’évacue dans la terre) ».

L’expert conclut, sur la base de ces constatations, que « l’humidité de la chambre de l’appartement de M. [L], provient de fuites sur le réseau d’évacuation des eaux usées des cuisines du restaurant, le [Adresse 20], située en mitoyenneté ».

Sur les responsabilités

Monsieur [H] [P] [U] fonde ses demandes sur l’article 1240 du code civil aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Dès lors, le demandeur doit, pour engager la responsabilité de chacun des défendeurs, démontrer l’existence d’une faute commise par chacun d’entre eux, un préjudice et enfin, il doit rapporter la preuve d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi.

Ainsi, Monsieur [H] [P] [U] doit démontrer que la faute reprochée à chacun des défendeurs est à l’origine des désordres constatés par l’expert et rappelés ci-dessus.

1.2.1 S’agissant des deux syndicats des copropriétaires :

Monsieur [H] [P] [U] soutient que les deux syndicats des copropriétaires n’ont pas été réactifs et n’ont pas fait les diligences nécessaires qui leur incombaient alors qu’ils avaient une connaissance ancienne du sinistre dont il était victime et malgré ses nombreuses alertes, relances, mises en demeure. Il précise, en outre, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] n’a pas fait les recherches de fuite, ni les travaux de réfection nécessaires du réseau de ses parties communes, pourtant mentionnés dans le rapport d’expertise.

1.2.1.1 Concernant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 38]

Il ressort des éléments de la procédure la chronologie et les diligences suivantes :

— le demandeur a effectué la déclaration de sinistre dégât des eaux auprès de son assureur (courrier de la MACSF du 18 novembre 2015 – pièces 7 du demandeur) de laquelle il ressort que le sinistre est survenu le 12 novembre 2016 ; un courriel du 12 novembre 2016 confirme cette date puisque le conseil syndical a informé le syndic de copropriété de l’inondation subie par le demandeur à cette date (pièce 6 du demandeur),

— des échanges ont eu lieu entre les cabinets Gestima et [Localité 40] sur la recherche de l’origine du dégât des eaux subi par le demandeur : ainsi, un courriel du 1er décembre 2016 démontre que le cabinet [Localité 40] a informé le cabinet Gestima que la fuite ne venait pas du restaurant.

— ce même courriel démontre également que le cabinet Gestima a mandaté la société [E] pour une recherche de fuite générale à savoir une recherche à effectuer chez le demandeur, le voisin du dessus ainsi qu’au sein du restaurant. D’ailleurs, Monsieur [H] [P] [U] a lui-même indiqué, dans un courriel du 12 décembre 2016 ainsi que dans un courrier recommandé avec accusé de réception, avoir vu à deux reprises le plombier de la société [E] et a précisé que ce dernier est intervenu dès le 14 novembre 2016 pour faire la constatation du dégât des eaux subi (pièces 8 et 9 du demandeur).

Ces premiers éléments permettent d’établir que le cabinet Gestima, informé dès le 12 novembre 2016, du dégât des eaux chez Monsieur [H] [P] [U], a mandaté la société [E] immédiatement pour une recherche de fuite. Cette recherche de fuite a, cependant, été longue puisque, le 26 décembre 2016, le cabinet Gestima a écrit au demandeur que l’origine de la fuite n’était toujours pas identifiée et qu’il restait dans l’attente du rapport de la société [E] qui sera finalement reçu le 30 janvier 2017.

Par la suite, Monsieur [H] [P] [U] a fait établir un constat d’huissier en date du 8 février 2017 permettant de constater les désordres mais ne donnant aucun éclairage sur l’origine de la fuite.

Il sera aussi relevé que si le demandeur a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 38], par un courrier du 11 février 2017, ce dernier a également sollicité le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 38] à plusieurs reprises (courriers des 14 février et 23 mars 2017, ce dernier courrier évoquant une réunion du 16 mars 2017).

En parallèle, deux autres sinistres ont été signalés à savoir la fonte de la canalisation des eaux usées desservant un WC des parties communes entrainant des cloques sur le mur du salon du demandeur et la façade du bâtiment C présentant une porosité significative et entrainant l’inondation de certaines caves. Il ressort des éléments produits aux débats que ces sinistres ont également été traités par le cabinet Gestima qui a fait établir plusieurs devis pour des travaux de réfection et a mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 19 avril 2017 le vote de plusieurs résolutions afin d’autoriser les travaux de réfection et de mettre fin à ces sinistres, ces travaux étant réalisés le 3 mai 2017.

De plus, le rapport d’expertise judiciaire souligne que « plusieurs sociétés et experts, mandatés soit par Gestima, soit par M. [P] [U], soit par le cabinet [Localité 40], indiquaient, dès janvier 2017, que les infiltrations provenaient des cuisines du restaurant mitoyen à l’apparentement situé au [Adresse 14] » (page 19 du rapport).

Par la suite, il apparaît constant dans la procédure que :

— la propriétaire du restaurant a informé le demandeur que les travaux nécessaires pour faire cesser la fuite étaient en cours de réalisation (pièce 26 du demandeur). Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 4] a également été informé par le cabinet [Localité 40] que les travaux étaient en cours ;

— les désordres ont cessé, le demandeur ayant été indemnisé par son assureur (pièce 11 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 4]) et ayant pu faire réaliser des travaux de réfection.

Les parties ne produisent aucun élément postérieur puisque lors de la réapparition des désordres en mars 2018, le demandeur a assigné en référé expertise.

L’ensemble de ces éléments démontre que, contrairement aux affirmations du demandeur, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 38] a fait les diligences nécessaires dès l’apparition des désordres en novembre 2016 en mandatant une société pour effectuer une recherche de fuite. Ce défendeur à la procédure a également tout le long de la recherche de fuite effectué un suivi du dossier et fait les réparations nécessaires qui s’imposaient. Il ne peut, par ailleurs, pas lui être reproché le fait que les diligences entreprises aient pris du temps.

Dans ces conditions, Monsieur [H] [P] [U] ne démontre pas l’existence d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 38].

Au surplus, même à considérer que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 38] ait commis une faute dans la gestion du sinistre, aucun élément de la procédure ne permet d’établir un lien de causalité entre cette éventuelle mauvaise gestion et les désordres et préjudices subis par le demandeur. A ce titre, il convient de relever que le rapport d’expertise ne retient aucune part de responsabilité imputable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 38] dans l’origine des désordres affectant l’appartement de Monsieur [H] [P] [U].

Ce dernier sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 38].

1.2.1.2 Concernant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 38]

Il ressort d’un courriel du 1er décembre 2016 émanant du cabinet Gestima et adressé à Monsieur [H] [P] [U] indique que « le cabinet [Localité 39] nous a appelés cet après-midi et nous a informés que la fuite provenait vraisemblablement de notre copropriété puisqu’il n’y a pas de canalisations à ce niveau chez eux ».

Un courriel de l’entreprise Bastien et Trebulle a également indiqué, le 22 février 2017, que dans le cadre de la recherche de fuite à l’origine des désordres subis par Monsieur [H] [P] [U], elle a pu avoir accès au restaurant le « [Adresse 20] » « où nous avons pu constater qu’une fuite importante a été découverte entre la cuisine et la cave du restaurant ». Ce courriel précise également que « le propriétaire du restaurant m’a informé que le syndic de la copropriété du [Adresse 21] a été mis au courant de la situation ».

Si ces éléments démontrent la connaissance par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 38] du sinistre subi dans l’appartement du demandeur, cette seule connaissance de ce sinistre ne suffit pas à établir l’existence d’une faute de sa part.

Par ailleurs, le rapport de la société [E] du 30 janvier 2017 fait le constat d’une « fuite au niveau du réseau de vidange encastrée dans le plancher côté cuisine du restaurant » ce qui permet de démontrer que cette société, mandatée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 38], a bien eu accès au restaurant ainsi qu’aux parties communes de l’immeuble situé au [Adresse 15].

Par courriers recommandés avec accusés de réception des 14 février et 17 mars 2017, Monsieur [H] [P] [U] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 38] de mandater une entreprise spécialisée dans la recherche de fuite. Cette même demande a également été faite par le cabinet [Localité 40]. Ce dernier a répondu par courrier du 22 février 2017 que « votre plombier, « entreprise [E] » » est intervenu dans l’immeuble afin de rechercher l’origine du sinistre et précise qu’ « au regard de son rapport, il semble que l’origine n’est pas située dans notre immeuble mais plutôt dans le vôtre », faisant certainement référence au sinistre signalé sur la fonte de la canalisation des eaux usées desservant un water-closet dans les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 38] qui entraînait des cloques sur le mur du salon du demandeur et qui a été résolu.

Le cabinet [Localité 40] a également indiqué dans son courrier en réponse : « nous allons déclencher une nouvelle recherche de fuite dans nos locaux par notre plombier ». Comme déjà énoncé précédemment, le rapport d’expertise judiciaire souligne d’ailleurs que « plusieurs sociétés et experts, mandatés soit par Gestima, soit par M. [P] [U], soit par le cabinet [Localité 40], indiquaient, dès janvier 2017, que les infiltrations provenaient des cuisines du restaurant mitoyen à l’apparentement situé au [Adresse 14] » (page 19 du rapport), ce qui suffit à démontrer les démarches effectuées par le cabinet [Localité 40].

De plus, l’expert indique en page 26 de son rapport qu’aux cours des opérations d’expertise, « le SDC du [Adresse 14] a rencontre des difficultés pour obtenir l’intervention de la société Lavillaugouet. […] il convient de préciser que le SDC du [Adresse 14] s’est substitué à la SCI du bâtiment C du [Adresse 29], propriétaires des murs du restaurant, pour mettre en œuvre la campagne de recherche de fuite au sein du restaurant ».

Ces éléments démontrent, contrairement aux affirmations du demandeur, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 38] a fait des diligences et n’est pas resté inactif dans la gestion du sinistre, en laissant notamment accès à son immeuble au plombier pour la recherche de fuite initiale et en mandatant une entreprise pour une nouvelle recherche de fuite.

Dans ces conditions, Monsieur [H] [P] [U] ne démontre pas l’existence d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 38].

Au surplus, et de même que pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 38], même à considérer que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 38] n’ait pas été diligent ce qui constituerait une faute, aucun élément de la procédure ne permet d’établir un lien de causalité entre cette éventuelle faute du défendeur et les désordres et préjudices subis par le demandeur. A ce titre, il convient de rappeler que le rapport d’expertise ne retient aucune part de responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 38] dans l’origine des désordres affectant l’appartement de Monsieur [H] [P] [U].

Ce dernier sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 38].

1.2.2 S’agissant la SCI du Bâtiment C du [Adresse 29] et la SARL JMB :

Monsieur [H] [P] [U] recherche la responsabilité, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, des deux sociétés défenderesses, en soutenant que :

* le rapport d’expertise est parfaitement clair s’agissant de leur responsabilité et elles ne peuvent se prévaloir du contrat de bail commercial pour s’exonérer de leur responsabilité,

* l’origine des désordres n’est pas liée à de la vétusté mais à des travaux non réalisés dans les règles de l’art,

* enfin, la mauvaise foi et la résistance de ces deux défendeurs ont aggravé son préjudice en prolongeant le sinistre.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, l’expert judiciaire retient comme désordre une humidité en partie basse sur un mur de la chambre de l’appartement de Monsieur [H] [P] [U]. Il attribue, sur la base du rapport de la société Lavillaugouet, mandatée au cours des opérations d’expertise pour effectuer un audit du réseau d’assainissement des cuisines du restaurant, l’origine de ces désordres à une « fuite sur le réseau d’évacuation des eaux usées des éviers, du lave-vaisselle et des siphons de sol » ainsi qu’à « une rupture d’écoulement sur le réseau d’évacuation de la plonge (l’eau s’évacue dans la terre) ».

Il ressort clairement de ces éléments que l’origine des désordres provient du réseau d’assainissement des cuisines du restaurant exploité par la SARL JMB, dont les murs appartiennent à la SCI du Bâtiment C du [Adresse 29]. Comme précédemment indiqué, une partie du sinistre était en lien avec des fuites au niveau de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 38] et a donné lieu aux travaux de réfection nécessaires.

Il ne ressort pas pour autant du rapport d’expertise judiciaire que la défectuosité de ce réseau résulte de travaux qui auraient été réalisés de manière non-conforme aux règles de l’art, comme le soutient notamment le demandeur.

De plus, les éléments produits par le demandeur, tels que :

— un courriel de Monsieur [V], plombier mandaté par Monsieur [H] [P] [U], en date du 9 février 2017,

— un rapport du 30 mars 2017 de Univers Architecture,

— le rapport de l’expert mandaté par l’assureur du demandeur au mois d’avril 2017,

ne mentionnent pas non plus que des travaux auraient été réalisés de manière non-conforme aux règles de l’art. Ces pièces ne font que constater soit la matérialité des désordres subis, soit l’origine de la fuite, sans pour autant établir une non-conformité ou une malfaçon.

Par ailleurs, si Monsieur [H] [P] [U] produit un certain nombre d’échanges intervenus avec les deux syndicats des copropriétaires, le demandeur, ainsi que les autres parties défenderesses, ces échanges n’apportent aucun élément probant concernant la connaissance effective du sinistre par la SCI du Bâtiment C du [Adresse 29], cette dernière indiquant en avoir eu connaissance en mars 2017 à la suite de la mise en demeure du cabinet [Localité 39] par Monsieur [H] [P] [U].

Le demandeur produit seulement un courriel adressé à la propriétaire des locaux situés dans l’immeuble sis [Adresse 15], en date du 12 avril 2017, indiquant avoir déjà adressé un courriel, précédemment resté sans réponse, mais dont la date n’est pas mentionnée. En réponse, le 13 avril 2017, la SCI du Bâtiment C du [Adresse 29] fait savoir au demandeur que des travaux de réparation étaient en cours, ce qui est également conforté par un courriel du 11 avril 2017 adressé par le cabinet Saint Lambert au cabinet Gestima.

Par la suite, il n’est pas contesté que l’écoulement d’eau a cessé et que les murs ont séché, de sorte que des travaux de remise en état ont pu être réalisés et se sont achevés en février 2018.

Concernant la SARL JMB, les éléments de la procédure permettent de savoir qu’elle a eu une connaissance rapide du sinistre, sans toutefois pouvoir dater cette connaissance de manière précise. Ces éléments démontrent également que la SARL JMB a laissé l’accès au restaurant aux différents experts mandatés pour effectuer la recherche de fuite initiale. Aucun élément n’indique une obstruction quelconque au processus de recherche de fuite.

S’agissant de la réapparition de traces d’humidité en mars 2018, l’expert souligne dans son rapport, en page 6, que « les travaux de remise en état au sein du restaurant sis [Adresse 15] ont été mal réalisés, n’ont pas été réalisés ou que l’origine de la fuite est multiple ou mal identifiée », ce qui ne permet pas d’établir de manière certaine une faute dans l’entretien ou dans la réparation des canalisations litigieuses.

En outre, si l’expert note aux termes de son rapport que « le SDC du [Adresse 14] s’est substitué à la SCI du bâtiment C du [Adresse 29], propriétaires des murs du restaurant, pour mettre en œuvre la campagne de recherche de fuite au sein du restaurant », ce seul fait ne suffit pas à caractériser une faute en lien direct avec le dommage subi, ou une éventuelle aggravation de celui-ci.

L’ensemble de ces éléments ne permettent pas de retenir une faute soit de la SCI du bâtiment C du [Adresse 29], propriétaire des murs, soit de la SARL JMB, exploitant du restaurant, qui serait à l’origine des désordres subis par le demandeur. Il convient en conséquence de débouter Monsieur [H] [P] [U] des demandes formées à l’encontre de ces deux sociétés défenderesses.

Sur la garantie de la société Axa France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 38]

En l’absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 38], la demande en garantie de son assureur, la société Axa France Iard, sera également rejetée.

II – Sur le recours en garantie formée par le demandeur à l’encontre de son assureur, la MACSF :

Monsieur [H] [P] [U] indique qu’il formule à l’encontre de son assureur, la société MACSF, une demande additionnelle afin d’être garanti du montant des condamnations prononcées par le tribunal en indemnisation de ses préjudices (en application de l’article L. 113-5 du code des assurances). En effet, il indique être titulaire d’un contrat d’assurance assurant les sinistres liés à son bien immobilier et demande, dans le cadre de la présente procédure l’indemnisation du préjudice subi en lien avec ce sinistre survenu dans le bien immobilier assuré. Il ajoute que la société MACSF a reconnu sa garantie en lui versant des provisions.

La société MACSF indique avoir versé à son assuré une indemnisation dans le cadre du règlement amiable et de la gestion du sinistre. Toutefois, elle précise que cette indemnisation n’a pas été versée au titre de sa garantie mais a été effectuée à la suite d’un recours contre la société Axa France Iard, sans aucune reconnaissance de garantie. Ces indemnités sont celles relevant des garanties de la société Axa France Iard.

Par ailleurs, elle rappelle que le contrat d’assurance souscrit garantit les dommages matériels subis par les biens assurés résultant notamment de l’évènement « venues d’eau ». Toutefois, elle relève qu’aucune demande d’indemnisation au titre des dommages matériels n’est formulée par le demandeur. Le contrat souscrit ne couvre pas les frais annexes sollicités par Monsieur [H] [P] [U]. De plus, la garantie perte de loyers n’est pas applicable : cette garantie ne joue que pour les locaux occupés en vertu d’un bail ce qui n’est pas le cas en l’espèce au moment du sinistre. Enfin, le contrat ne couvre pas la réparation du préjudice moral demandée.

A titre subsidiaire, elle souligne que, les dommages trouvant leur origine dans les réseaux d’évacuation des eaux usées des cuisines du restaurant, le [Adresse 20], la SCI bâtiment C et la société JMB devront la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

***

Aux termes de l’article L. 113-5 du code des assurances, « lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà ».

En l’espèce, Monsieur [H] [P] [U] sollicite l’indemnisation au titre de ses préjudices matériels subis :

— Des travaux de décontamination, d’assèchement et de réfection,

— De la perte des loyers et des charges récupérables,

— Des frais d’électricité,

Décision du 03 Avril 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/05190 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGQU

— De la taxe foncière,

— Des frais et honoraires inhérents à la procédure à savoir les frais d’un architecte.

Il demande en outre l’indemnisation d’un préjudice moral.

Il ressort des éléments de la procédure que la MACSF a versé au demandeur, dans le cadre du règlement amiable du sinistre

— La somme de 8.053,46 €, déduction de la franchise de 160 € prévue par le contrat d’assurance (courrier de la MACS du 10 mai 2017 -pièce 4 de la MACSF),

— La somme de 3.370 € comprenant la perte d’usage et les frais d’huissier (courrier du 8 novembre 2018 – pièce 5 de la MACSF – ce courrier précise en outre que « ce règlement correspond au paiement de votre découvert de garantie suite à la réception du recours exercé contre AXA ». Ainsi, ce règlement n’a pas été effectué en application du contrat d’assurance du demandeur.

Monsieur [H] [P] [U] a souscrit un contrat d’assurance habitation auprès de la MACSF qui garantit le bien immobilier, objet du sinistre subi. Le niveau de garantie souscrit est « ECO étudiant ». Ce contrat couvre les dommages résultant de « venues d’eau et gel ».

Il résulte des conditions générales produites que :

— L’article 3-1 permet de couvrir « les honoraires du maître d’œuvre reconstructeur, du bureau d’étude, du professionnel qui vous a assisté dans l’établissement de votre état de pertes, les frais de déménagement et de garde meubles que vous avez réellement exposés, ainsi que le remboursement de la cotisation dommages ouvrage. Ces frais devront être justifiés par la production de factures ou notes de frais » ; Comme le souligne la MACSF en défense, cette liste est limitative, ce qui signifie que les frais d’électricité, la taxe foncière, les frais d’architecte ne sont pas visés à cet article et ne sont donc pas garantis.

— L’article 3-3 stipule, s’agissant de la garantie « perte de loyers » que cette garantie couvre « le montant des loyers dont, en tant que propriétaire, vous vous trouvez privé si votre locataire n’est plus tenu au paiement à la suite d’un événement garanti. Elle ne joue que pour les locaux occupés avec un bail de durée, au moment du sinistre. La durée d’indemnisation est fixée à dire d’expert et elle est limitée à une période de 12 mois ». Cette garantie ne joue donc que pour les locaux occupés en vertu d’un bail, au moment du sinistre, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il est constant qu’au moment du sinistre le bien n’était pas loué.

Les indemnités versées par la MACSF à Monsieur [C] [U] au titre de la perte d’usage sont celles qui relèvent des garanties d’AXA France IARD comme l’indique le courrier suscité du 8 novembre 2018.

Les garanties du contrat définis dans les conditions générales du contrat ne couvrent pas non plus le préjudice moral de Monsieur [C] [G].

Dès lors, il convient de débouter le demandeur de ses demandes d’indemnisation au titre de la perte des loyers et des charges récupérables, des frais d’électricité, de la taxe foncière, ses frais et honoraires inhérents à la procédure à savoir les frais d’un architecte ainsi que de son préjudice moral.

Concernant le préjudice matériel au titre des frais de décontamination, d’assèchement et de réfection, Monsieur [H] [P] [U] englobe dans ce préjudice :

— Les frais de décontamination d’urgence au mois de mars 2017 (4.594,82 €),

— Les travaux d’embellissement et de remise en état 12.053,46 €,

qui ont déjà fait l’objet d’une indemnisation par la MACSF. Ces frais ne font donc l’objet d’aucune demande.

Il ajoute :

— Les travaux d’assèchement des murs (5.206,19 €)

— Les travaux de dépose et de pose du mur (1.650 €) réalisés pendant les opérations d’expertise.

A ce titre, aucune demande n’est formée directement à l’encontre de la MACSF puisque Monsieur [H] [P] [U] sollicite, au titre de sa demande additionnelle, la condamnation de son assureur, « à garantir le montant des condamnations prononcés en indemnisation des préjudices subis par son assuré ». Or, le demandeur est débouté, dans le cadre du présent jugement, de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, en l’absence de responsabilité civile, de l’un quelconque des défendeur, établie sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Dès lors, il convient de débouter Monsieur [H] [P] [U] de sa demande formée à l’encontre de la MACSF.

III – Sur la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] sollicite le remboursement, à l’encontre de tout succombant, des frais avancés par lui lors des opérations d’expertise à savoir l’intervention de la société Grun pour procéder au relevé des réseaux de l’immeuble (2.063,60 € TTC) et la campagne de recherche de fuite au sein du restaurant, des parties communes au niveau du rez-de-chaussée et des caves, effectuée par la société Lavillaugouet (3.360 € TTC).

Ni le demandeur ni les autres parties en défense ne formulent d’observation sur cette demande.

***

Il convient de souligner en premier lieu que la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 38] n’est pas fondée en droit.

En second lieu, cette demande a trait à des frais avancés par le défendeur dans le cadre des opérations d’expertise, afin de permettre la réalisation de celle-ci. Dans ces conditions ces frais seront remboursés au défendeur dans le cadre des dépens.

IV – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [P] [U] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et les frais avancés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 19] pour les besoins de l’expertise (soit la somme de 5.423,60 €), ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 € à chacun des défendeurs suivants : – le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 19] [Localité 4],

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10],

— la SCI du bâtiment C du [Adresse 29],

— la SARL JMB,

— ainsi que la MACSF,

Soit au total la somme de 7.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SELARL CAUSIDICOR.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Monsieur [H] [P] [U] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] 15ème, de la SARL JMB, de la SCI du bâtiment C du [Adresse 29], du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à Paris 15ème et de son assureur, la société Axa France Iard,

Déboute Monsieur [H] [P] [U] de sa demande de garantie formée à l’encontre de la MACSF,

Condamne Monsieur [H] [P] [U] aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et les frais avancés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 19] pour les besoins de l’expertise judiciaire, soit la somme de 5.423,60 €,

Accorde à la SELARL CAUSIDICOR le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [H] [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] Paris 15ème, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], à la SCI du bâtiment C du [Adresse 29] et à la SARL JMB ainsi que à la Mutuelle Assur Corps Santé Fr, la somme de 1.500 € à chacun, soit au total la somme totale de 7.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 37] le 03 Avril 2025

La Greffière Le Président