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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe,

[Adresse 1],

[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 27 MARS 2026

Minute :

DOSSIER N° : N° RG 25/01775 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C6EG

AFFAIRE :

S.A. VENDEE LOGEMENT ESH

C/

, [S], [Z]

DEMANDERESSE

S.A. VENDEE LOGEMENT ESH, RCS, [Localité 2] B545 850 281, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

,

[H], [R], munie d’un pouvoir, dont le siège social est sis, [Adresse 2], [Localité 3], [Adresse 3]

non comparante

DEFENDEUR

Monsieur, [S], [Z]

né le 07 Novembre 1978 à, [Localité 4], demeurant, [Adresse 4]

non comparant

Le

copie exécutoire délivrée à :

Me

copie délivrée à :

Me

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Février 2026 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er octobre 2019, la SA d’HLM VENDEE LOGEMENT esh a donné à bail conventionné à Monsieur, [S], [Z] des locaux à usage d’habitation conventionnés situés, [Adresse 5], moyennant le versement d’un dépôt de garantie de 405 euros et d’un loyer mensuel d’un montant de 405,95 euros, hors charges, à compter du 6 novembre 2019.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » a fait délivrer le 10 janvier 2025 à Monsieur, [S], [Z] un commandement de payer la somme en principal de 1.159,07 € représentant les loyers et charges du logement impayés au 23 décembre 2024, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 octobre 2025, la bailleresse a fait assigner Monsieur, [S], [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

constater la résiliation du contrat de bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut de paiement des loyers, à la date du 11 mars 2025,

ordonner l’expulsion de Monsieur, [S], [Z], de corps, de biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

condamner Monsieur, [S], [Z] au paiement d’une somme de 2.560,98 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2025,

condamner Monsieur, [S], [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers augmentés des charges, soumise aux mêmes variations que le loyer,

condamner Monsieur, [S], [Z] à une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 février 2026, la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh », représentée par Madame, [H], [R], chargée de recouvrement, a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 4.463,62 euros, terme de janvier 2026. Elle a précisé que le paiement du loyer courant n’était pas repris et qu’elle s’opposait en conséquence à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur, [S], [Z] a expliqué la dette locative par des difficultés personnelles et financières consécutives à une séparation. Il a indiqué qu’il travaillait en interim depuis le mois de janvier 2026 et qu’il espérait percevoir un salaire de 1.400 euros par mois et qu’il avait pas d’autres dettes. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

La SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire le 17 janvier 2025.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 22 octobre 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative .

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » a fait délivrer à Monsieur, [S], [Z] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.159,07 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 23 décembre 2024.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 mars 2025.

En conséquence, Monsieur, [S], [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, ce qui constitue pour la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu en outre de condamner Monsieur, [S], [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux. Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation variera dans les mêmes conditions que celui du loyer.

La SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » produit un décompte locatif actualisé mentionnant une dette locative de 4.463,62 €, terme de janvier 2026 inclus.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur, [S], [Z] à payer à la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » la somme de 4.463,62 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 31 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur, [S], [Z] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur s’y oppose, soulignant le fait que le paiement du loyer courant n’était pas repris.

A défaut de reprise du paiement du loyer courant et au regard de l’opposition du bailleur, Monsieur, [S], [Z] ne peut prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire du bail. Il sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement.

Monsieur, [S], [Z], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer. L’équité commande de débouter la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail consenti le 1er octobre 2019 par la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » portant sur des locaux à usage d’habitation et le parking situés, [Adresse 5], à compter du 11 mars 2025,

ORDONNE en conséquence à Monsieur, [S], [Z] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

A défaut de libération volontaire des lieux passé ce délai:

AUTORISE la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » à faire procéder à l’expulsion Monsieur, [S], [Z] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Monsieur, [S], [Z] à payer à la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer actualisé augmenté des charges, et ce à compter du 11 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, indemnité dont le montant sera soumis aux variations contractuelles du loyer,

CONDAMNE Monsieur, [S], [Z] à payer à la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » la somme de 4.463,62 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 31 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur, [S], [Z] aux dépens,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président