TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

AUDIENCE DU 18 NOVEMBRE 2025

PROCÉDURE

N° : N° RG 24/00355 – N° Portalis DBYP-W-B7I-CKXW

JUGEMENT

N° 25/00094

DU 18 NOVEMBRE 2025

expéditions le:

— ME KIEFFER(ccc+1grosse)

— M^e DUMAS-MONTADRE(ccc)

— M^e LE [Localité 9] (ccc)

DEMANDEURS :

Madame [K] [Z] épouse [T]

née le 24 Juillet 1980 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Elodie KIEFFER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [E] [T]

né le 29 Septembre 1971 à [Localité 15], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Elodie KIEFFER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

D’UNE PART

DÉFENDEURS :

Madame [X] [M]

née le 05 Janvier 2001 à [Localité 12]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Aurélien DUMAS-MONTADRE, avocat au barreau de ROANNE

Monsieur [Y] [D]

né le 15 Octobre 1985 à [Localité 12]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Olivier LE GAILLARD de la SELARL BLG AVOCATS, avocats au barreau de ROANNE

Madame [U] [M]

née le 21 Décembre 1985 à [Localité 12]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Olivier LE GAILLARD de la SELARL BLG AVOCATS, avocats au barreau de ROANNE

Monsieur [L] [A]

né le 15 Mai 1998 à [Localité 10]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Aurélien DUMAS-MONTADRE, avocat au barreau de ROANNE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Jocelyne POYARD, statuant à juge unique

ORDONNANCE DE CLÔTURE du 2 juillet 2025

DÉBATS : à l’audience publique du 16 SEPTEMBRE 2025, en présence de Isabelle BERTHIER, Greffier, greffier, les parties ayant été avisées à l’issue des débats que

le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

JUGEMENT : prononcé publiquement le 18 NOVEMBRE 2025, par sa mise à disposition au greffe, et signé par Jocelyne POYARD, et Isabelle BERTHIER, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse unilatérale du 14 juin 2023, Monsieur [E] [T] et Madame [K] [Z] épouse [T] ont conféré à Monsieur [L] [A], Madame [X] [M], Monsieur [Y] [D] et Madame [U] [M], pour une durée expirant le 31 mars 2024 à 16 heures, la faculté d’acquérir un terrain à bâtir non viabilisé situer sur la commune de [Adresse 14], cadastré section BH n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3], ainsi qu’à titre indivis une parcelle de terrain à usage de chemin cadastré section BH n° [Cadastre 7] lieu-dit [Localité 8] sur la même commune de [Localité 13], le tout au prix de 150 000 euros.

Il est prévu à l’acte une indemnité d’immobilisation fixée à 15 000 euros.

L’acte prévoit également à titre de conditions suspensives particulières en faveur des bénéficiaires :

L’obtention de l’autorisation nécessaire pour la division du terrain objet des présentes en deux lots, purgé de tout recours et retrait,

L’obtention avant le 15 décembre 2023 d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait, pour la construction de maison d’habitation indépendante de plain-pied d’une superficie de 120 m² maximum + garage d’environ 20 m² (non attenant),

L’obtention d’un prêt sous forme d’une offre écrite au plus tard le 15 décembre 2023, d’un montant maximal de 235 000 euros sur une durée maximale de remboursement de 20 ans au taux nominal d’intérêt maximal de 4 % l’an hors assurance pour Monsieur et Madame [D], et d’un montant maximal de 257 000 euros sur une durée maximale de remboursement de 23 ans au taux nominal d’intérêt maximal de 4 % l’an hors assurance pour Monsieur [A] et Madame [M].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 décembre 2023, les époux [T] ont mis en demeure les deux couples bénéficiaires de la promesse ainsi régularisée, de justifier soit de deux refus de prêt soit de l’obtention d’une offre de prêt répondant aux caractéristiques de l’acte du 14 juin 2023 à défaut de quoi l’indemnité d’immobilisation leur resterait acquise.

Cette mise en demeure a été réitérée à chacun des deux couples bénéficiaires de la promesse de vente, par courrier du 4 mars 2024 du conseil des époux [T].

Monsieur [E] [T] et Madame [K] [Z] épouse [T] ont fait citer d’une part Monsieur [L] [A] et Madame [X] [M] et d’autre part Monsieur [Y] [D] et Madame [U] [M] devant le tribunal judiciaire de Roanne par assignation signifiée les 23 et 30 avril 2024 aux fins de responsabilité et de condamnation.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 5 mai 2025 par le RPVA, ils formulent les demandes suivantes :

DECLARER recevable et bien fondée l’action exercée par Monsieur [E] [T] et Madame [K] [Z] à l’encontre de Monsieur [L] [O] [A], Madame [X] [M], Monsieur [Y] [D], Madame [U] [M]

En conséquence :

JUGER que les conditions suspensives particulières d’obtention de l’autorisation de division du terrain en deux lots, d’obtention de permis de construire et d’obtention de prêt stipulées au compromis de vente n’ont pas été réalisées du fait des acquéreurs qui n’ont pas déposé les demandes nécessaires,

JUGER que la seule consultation d’un géomètre-expert 83 jours après la signature de la promesse est insuffisant à caractériser les démarches tendant à la réalisation des conditions suspensives dans les délais impartis,

JUGER que Monsieur [L] [O] [A], Madame [X] [M], Monsieur [Y] [D], Madame [U] [M] ont manqué de diligence dans l’accomplissement de leurs obligations tendant à la levée conditions suspensives,

JUGER que Monsieur [L] [O] [A], Madame [X] [M], Monsieur [Y] [D], Madame [U] [M] ont fait preuve de mauvaise foi et d’une attitude dilatoire dans l’exécution de la promesse de vente, notamment en transmettant une fausse attestation de refus de prêt

JUGER que l’indemnité d’immobilisation de 15.000 euros sera acquise aux vendeurs conformément aux stipulations du compromis de vente,

DEBOUTER Monsieur [L] [O] [A], Madame [X] [M], Monsieur [Y] [D], Madame [U] [M] de leurs demandes plus amples et/ou contraires,

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [O] [A], Madame [X] [S], Monsieur [Y] [D] et Madame [U] [M] à verser la somme de 2.000 euros à Monsieur [E] [T] et de 2.000 euros à Madame [K] [Z] au titre de leur résistance abusive et dilatoire.

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [O] [A], Madame [X] [M], Monsieur [Y] [D] et Madame [U] [M] au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue au compromis de vente et de leur responsabilité dans l’exécution du compromis.

En tant que de besoin :

— AUTORISER Me [C] [H] et Me [P] [G], à verser la somme de 7.500 euros reçue en leur comptabilité au titre de l’indemnité d’immobilisation à par Monsieur [E] [T] et Madame [K] [Z],

— CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [O] [A], Madame [X] [M], Monsieur [Y] [D] et Madame [U] [M] au paiement de la somme de 7.500 euros à Monsieur [E] [T] et Madame [K] [Z] au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation devant être versé à l’expiration de la promesse.

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [O] [A], Madame [X] [S], Monsieur [Y] [D] et Madame [U] [M] à verser la somme de 3.000 euros à Monsieur [E] [T] et Madame [K] [Z] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de M^e Elodie KIEFFER, avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par le RPVA le 20 janvier 2025, Monsieur [Y] [D] et Madame [U] [M] formulent les demandes suivantes :

DEBOUTER Monsieur [T] et Madame [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

JUGER que l’une au moins des conditions suspensives insérée dans la promesse de vente en date du 14 juin 2023 est défaillie, en dehors de toute responsabilité de Monsieur [D] et Madame [M] épouse [D].

JUGER qu’aucun manquement ne peut être reproché à Monsieur [D] et Madame [M] épouse [D].

JUGER qu’il n’est dû aucune indemnité d’immobilisation à Monsieur [T] et Madame

[Z].

JUGER que les sommes consignées par les époux [D] au titre de l’indemnité d’immobilisation leurs seront restituées (soit la somme de 3.750 € – Trois-mille-sept-cent-cinquante euros).

CONDAMNER Monsieur [T] et Madame [Z] à verser Monsieur [D] et Madame [M] épouse [D], la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Monsieur [T] et Madame [Z] aux entiers dépens.

ECARTER l’exécution provisoire s’agissant des demandes formulées par Monsieur [T] et Madame [Z] à l’encontre des époux [D].

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par le RPVA le 11 mars 2025, Monsieur [L] [A] et Madame [X] [M] formulent les demandes suivantes :

Débouter Monsieur [T] et Madame [Z] de l’ensemble de leurs demandes,

Ordonner la restitution des sommes consignées par Monsieur [A] et Madame [M] au titre de l’indemnité d’immobilisation, d’un montant de 3 750 euros,

Condamner Monsieur [T] et Madame [Z] à payer à Monsieur [A] et Madame [M] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [T] et Madame [Z] aux entiers dépens de la présente instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2025 et l’affaire, fixée à l’audience du 16 septembre 2025, a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « juger », « dire et juger » ou encore « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, lesquels ne sont examinés que s’ils sont invoqués dans la discussion, comme le rappelle l’article 768 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Il résulte de l’application combinée des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu du premier alinea de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il est constant que le seul élément qui fait défaut pour que le contrat promis soit formé est le consentement du bénéficiaire.

La condition suspensive, dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple, est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement, ce qui résulte des articles 1304 et 1304-3 du code civil.

Il est régulièrement jugé en application de l’article 1304-3 du code civil que la condition n’est pas réputée accomplie lorsque sa défaillance procède d’une impossibilité juridique.

En l’espèce, l’acte du 14 juin 2023 contient une clause d’indemnité d’immobilisation que les parties conviennent de fixer à 15 000 euros, stipulée forfaitaire et non réductible acquise aux promettants faute pour les bénéficiaires d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions de l’acte, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

L’acte prévoit en outre trois conditions suspensives particulières en faveur des bénéficiaires et dans les termes suivants, caractères en gras et soulignés littéralement transcrits :

1/ Obtention de l’autorisation nécessaire pour la division du terrain objet des présentes en deux lots, purgé de tous recours et retrait

2/ Obtention d’un permis de construire purgé de tous recours et retrait

Règles générales :

La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire avant le 15 décembre 2023 pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante :

deux maisons d’habitation indépendantes de plain-pied d’une superficie de 120 m² maximum + garage d’environ 20 m² (non attenant)

Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l’opération envisagée et ceux avant le 15 septembre 2023 à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Toute modification de l’opération envisagée devra recueillir l’accord du promettant.

(…)

Condition suspensive d’obtention de prêt

Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

Pour M. et Mme [D]

Organisme prêteur : TOUS ORGANISMES

Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT TRENTE-CINQ MILLE EUROS (235 000 EUR)

Durée maximale de remboursement : 20 ans

Taux nominal d’intérêt maximal : 4 % l’an (hors assurance).

Pour M. [A] et Mme [M]

Organisme prêteur : TOUS ORGANISMES

Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT CINQUANTE-SEPT MILLE EUROS (257 000 EUR)

Durée maximale de remboursement : 23 ans

Taux nominal d’intérêt maximal : 4 % l’an (hors assurance).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

Etant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre l’acquéreur à accepter toute offre d’un montant inférieur.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 15 décembre 2023.

(…)

Refus de prêt – justification

Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.

En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer deux demandes de prêt.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les bénéficiaires n’ont pas levé l’option qui leur a été consentie par les époux [T] dans la promesse unilatérale de vente du 14 juin 2023.

Les époux [D] font valoir qu’aucun manquement ne peut leur être reproché du fait que l’impossibilité de lever les conditions stipulées dans la promesse de vente est extérieure à leur volonté aux motifs que le géomètre-expert qu’ils ont consulté a estimé que les délais inscrits en conditions suspensives étaient trop courts car il était nécessaire d’obtenir une autorisation préalable de division et de viabiliser les parcelles avant de déposer un permis de construire, et qu’ils étaient dans l’impossibilité de réaliser la condition suspensive d’obtention d’un prêt puisqu’en l’absence de permis de construire, aucune banque n’a pu procéder à l’étude de leur dossier.

Les consorts [A] – [M] font valoir qu’il leur fallait déposer un permis d’aménager (nécessitant l’autorisation des promettants) avant de demander un permis de construire et que les promettants, qui n’ignoraient pas le projet des bénéficiaires, ont régularisé un acte notarié sans même s’assurer de la pertinence des clauses insérées, que la carence de leur notaire qui n’a pas informé son homologue leur est étrangère alors qu’ils ont procédé dans les délais aux démarches nécessaires mais que le projet ambitionné n’était seulement pas réalisable tel que prévu au contrat.

Ces circonstances, au demeurant insuffisamment établies, ne sont pas de nature à caractériser une impossibilité juridique à l’origine de la non réalisation des conditions suspensives de l’acte du 14 juin 2023.

En l’absence, non contestée par les défendeurs, de dépôt d’une demande de permis de construire et en l’absence, non contestée par les défendeurs, de dépôt d’une ou de plusieurs demandes de financement auprès d’un établissement bancaire, le tout dans les délais et dans les conditions de l’acte du 14 juin 2023, les bénéficiaires des conditions suspensives stipulée dans la promesse de vente en ont empêché la réalisation.

Il en résulte que les conditions suspensives sont réputées accomplies et que l’indemnité d’immobilisation de 15 000 euros convenue entre les parties reste acquise aux promettants.

Monsieur [L] [A], Madame [X] [M], Monsieur [Y] [D] et Madame [U] [M] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [E] [T] et Madame [K] [Z] épouse [T] la somme de 15 000 euros.

Sur la résistance abusive

À l’appui de leurs demandes de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros chacun pour résistance abusive et dilatoire, les époux [T] reprochent aux défendeurs de n’avoir fait aucune diligence permettant l’accomplissement des conditions suspensives, de tenter d’en reporter la faute tantôt sur leur notaire tantôt sur les promettants et de refuser de transmettre la nouvelle adresse de leurs coacquéreurs et se contentent d’affirmer que leur attitude abusive et dilatoire leur a causé un préjudice moral distinct de l’indisponibilité de leurs biens pendant la durée de la promesse.

Ce faisant, alors que cette charge probatoire leur incombe, ils ne caractérisent pas le préjudice qu’ils allèguent et ne versent aux débats aucun document susceptible d’en accréditer l’existence.

Ils seront par conséquent déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur les autres demandes

Les demandes formées par les époux [T] qui tendent d’une part à autoriser les notaires à leur verser la somme de 7500 euros reçue dans leur comptabilité au titre de l’indemnité d’immobilisation, et d’autre part à condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 7500 euros au titre du solde de cette même indemnité d’immobilisation, sont surabondantes et sans objet puisqu’en tout premier lieu, les défendeurs sont solidairement condamnés à payer aux époux [T] la somme de 15 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

La demande de Monsieur [L] [A] et Madame [X] [M] d’une part, et des époux [D] d’autre part, tendant à ordonner la restitution à chacun de la somme de 3750 euros consignée au titre de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée dès lors que cette restitution ne s’imposerait que dans le cas d’une défaillance des conditions suspensives qui, au cas d’espèce, sont réputées accomplies.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au principal, Monsieur [L] [A], Madame [X] [M], Monsieur [Y] [D] et Madame [U] [M] seront condamnés aux dépens, avec recouvrement direct au profit des avocats qui le demandent, aux conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable en l’espèce que les époux [T] conservent à leur charge la totalité des frais dont ils ont fait l’avance dans le cadre du présent litige.

Monsieur [L] [A], Madame [X] [M], Monsieur [Y] [D] et Madame [U] [M] seront condamnés, sans solidarité en l’absence de texte ou de convention portant sur les frais irrépétibles, à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est en l’espèce compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [L] [A], Madame [X] [M], Monsieur [Y] [D] et Madame [U] [M] solidairement à payer à Monsieur [E] [T] et Madame [K] [Z] épouse [T] la somme de 15 000 euros,

DEBOUTE Monsieur [E] [T] et Madame [K] [Z] épouse [T] de leurs demandes au titre de la résistance abusive,

DEBOUTE Monsieur [L] [A] et Madame [X] [M] d’une part, et les époux [D] d’autre part, de leurs demandes respectives de restitution de la somme de 3750 euros,

CONDAMNE Monsieur [L] [A], Madame [X] [M], Monsieur [Y] [D] et Madame [U] [M] aux dépens, avec recouvrement direct au profit des avocats qui le demandent, aux conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [L] [A], Madame [X] [M], Monsieur [Y] [D] et Madame [U] [M] à payer à Monsieur [E] [T] et Madame [K] [Z] épouse [T] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 18 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,