N° Minute : 25/198

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

— --------

Pôle civil – Section1

Contentieux général

— Copie certifiée conforme revêtue de la

formule exécutoire délivrée le

à

— Copie certifiée conforme délivrée le

à

N° RG 22/02116 – N° Portalis DBXQ-W-B7G-ENW2

Code : 54G

JUGEMENT RENDU LE 09 Septembre 2025

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [G] [K] [L]

né le 08 Janvier 1944 à [Localité 8], demeurant [Adresse 9]

Rep/assistant : M^e Lucie TEIXEIRA, avocat au barreau de BESANCON

Madame [D] [C] épouse [L]

née le 01 Mai 1949 à [Localité 7], demeurant [Adresse 9]

Rep/assistant : M^e Lucie TEIXEIRA, avocat au barreau de BESANCON

DEFENDEUR(S) :

S.A.S.U. SEGER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Estelle BROCARD de la SELARL BROCARD-GIRE, avocats au barreau de BESANCON

S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Estelle BROCARD de la SELARL BROCARD-GIRE, avocats au barreau de BESANCON

*-*-*

Formation : Juge unique

Juge rédacteur : Guillaume DE LAURISTON, juge

Les avocats des parties ont accepté que la procédure se déroule conformément aux dispositions de l’article L212-5-1, le délibéré a été fixé au 09 Septembre 2025.

DECISION :

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe par Guillaume DE LAURISTON assistée de Christine MOUCHE, Greffier lors de la mise à disposition,

********

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un contrat de réservation du 1er juin 2021, M. [F] [L] et Mme [D] [C] épouse [L] ont acquis, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, un appartement (lot 105) et un garage en sous-sol (n°15) dans un immeuble situé [Adresse 3], moyennant le prix total de 229 000 euros. L’acte authentique de vente a été régularisé le 25 octobre 2021 et les acquéreurs sont entrés en possession de l’appartement le 20 décembre 2021.

Se plaignant d’un retard de livraison et de désordres, ainsi que de non-conformités, M. [F] [L] et Mme [D] [C] ont, par acte d’huissier de justice du 20 décembre 2022, fait citer la SAS Seger et la SCCV [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins d’obtenir, au visa des articles 1792-6 et 1231-1 du code civil, la condamnation de la SCCV, représentée par la société Seger, à achever les travaux et à les mettre en conformité, ainsi qu’à leur verser la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice.

***

Par ordonnance de mise en état du 11 juillet 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV [Adresse 4] et la SAS Seger pour défaut d’intérêt à agir à l’encontre de la SAS Seger.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives numéro 2, notifiées par voie électronique le 12 février 2025, M. [F] [L] et Mme [D] [C] épouse [L] demandent au tribunal de :

o Condamner la SCCV représentée par sa gérante la société Seger à achever les travaux et à mettre en conformité les malfaçons, non-façons, non-conformités, désordres, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

o Condamner la SCCV représentée par sa gérante la société Seger à les indemniser à hauteur de 20 000 euros.

o Débouter la SCCV [Adresse 4] et la société Seger de l’ensemble de leurs demandes.

Subsidiairement,

o ordonner une expertise judiciaire auquel il est renvoyé aux conclusions pour le détail de la mission, juger que l’expertise aura lieu aux frais avancés des défenderesses, et surseoir à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

o Condamner la SCCV représentée par sa gérante la société Seger à leur régler la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec droit pour Me [J] de recouvrer directement.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives numéro 3, notifiées par voie électronique le 28 décembre 2024, la SCCV [Adresse 4] et la société Seger demandent au tribunal de :

o Juger que la SAS Seger est étrangère à ce projet et la mettre hors de cause.

o Débouter les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes y compris la demande d’expertise.

o Les condamner à leur verser la somme de 2000 euros chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec droit pour Me [H] [E] de recouvrer directement ses frais.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 5 juin 2025. Les parties ont accepté l’application de la procédure prévue à l’article L212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et ont déposé leur dossier. Elles ont été informées que l’affaire était mise en délibéré au 9 septembre 2025.

SUR CE

Sur la demande de mise hors de cause de la SAS Seger

La demande de mise hors de cause de la SAS Seger constitue une fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir des demandeurs à son encontre, ce qui a déjà été tranché par l’ordonnance du juge de la mise en état du 11 juillet 2024, recouverte de l’autorité de la chose jugée.

La fin de non-recevoir est rejetée en raison de l’autorité de la chose jugée.

Sur la demande de reprises

L’article 4 du code de procédure civile prévoit que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ».

Les époux [L] demandent au tribunal de « condamner la SCCV représentée par sa gérante la société Seger à achever les travaux et à mettre en conformité les malfaçons, non façons, non-conformités, désordres, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard ».

Le tribunal ne peut que constater que le dispositif des conclusions des époux [L] se contente de demander une condamnation générale sans préciser de quel point les époux [L] entendent saisir le tribunal, puisqu’il n’est même pas fait mention par renvoi des désordres invoqués qu’il conviendrait de réparer ou de mettre en conformité. Il convient en outre de relever que la mise en conformité de non-conformités, ou les reprises de malfaçons ou de désordres ne relèvent pas du même régime juridique, et qu’il conviendrait de préciser.

Le tribunal ne pouvant, sans méconnaître l’objet du litige au sens de l’article 4 du code de procédure civile, déterminer sa propre saisine par rapport au motif des conclusions, la présente juridiction n’est pas saisie par la demande précitée de mise en conformité.

Il est présenté à titre subsidiaire une demande d’expertise avec notamment comme chef de mission le point suivant " dire si les lots privatifs des époux [L] sont affectés de désordres, de toute nature à la lueur des présentes conclusions et des pièces qui sont annexées ".

L’article 146 du code de procédure civile prévoit qu’une " mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ".

Les époux [L] ne versent aux débats aucun constat d’huissier ou photographie à même de leur permettre de soutenir l’existence de non-conformités, désordres ou malfaçons. L’expertise ne peut avoir pour objet de déterminer si des désordres existent, et ordonner une expertise aurait pour effet de suppléer la carence des époux [L] dans l’administration de la preuve. En effet, ce qui était invoqué lors de la réception a fait l’objet de quitus, et il n’est rapporté aucune preuve quant à ce qui a été signalé par la suite et notamment le mail dont il est soutenu qu’il a été rédigé le 19 décembre 2022.

La demande d’expertise est rejetée.

Sur la demande indemnitaire au titre d’un retard de livraison

L’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que " l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code, et de l’article L. 242-1 du code des assurances ".

L’article 1601-2 du code civil prévoit que " la vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente ".

L’article L.262-2 du code de la construction et de l’habitation expose que " le vendeur d’un immeuble à rénover demeure maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

La réception des travaux est effectuée pour l’ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa.

Le vendeur est tenu, pour les travaux mentionnés au premier alinéa de l’article L. 262-1, par les garanties prévues par les articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du code civil, dès lors que les travaux entrent dans le champ d’application de ces articles ".

En l’espèce le contrat de réservation conclue le 1er juin 2021 prévoyait initialement une date prévisionnelle d’achèvement ou 2e trimestre 2021, c’est donc la date du 30 juin 2021 qui sera retenu initialement.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 25 octobre 2021 a prévu pour sa part un achèvement prévu pour le 4e trimestre 2021 et au plus tard le 31 décembre 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. Cet acte de vente a été signé par les époux [L] et par la représentante de la SCCV [Adresse 5].

Or, c’est la date prévue au contrat de vente qui fixe la date d’achèvement et de livraison.

La société défenderesse justifie par un procès-verbal de remise des clés avoir remis les clés à M. et Mme [L] en date du 20 décembre 2021, les époux [L] ayant mentionné à ce moment des réserves relatives à l’installation d’une trappe de la baignoire, à la définition de joint de faïence au-dessus du mitigeur de la baignoire, quant aux boutons de détection de l’allumage du miroir, des traces noires dans la baignoire, des finitions de peinture sur le mur entre 2 chambres, une couche de finition de peinture sur une tapée de placard, un manque de portes intérieures, et un bloc climatisation à terminer.

La SCCV [Adresse 4] verse également un avenant en date du 20 décembre 2021 par lequel les époux [L] ont demandé des modifications quant au parquet et un évier de la cuisine, l’avenant précisant que toute modification de prestations pour entraîner un délai supplémentaire d’exécution d’environ une semaine.

Toutes les réserves mentionnées dans le procès-verbal du 20 décembre 2021 ont fait l’objet d’une fiche d’intervention et d’un quitus signé le 3 mai 2022 par M. [F] [L]. Il n’y avait aucune observation complémentaire, à l’exception des manques de portes intérieures où il était précisé que " toutes les portes doivent être changées, peintes et permettre le réglage des parquets.

Il convient de relever que ces réserves, levées, se rapportent à la demande de reprise des non-conformités, dont le tribunal a exposé qu’il n’en était pas saisi.

Concernant le délai d’achèvement, il convient de retenir comme date le 20 décembre 2021 date à laquelle les clés de l’appartement ont été remises aux consorts [L].

Doit être considéré comme achevé, au sens de l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation, l’immeuble, même d’un standing élevé, à propos duquel l’acquéreur ne peut adresser que des reproches de détails, dès lors que ceux-ci ne rendent pas cet immeuble impropre à sa destination.

En l’espèce, la SCCV [Adresse 4] soutient que l’appartement a été achevé le 20 décembre 2021, et que seul demeurait l’installation de gaz à mettre en service, ce qui était fait le 6 janvier 2022, ce qui ne ressort d’aucune pièce mais qui est affirmé par la SCCV [Adresse 4]. Ce défaut de raccordement augaz n’est d’ailleurs pas mentionné dans les réserves du procès-verbal de remise de clés.

Les époux [L] reprochent à la SCCV [Adresse 4] de n’avoir pas respecté la date d’achèvement initial de la fin du 2e trimestre 2021. Toutefois ces reports ont été contractuellement acceptés par avenant par les époux [L], qui ont également demandé une modification le 20 décembre 2021, ce qui selon l’avenant autorisait le report du délai de livraison d’une semaine, soit le 7 janvier 2022, puisque le délai de livraison contractuellement accepté était alors au 31 décembre 2021, par l’effet de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 25 octobre 2021.

La notion d’achèvement n’implique pas qu’il n’y ait rien à reprendre dans le bien immobilier livré. En effet, selon l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ainsi que les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages éléments impropres à leur utilisation.

En outre, la notion d’achèvement se distingue de la livraison et aux termes de l’article précité un immeuble vendu à construire peut-être considéré comme achevé avant d’être complètement terminé.

Pour apprécier l’achèvement de l’immeuble il faut se référer à la destination de l’immeuble et cet achèvement doit être apprécié au regard de l’intégralité du bien vendu.

Le 20 décembre 2021, c’est la livraison qui a été effectuée. Toutefois, le procès-verbal de remise des clés permet de déterminer l’état de l’immeuble ce jour-là. Il a ainsi été relevé 8 réserves qui ont été exposées ci-dessus. Ces réserves reprises par la suite et dont il a été donné quitus, ne constituent pas des malfaçons rendant les ouvrages impropres à leur utilisation, le manque de portes intérieures s’avérant gênant mais n’empêchant pas l’utilisation de l’appartement. Il en est de même des autres éléments. Concernant la question des défauts de conformité, s’il peut être considéré qu’il en existait, les non-conformités relevées lors de la remise des clés ne sont pas substantielles. Les non-conformités relevées en effet apparaissent mineures par rapport à l’importance du contrat, et facilement corrigeable de telle sorte qu’il ne sera pas retenu que ces non-conformités avaient un caractère substantiel.

Ainsi qu’il a été exposé plus haut l’achèvement s’apprécie au regard de l’intégralité du bien vendu et non pas uniquement de la partie habitable. Or il est établi que le parking n’était pas disponible au jour de l’achèvement et de livraison et la pièce 11 des défendeurs permet de penser que les travaux devaient être terminés le 25 février, probablement de l’année 2022, même si ce n’est pas précisé.

Les époux [L] soutiennent qu’une solution provisoire de stationnement a été mise en place le 26 février 2022 et ne précise pas quand les travaux de la rampe permettant l’accès au garage ont été effectivement terminés. Or il leur incombe de prouver qu’à la date du 25 février 2022 l’accès au parking n’était pas possible.

De plus, ainsi que le souligne la SCCV [Adresse 4], l’acte de vente du 25 octobre 2021 prévoit que « l’achèvement des parties communes et des espaces extérieurs de l’ensemble immobilier est prévu au cours des TROIS (3) mois suivant l’achèvement des parties privatives de l’ensemble immobilier ».

En retenant la date d’achèvement à la date de livraison le 20 décembre 2021, les travaux des parties communes concernant le parking ont ainsi été achevé dans le délai de 3 mois contractuellement prévus.

Les échanges de mails ou les courriers explicatifs, et notamment celui du 3 juin 2022 versé aux débats ne démontrent pas que l’immeuble n’était pas achevé au sens de l’article R.261-1 du code de la construction de l’habitation dans les délais, étant encore une fois rappelée que la notion d’achèvement se distingue de celle de parachèvement, date à laquelle l’ensemble des travaux sont intégralement terminés.

La preuve d’un retard de livraison n’étant pas rapportée la demande indemnitaire des époux [L] est rejetée.

Sur les autres demandes

Perdant le procès M. et Mme [L] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, avec droit donné à Maître [H] [E] de recouvrer directement ses frais conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner M. et Mme [L] à verser à la SCCV [Adresse 4] et à la société Seger la somme de 1000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir des demandeurs à l’encontre de la SAS Seger en raison de l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance du juge de la mise en état du 11 juillet 2024.

DÉBOUTE M. [F] [L] et Mme [D] [C] épouse [L] de leur demande d’expertise.

DÉBOUTE M. [F] [L] et Mme [D] [C] épouse [L] de leur demande indemnitaire.

CONDAMNE M. [F] [L] et Mme [D] [C] épouse [L] à payer la somme de 1000 euros chacune à la SCCV [Adresse 4] et à la société Seger au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M. [F] [L] et Mme [D] [C] épouse [L] aux entiers dépens de l’instance.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT