TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 24/56587 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XUJ

N° : 3-CH

Assignation du :

20 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 janvier 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La SCI CASSOUA, société civile immobilière

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN69

DEFENDERESSE

S.A.S. BHB 5

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Mounir EL DJOUDI, avocat au barreau de PARIS – E0130

DÉBATS

A l’audience du 28 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2021, la SCI Cassoua a consenti à la société BHB 5, société en cours de formation, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à Paris 5ème arrondissement (75005), pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 120 000 euros, payable mensuellement et d’avance.

La société BHB 5 a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 16 mars 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Cassoua a fait délivrer à la société BHB 5, par exploit du 7 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 19 256, 70 euros arrêtée au 2 août 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI Cassoua a, par exploit délivré le 20 septembre 2024, fait assigner la société BHB 5 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

«

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial consenti à la société BHB 5 ;Ordonner l’expulsion de la société BHB 5 ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux qu’elle occupe sis [Adresse 4] et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la [Localité 5] Publique ;Ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés sur place, dans tout garde-meubles, aux frais, risques et périls, de la société BHB 5 ; Condamner la société BHB 5 à verser à la SCI CASSOUA au titre des loyers et charges, la somme de 5 510,37 €, somme arrêtée au 28 août 2024 ;Condamner la société BHB 5 à verser à la SCI CASSOUA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charge jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;Condamner la société BHB 5 à payer à la SCI CASSOUA la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société BHB 5 aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 juillet 2024 ainsi que les frais pour lever le Kbis et l’état d’endettement du débiteur. »

Lors de l’audience qui s’est tenue le 28 novembre 2024, la SCI Cassoua a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance, précisant que la dette s’élève désormais à la somme de 56 640, 48 euros et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, la société BHB 5 ne versant aucun justificatif.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience et oralement soutenues par son conseil, la société BHB 5 a demandé au juge des référés de, au visa de l’article 1343-5 du code civil, débouter la SCI Cassoua de l’ensemble de ses demandes, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement afin de régler les loyers et charges dus en 12 échéances mensuelles égales.

A l’appui de ses demandes, la société BHB 5 explique n’avoir pu commencer à exploiter l’activité de restauration qu’à compter du mois d’avril 2024, ayant fait réaliser d’importants travaux et avoir, pour autant, réglé les loyers sans retard pendant plus de deux ans.

Elle précise avoir récemment rencontrer des problèmes de trésoreries mais être de bonne foi.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées par les parties.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 7 août 2024 par la SCI Cassoua à la société BHB 5 pour avoir paiement de la somme au principal de 19 256, 70 euros arrêtée au 2 août 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 27 novembre 2024 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 septembre 2024.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la société BHB 5 ne conteste pas devoir à la SCI Cassoua la somme de 56 640, 48 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 27 novembre 2024.

Elle sera, en conséquence, condamnée au paiement à titre provisionnel de cette somme qui n’est pas sérieusement contestable.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du bail et de l’absence de tout incident de paiement pendant plus de deux ans, il y a lieu d’accorder à la société BHB 5 les délais de paiement sollicités à hauteur de douze mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande de la SCI Cassoua.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société BHB 5 sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par suite, la société BHB 5 sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 7 septembre 2024 ;

Condamnons la société BHB 5 à payer à la SCI Cassoua la somme provisionnelle de 56 640, 48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse) ;

Autorisons la société BHB 5 à se libérer de sa dette en onze versements mensuels d’un montant égal de 4 720 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois qui suit la signification de la présente décision, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyer et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société BHB 5 et à celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société BHB 5 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 7 août 2024 ;

Condamnons la société BHB 5 à payer à la SCI Cassoua la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 16 janvier 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Sophie COUVEZ