TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

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— O R D O N N A N C E DE RÉFÉRÉ -

PROCÉDURE

N° RG 25/00156 – N° Portalis DBYP-W-B7J-CPHI

ORDONNANCE

N° 25/00129

DU 18 DECEMBRE 2025

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expédition le:

— Me [Localité 2] (ccc)

— Me

DUCROT(ccc+1grosse)

DEMANDERESSE :

Etablissement public C.C.A.S. du Coteau

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Baptiste BONNET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

D’AUTRE PART

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Antoine CHABERT, Président

LE GREFFIER : Isabelle BERTHIER, Greffier

DÉBATS : à l’audience publique du 20 NOVEMBRE 2025

ORDONNANCE : prononcée publiquement le 18 DECEMBRE 2025, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par une convention conclue le 30 novembre 1973, la société anonyme ALLIADE HABITAT (SA ALLIADE HABITAT) a donné à bail à la caisse centrale d’activités sociales du Coteau (le CCAS du Coteau) les immeubles affectés aux activités du foyer-résidence, dont la gestion appartient à l’EHPAD [Adresse 3], moyennant le versement d’une redevance annuelle incluant notamment une « provision pour grosses réparations ».

La SA ALLIADE HABITAT a consenti, par une convention d’occupation précaire conclue le 6 mars 2023 qui a mis fin à la convention précédente, à ce que le CCAS du Coteau continue d’occuper les locaux de la cuisine centrale.

Par lettres recommandées avec accusés de réception du 12 février 2025 et du 2 avril 2025, le CCAS du Coteau a mis en demeure la SA ALLIADE HABITAT de lui restituer le solde de la « provision pour grosses réparations » s’élevant à un montant de 68.031,73 euros.

Par acte délivré le 18 juillet 2025, le CCAS du Coteau a fait assigner la SA ALLIADE HABITAT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Roanne aux fins d’obtenir sa condamnation à titre provisionnel au paiement de la somme de 68.031,73 euros au titre de la restitution du solde de la « provision pour grosses réparations ».

A l’audience du 20 novembre 2025, le CCAS du Coteau s’est référé oralement à ses écritures aux termes desquelles il demande au tribunal de :

Condamner à titre provisionnel la SA ALLIADE HABITAT à lui payer la somme de 68.031,73 euros au titre de la restitution du solde de la « provision pour grosses réparations », outre les intérêts légaux à compter de la première mise en demeure,Rejeter la demande reconventionnelle en paiement de la SA ALLIADE HABITAT,Condamner la SA ALLIADE HABITAT aux dépens,Condamner la SA ALLIADE HABITAT au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de sa demande en paiement, le CCAS du Coteau, se fondant sur l’article 1353 du code civil, expose qu’un tableau établi par la SA ALLIADE HABITAT récapitule les opérations qui ont été imputées sur cette provision, qu’elle a intégralement constituée pour un objet déterminé : la réalisation de travaux sur le bâtiment objet de la convention, et fait état d’un solde positif de 68.031,73 euros, qui doit donc lui être restitué. Il réplique au moyen tiré de l’utilisation de ces sommes par la SA ALLIADE HABITAT, que le bailleur ne peut s’opposer à la restitution qu’en produisant les justificatifs propres à démontrer le montant des dépenses réalisées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Le CCAS du Coteau invoque le fait que l’obligation de restituer cette somme n’est pas sérieusement contestable.

Pour répondre au moyen tiré du fait que la « provision pour grosses réparations » obéit au régime de la redevance, le CCAS du Coteau, s’appuyant sur la jurisprudence du Conseil d’état, soutient qu’une circulaire ou une instruction ministérielle n’a pas de valeur juridique et n’est pas opposable si elle ne contient aucune disposition impérative et ne produit aucun effet notable sur les droits ou la situation de tiers. Ainsi, le CCAS du Coteau fait valoir que la note d’information, le modèle de convention et l’avis du conseil de la comptabilité produits par la SA ALLIADE HABITAT ont été publiés postérieurement à la conclusion de la convention et n’ont pas de valeur contraignante. Le CCAS du Coteau indique que la « provision pour grosses réparations » est une provision sur charges qui doit donc faire l’objet d’une restitution lorsqu’il existe un solde excédentaire, peu important qu’elle soit intégrée à une redevance.

Pour s’opposer à la demande de la SA ALLIADE HABITAT, le CCAS du Coteau souligne qu’étant une personne publique, les règles de la comptabilité auxquelles elle est soumise ne lui permettent pas de mandater des factures en l’absence de pièce justificative. Ainsi, il ne lui est pas possible de s’acquitter de l’indemnité d’occupation des locaux en l’absence de convention d’occupation précaire, ce dont la SA ALLIADE HABITAT, qui ne lui fournit pas ladite convention, a connaissance.

Dans ses dernières écritures auxquelles la SA ALLIADE HABITAT s’est référée à l’audience, elle demande au tribunal de :

A titre principal, rejeter l’ensemble des demandes du CCAS du Coteau,A titre reconventionnel, fixer l’indemnité d’occupation due par le CCAS du Coteau au double du montant de l’indemnité prévue par la convention du 6 mars 2023,Condamner le CCAS du Coteau à lui payer la somme de 12.109,68 euros au titre de l’indemnité d’occupation due jusqu’au 31 décembre 2025,Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, mais uniquement s’agissant des demandes formulées par le CCAS du Coteau,Condamner le CCAS du Coteau aux dépens,Condamner le CCAS du Coteau à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Pour s’opposer à la demande en paiement formée à son encontre par le CCAS du Coteau, la SA ALLIADE HABITAT fait valoir, en application de l’article 835 du code civil, qu’il ne rentre pas dans l’office du juge des référés d’interpréter les termes d’un contrat et que s’agissant d’un contrat de bail, il ne peut faire application que des clauses claires et non équivoques. Elle expose que les conventions de gestion des résidences foyers pour personnes âgées sont exorbitantes du droit commun des contrats de louage issus du code civil et que la convention de 1973 prévoit en son article 3 que le CCAS du Coteau doit s’acquitter d’une redevance annuelle, qui est notamment calculée en fonction du coût des grosses réparations, la dénomination de « provision » étant erronée. La SA ALLIADE HABITAT soutient qu’à ce titre, le contrat ne prévoit pas d’affectation particulière de ce composant de la redevance, dont le montant est fixé de manière forfaitaire à 0,5 % du prix de revient et non sur la base des frais réellement engagés, ni de justification de la consommation de cette partie de redevance, ni la possibilité de restituer tout ou partie de la redevance. Elle ajoute sur le fondement des articles L. 312-2 et L. 312-3 du code des relations entre le public et l’administration qu’une note d’information établie par le ministère de l’environnement et du cadre de vie le 13 janvier 1981 précise que la « provision pour grosses réparations » est une composante de la redevance, qu’un modèle de convention va dans le même sens et que dans son avis sur les relations des organismes HLM avec les gestionnaires de logements-foyers du 23 juin 2004, le Conseil national de l’union social pour l’habitat a rappelé que « dans les conventions de location propriétaire-gestionnaire, la PGR (provision pour grosses réparations) n’est jamais assimilée à une provision remboursable en fin de convention ». Ainsi, la SA ALLIADE HABITAT considère que la demande de remboursement du CCAS du Coteau est entachée d’une contestation sérieuse.

Sur le fond, la SA ALLIADE HABITAT ajoute que la preuve n’est pas rapportée qu’elle n’ait pas engagé les dépenses nécessaires aux réparations de l’immeuble et que de ce fait, aucun manquement ne peut lui être reproché, ce qui ne permet pas d’engager sa responsabilité contractuelle.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, la SA ALLIADE HABITAT explique, en se fondant sur l’article 835 du code de procédure civile, que le droit d’occupation du CCAS du Coteau a pris fin le 1er janvier 2025 et qu’aucune nouvelle convention n’a été régularisée depuis. En vertu de l’article 9 de la convention du 1er janvier 2022, le CCAS du Coteau n’ayant pas quitté les lieux, il est redevable d’une indemnité fixée au double de l’indemnité d’occupation susvisée, dont le montant arrêté au 31 décembre 2025 est de 12.109,68 euros hors taxes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en restitution du solde de la « provision pour grosses réparations »

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les clauses d’un contrat, il peut seulement faire application des clauses claires et non équivoques.

En l’espèce, il ressort des écritures et des pièces produites par les parties que la demande principale est fondée sur la convention conclue le 30 novembre 1973 et plus précisément sur l’article 3 qui prévoit la redevance annuelle à la charge du preneur, qui est notamment composée d’une « provision sur grosses réparations ». S’agissant d’une convention qui déroge au droit commun des contrats de louage et la SA ALLIADE HABITAT contestant tant la nature que le montant de la somme demandée, il est nécessaire que le juge procède à une interprétation des clauses contractuelles pour déterminer si les sommes versées pour effectuer de grosses réparations relèvent du régime des charges provisionnelles ou de la redevance.

De ce fait, la demande du CCAS du Coteau se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu à référé s’agissant de la demande formulée par le CCAS du Coteau.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité d’occupation

La convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par une cause autre que la seule volonté des parties. Elle n’est pas régie par les règles de droit commun du contrat de louage mais uniquement par les dispositions contractuellement prévues par les parties.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire et révocable signée le 6 mars 2023 prévoit en son article 6 que le CCAS du Coteau est redevable d’une indemnité mensuelle d’un montant de 504,57 euros hors taxes, auxquels s’ajoutent la TVA au taux légal en vigueur. L’article 9 énonce que « à la fin de l’occupation, et en l’absence d’accord relatif à l’acquisition par l’EHPAD du bâtiment, les parties se rencontreront afin de régulariser une nouvelle convention ». Il est précisé que dans le cas où le CCAS du Coteau refuserait de quitter les locaux à la fin de l’occupation, il serait redevable d’une indemnité fixée au double du montant de l’indemnité d’occupation susvisée. Or, si le CCAS du Coteau ne conteste pas être occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025, il fournit plusieurs courriers et courriels par lesquels il sollicite le renouvellement de la convention d’occupation précaire auprès de la SA ALLIADE HABITAT, qui y répond en indiquant que les démarches sont en cours sans toutefois fournir ladite convention. Ainsi, le CCAS du Coteau ne conteste pas être redevable d’une indemnité d’occupation mais met en avant l’impossibilité de s’acquitter de cette dépense en l’absence de toute convention, au regard des règles de la comptabilité publique, ce qui s’apparente à une exception d’inexécution au sens de l’article 1217 du code civil. Il existe donc une contestation sérieuse s’agissant de la demande en paiement formulée par la SA ALLIADE HABITAT.

En conséquence, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu à référé s’agissant de la demande reconventionnelle de la SA ALLIADE HABITAT.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le CCAS du Coteau, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de ce chef formulée par la SA ALLIADE HABITAT, qui en sera dès lors déboutée.

Le CCAS du Coteau, partie perdante et condamnée aux dépens, sera pareillement déboutée de sa demande de ce même chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales et reconventionnelles ;

CONDAMNE le CCAS du Coteau, aux dépens de l’instance ;

REJETTE l’ensemble des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT