TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 11] -

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03242 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I6N4

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2025

S.C.I. KP2M

C/

[R] [N]

[E] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC – 31

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [R] [N]

Me [E] [G]

M^e Thomas LECLERC – 31

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. KP2M RCS n°880170816, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 8]

représentée par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [R] [N], demeurant [Adresse 9] – [Localité 8]

non comparante, ni représentée

Maître [E] [G], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur judiciaire de Madame [N], demeurant [Adresse 10] – [Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Corine ANCEL, greffière

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Mars 2025

Date des débats : 13 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 17 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2021, la SCI KP2M a donné à bail à Madame [R] [N] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 9], [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 800 euros et des charges de 150 euros.

Le 28 novembre 2023, la SCI KP2M a fait signifier à Madame [N] un commandement de payer les loyers et charges échus, pour la somme au principal de 3.864 euros, arrêtée au 24 novembre 2023.

Ce commandement à été signifié à la caution, Monsieur [L] [V] le 11 décembre 2023.

Le 3 avril 2024, le tribunal de commerce de CAEN a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de Madame [N], Maître [E] [G] étant désignée en tant que mandataire judiciaire.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, remis à personne pour Madame [N], et à domicile pour Maître [G], la SCI KP2M, a fait assigner celles-ci devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— constater la clause résolutoire visée dans le commandement du 23 septembre 2022, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— prononcer l’expulsion de Madame [N] représentée par son liquidateur Maître [G], du logement occupé, ainsi que de tous occupants de son chef, et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est, 15 jours après commandement de libérer les lieux ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [C] [J] ;

— condamner Madame [N] représentée par Maître [G] au paiement de :

* la somme de 3.286,56 euros, correspondant aux loyers et charges jusqu’au mois de juillet 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure ;

* une somme mensuelle de 850 euros, égale au montant du loyer et des charges, du 4 avril 2024 jusqu’à la parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ;

* la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; * les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer des 28 novembre 2023 et 11 décembre 2023, en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 13 mai 2025, la SCI KP2M a comparu, représentée par son avocat.

Elle a sollicité le bénéfice de son assignation en actualisant sa créance au jour de l’audience.

Madame [N] et Maître [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 11 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 28 novembre 2023, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 3.864 euros, arrêtée au 24 novembre 2023.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date dudit commandement, portait à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’étant pas applicable à la date de l’exploit.

En l’espèce, la SCI KP2M produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 13 mai 2025, ainsi que le commandement de payer précité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

En effet, le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 11.786,58 euros.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 janvier 2024 et de condamner Madame [N] représentée par Maître [G] au paiement de la somme de 11.786,58 euros, suivant décompte arrêté au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

A supposer qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la présente audience, force est de constater que Madame [N] n’a formulé aucune demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience.

Par conséquent, Madame [N] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour elle de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Madame [N] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Madame [N] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Madame [N] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 28 janvier 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires

Madame [N], représentée par Maître [G], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la SCI KP2M une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée à la requête de la SCI KP2M ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 21 décembre 2021, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 9], [Localité 8], à compter du 28 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [R] [N] représentée par Maître [E] [G] à payer à la SCI KP2M la somme de 11.786,58 euros suivant décompte arrêté au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [N] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de celle-ci et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Madame [R] [N] représentée par Maître [E] [G] à payer à la SCI KP2M une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 28 janvier 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable d’avance le 1er de chaque mois ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 3] – [Localité 5]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [R] [N] représentée par Maître [E] [G] à payer à la SCI KP2M la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [N] représentée par Maître [E] [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date des 28 novembre 2023 et 11 décembre 2023;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION