MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 06 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00140 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DHUJ

AFFAIRE : Etablissement public AVEYRON HABITAT C/ [J] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des contentieux de la protection, M^me Mariette BEL, assistée de M^me Véronique CAUBEL, greffier lors des débats et de Eliane MAIURANO, greffier lors de la mise à disposition

PARTIES :

DEMANDEUR

Etablissement public AVEYRON HABITAT

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Monsieur [S] [C], muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDERESSE

Madame [J] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Débats tenus à l’audience du 02 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le président : 06 Novembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 mai 2018, à effet au 1er juin 2018, la société AVEYRON HABITAT a donné en location à Madame [J] [K] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3] (Aveyron).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la société AVEYRON HABITAT (ci-après dénommée « le bailleur ») a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], Madame [J] [K] (ci-après dénommée « la locataire ») afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater que le contrat de location à effet au 1er juin 2018 dont Madame [J] [K] est titulaire pour le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] est purement et simplement résilié,

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,

— condamner Madame [J] [K] au paiement de la somme principale de 2326,63 euros outre les frais et accessoires,

— condamner Madame [J] [K] au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail représentant le montant du loyer et des charges jusqu’à la pleine libération des lieux,

— condamner Madame [J] [K] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2025.

La société AVEYRON HABITAT, par l’intermédiaire de son représentant Monsieur [S] [C] muni d’un pouvoir spécial, réitère ses demandes initiales à l’audience car la dette n’a pas été apurée dans le délai imparti tout en actualisant le montant.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur fait valoir que le locataire ne s’est pas acquitté du paiement de plusieurs loyers à sa charge au titre du contrat de location. Il ajoute qu’en date du 7 janvier 2025 lui a été signifié un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qui l’invitait à payer l’ensemble des sommes dues, commandement demeuré infructueux.

De son côté, Madame [J] [K], bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile (dépôt de l’acte en Etude), n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la saisine du juge des référés

Conformément à l’article 484 du code de procédure civile, « l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires ».

L’article 834 de ce même code dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) »

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience (…) »

En l’espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 9 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation a été régulièrement notifiée au Préfet le 18 juin 2025, soit six semaines avant la présente audience.

Un rapport d’enquête financière et sociale a été transmis à la juridiction et mentionne que Madame [J] [K] a un budget modeste et c’est avec difficultés qu’elle parvient à honorer toutes ses dépenses. Les difficultés sont chroniques et liées à la fois au niveau de ses revenus mais également à sa gestion. Accéder à un emploi lui permettrait d’améliorer sa situation budgétaire mais son insertion professionnelle est irrégulière. Elle n’a aucun relais familial pour la soutenir dans la gestion du quotidien. De plus, l’état de santé global de Madame [K] peut venir impacter ses capacités à se mobiliser sur sa situation. Le risque d’expulsion du logement vient majorer la précarité de cette situation sociale. Une aide financière dans le cadre du FSL a été évoquée mais elle reste soumise au respect des engagements pris par Madame [K]. Madame [K] ne fait pas appel au service social et reste peu accessible à une remise en question de ses fonctionnements, de ses choix, de ses priorités.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

* Sur la demande en paiement du solde locatif

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail,

le décompte actualisé de la créance dont il résulte que la locataire reste toujours redevable de loyers et de charges pour une somme de 3320,87 euros (échéance du mois de septembre 2025 comprise), arrêtée au 1er octobre 2025.

Il convient d’expurger de ce montant la somme de 96,66 euros au titre des frais de poursuite, qui a vocation à intégrer les dépens.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu’à la date du 1er octobre 2025, Madame [J] [K] est redevable envers la société AVEYRON HABITAT de la somme de 3224,21 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois de septembre 2025 comprise).

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par la locataire au bailleur.

* Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l’absence de dispositions transitoires, il convient d’appliquer le délai de deux mois contractuel.

Il ressort des pièces versées aux débats que la locataire a rencontré des difficultés pour s’acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu’elle s’est exposée à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s’élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur elle.

Par ailleurs, le fait que Madame [J] [K] n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 mars 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur le locataire, n’a pas été intégralement acquitté par lui après la délivrance de l’assignation l’informant de sa situation de débiteur. Cela caractérise, quelles que soient ses propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail à compter du 7 mars 2025,

dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de leurs biens et de tous occupants de son chef,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à un représentant de la société AVEYRON HABITAT.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [J] [K], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, de la dénonciation du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, au coût de l’assignation et de sa dénonciation de l’assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Madame BEL, juge des référés, assistée de Madame CAUBEL, greffière lors des débats et Madame MAIURANO, greffière lors de la mise à disposition, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Vu les articles 484 et suivants, et 834 et suivants du code de procédure civile,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 7 mars 2025, du bail daté du 29 mai 2018 consenti par la société AVEYRON HABITAT à Madame [J] [K] sis [Adresse 4] à [Localité 3] (Aveyron),

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de Madame [J] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [J] [K] à payer à la société AVEYRON HABITAT une somme provisionnelle de 3224,21 euros (TROIS MILLE DEUX CENT VINGT QUATRE EUROS ET VINGT ET UN CENTIMES) au titre des impayés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation (échéance du mois de septembre 2025 comprise) arrêtée au 1er octobre 2025 ;

DISONS que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNONS Madame [J] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles, à compter d’octobre 2025 (soit actuellement 611,97 euros par mois hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir et hors éventuelle allocation personnalisée au logement) et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la société AVEYRON HABITAT;

DISONS que la présente ordonnance sera transmise au représentant de l’État dans le Département ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS Madame [J] [K] aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, de la dénonciation du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, au coût de l’assignation et de sa

dénonciation de l’assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison

des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition le 6 novembre 2025.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE