TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e HAMMAMI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e BUNIAK

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05096 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54X7

N° MINUTE :

4/25

JUGEMENT

rendu le jeudi 04 septembre 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndicat le cabinet CRAUNOT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1260

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nadia HAMMAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0569

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Florian PARISI, Greffier, lors de la plaidoirie

assistée de Marie-Anaïs BELLAY, Greffière, lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 septembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Marie-Anaïs BELLAY, Greffière

Décision du 04 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05096 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54X7

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [C] est propriétaire des lots n°10 et 20 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic la société CRAUNOT, a assigné M. [W] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4539,14 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 29 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  800 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Avec capitalisation des intérêts,

—  2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation et de signification du jugement à intervenir.

L’affaire, appelée à l’audience du 10 mars 2025, a été renvoyée à la demande de M. [W] [C] à l’audience du 11 juin 2025.

Lors de cette audience le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance de charges et travaux impayés à la somme de 6518,52 euros dont 156 euros de frais de mise en demeure, somme arrêtée au 28 mai 2025 pour la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Il indique ne pas avoir reçu le paiement de 2000 euros évoqué par M. [W] [C].

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

M. [W] [C], représenté par son conseil, ne conteste pas le montant dû au titre des charges. Il indique n’avoir jamais rencontré de difficultés de règlement des charges en 20 ans puis avoir subi un impayé de loyers pendant plus de deux ans. Il affirme avoir effectué la veille de l’audience un paiement de 2000 euros. Il sollicite le rejet de la demande de dommages-intérêts, faisant valoir que le préjudice n’est pas établi s’agissant d’une créance modeste ne mettant pas en danger la copropriété. Il demande des délais de paiement sur six mois, que le syndicat des copropriétaires garde la charge de ses dépens et soit débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Autorisé en ce sens à l’audience, le syndicat des copropriétaires a produit en cours de délibéré une note confirmant la bonne réception du paiement par M. [W] [C] de la somme de 2000 euros.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires a produit : un relevé de propriété, un décompte pour la période du 1er septembre 2022 au 28 mai 2025, les appels de charges et travaux, les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juillet 2024, 23 juin 2023, 17 juin 2022 et 8 juin 2021.

M. [W] [C] a d’ailleurs reconnu le montant de la dette lors de l’audience, sous réserve de son paiement de 2000 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance du syndicat des copropriétaires est établie au titre des provisions, charges et travaux impayés à la somme de 6362,52 euros pour la période allant du 1er septembre 2022 au 28 mai 2025. Il convient de déduire de cette somme le paiement de 2000 euros effectué par M. [W] [C].

M. [W] [C] sera en conséquence condamné à payer la somme de 4362,52 euros au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 et ce à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 156 euros au titre de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception d’avocat du 5 juillet 2024 dont il est justifié. Il sera en conséquence fait droit à la demande, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [W] [C] a réglé irrégulièrement les charges de copropriété depuis l’année 2022. Le fait que le locataire du bien immobilier n’ait pas réglé les loyers, ce dont M. [W] [C] justifie (jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 5]) n’est pas un cas de force majeure. La créance du syndicat des copropriétaires est de plus élevée. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [W] [C] n’a aucunement justifié de sa situation financière. Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [C], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de lister les frais qui y sont inclus.

M. [W] [C] sera condamné à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] les sommes de :

—  4362,52 euros au titre des provisions, charges et travaux impayés pour la période allant du 1er septembre 2022 au 28 mai 2025, déduction faite du paiement de la somme de 2000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024,

—  156 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024,

—  300 euros à titre de dommages-intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE M. [W] [C] de sa demande de délais de paiement ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [W] [C] aux dépens ;

CONDAMNE M. [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 5], le 04 septembre 2025

La Greffière La Juge